◎每经记者 王杰
3月30日晚间，万达商业（03699，HK）发布公告称，公司控股股东大连万达集团股份有限公司正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，万达商业将私有化，并将从香港联交所除牌。
万达集团表示，如果进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每股48港元。这一价格也是当时万达商业H股上市的发行价，比3月30日的收盘价38.8港元高出23.7%。
昨日（3月31日），其股价强势高开 20%，全天维持高位震荡，最终报收45.95港元，涨幅达18.43%。
大多数市场人士分析认为，万达商业在登陆港股仅15个月后就选择退市，主要还是因为其市值被严重低估了。
市值被低估？
按照万达商业目前发行的港股股本65254.76万股计算，其收购代价约为313.22亿港元。从目前万达商业每股38.8港元计算，其要在此基础上额外支出的数额约60亿港元。
大多数市场人士认为，万达商业登陆港股仅一年多就做出了这样的决定，主因是其市值被严重低估。
华夏时报总编辑水皮在该报官微上撰文表示，万达商业在港股市场上的表现不如人意，最高价只到过78港元，而最低价却仅有31.10港元。3月30日的收盘价38.30元港元，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，“一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估。”
刚刚发布的万达商业2015年度业绩报告显示，去年万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。
上述文章中称，与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港元，野村给出的买入价是67.24港元，瑞士信贷给出的买入价是60港元，美林给出的价格最低，但也达到了55港元。
另据了解，目前内地房企在港股市场的市值普遍偏低，如碧桂园、恒大等在港股市场股价更低，分别为3.07港元和6.03港元。
内地房企有私有化先例
2015年7月，万达商业启动回归A股计划。当年11月13日发布的A股招股说明书称，万达商业拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。
其实，内地房企从港股退市并非首例。2011年1月20日，复星国际和复地联合发布公告称，复星国际将就复地全部已发行H股和已发行内资股提出自愿有条件收购要约，建议撤销复地的上市地位。
对于此次退市的原因，复星国际表示主要是由于融资障碍。为了支持商业及住宅房地产主业的不断增长，复地有大量的资金需求。复星国际认为：（1）作为H股在香港联交所上市的内地注册公司，复地在海外融资的能力非常有限，包括透过离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式；（2）鉴于《上市规则》对公司与其控股股东之间的关连交易的规定，复星无法为复地注入大量的资本；（3）复地目前的负债水平在香港联交所上市的同业公司中相对较高，从而进一步妨碍了复地获取商业优惠条款的融资能力。
恒盛地产之前也有私有化计划。2013年10月21日，恒盛地产宣布开始停牌。当年11月21日，恒盛地产发布公告，控股股东张志熔提出私有化建议，私有化代价为每股1.8港元，涉及金额为45.67亿港元。
根据拟私有化公告中的表述，恒盛地产选择私有化的原因是，“要约人认为，股份价格低迷已经对本公司在客户中的声誉，连带对本公司的业务及员工士气产生了不利影响。”
独立股评人岑智勇在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这种情况在其他内房股中比较少见。在港股市场退市，先要股东通过，万达商业此次私有化，估计通过难度不大。其他内地房地产企业，若财务有困难者，估计未必想回A股，因内地融资或更难，内地房企在港股市场发债，成本较低。
房地产与金融资深评论人黄立冲告诉记者，万达商业在港上市时间比较短，基本没在香港发可转债之类，退市比较简单容易。如果上市时间比较长的话，那么房企退市的难度就比较高了。当然，如果能上A股，内地房企可能会选择在港股退市，但这个切换有不确定性，退市的话要取决于不确定性有多大。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，私有化的原因，是基于资本市场的融资能力和估值的判断，A股的市场融资能力会更强一些。企业如果有港股和A股两方面的资源，或者有多个上市公司平台，会有多种选择。如果仅仅只有港股一个融资渠道，不一定会退市。
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