2016年房地产资产证券化将实现井喷式发展
3月26日,由联合信用评级有限公司(简称:联合评级)、中国资产证券化研究院和高和资本联合主办的2016年中国房地产资产证券化论坛在京举行。联合评级总经理张志军表示,房地产资产证券化在我国仍处于摸索阶段。房地产资产证券化的发展依然面临着法律、税收等诸多方面的制约,仍需各方破解。
“论坛的举办,一方面为房地产开发或投资企业利用资产证券化手段盘活存量、拓宽融资渠道提供一些思路,另一方面也是为包括监管、券商、银行、保险、基金、信托、法律、会计师、评级、资产评估、物业管理等各家机构共同探讨房地产资产证券化领域的政策、市场、技术等方面的问题提供一个平台。” 张志军说。
张志军介绍到,自2014年资产证券化新规出台以来,市场一直保持着快速增长的态势,不管是创新产品的数量,还是产品的发行规模,都创下了历史新高。截至2016年3月,我国证券化市场存量规模已达到6000多亿,其中企业资产证券化市场存量规模已经达到2400多亿,而仅2015年的发行量就达到了2000亿,已经超过自2003年试点至2014年发行的总规模。从2016年一季度的市场发行情况来看,今年仍将是资产证券化市场蓬勃发展的一年。
据悉,数据统计显示,截至2015年底,我国房地产资产证券化的市场存量项目已超过10支,业内专家更是预计2016年房地产资产证券化将实现井喷式发展。
张志军表示,目前我国房地产证券化市场已经有了一些尝试,根据产品形式不同,大致可以分为这样四个大类,其一是标准REITS产品,即是以国内酒店、写字楼作为标的资产,通过REITS打包上市;其二是准REITS(类REITS),即是将商业地产打包出售给私募基金,基金设立项目公司持有该商业地产,再由基金发行资产支持证券实现转让;其三则是以CMBS、RMBS为代表的住房抵押类贷款支持证券;最后一个类型是包括酒店收入、门票收入(旅游地产)、物业管理费、租金收入等,涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券。
张志军认为,房地产证券化市场整体规模还是很小,类REITS产品可复制性不强、操作难度较大。其中主要的障碍包括有相关法律法规的制约(如REITS发行主体的限制、基金投资范围的特别要求、投资人数量的限定等);相关税收制度的缺乏、土地制度引发的物权风险、以及租金回报率不稳定等因素。
(责任编辑:华青剑)
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