一线城市监管部门加强对“首付贷”等业务的监管后，中国证券报记者调查发现，上海较大的房产中介已经暂停了此类业务，不再为购房者提供资金支持，但是 银行 的住房抵押贷款等作为银行的正常业务并未减少。
来自央行上海总部的数据，2月份，上海市个人住房贷款持续增长，当月增加209.6亿元，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。
中介放贷收敛
3月15日，中国证券报记者以购房者身份走访链家、中原等房产中介时，当提出想买房，首付不够，希望从中介处贷款时，上述房产中介均表示目前没有这方面的业务了，买房首付不够只能和房东商量。
一周前，上海不少房产中介还可以为购房者提供新房、二手房“首付贷”，甚至不需要任何抵押物，就能放贷近百万元，月 利率则高达2%，类似股市“场外配资”。中原地产相关人士承认，首付贷业务之前他们是可以做的，但3月中上旬被叫停了。据了解，目前北京、深圳、上海、广州等地在对房市贷款产品、模式、金额进行统计，相关部门要求机构注意风险防控。
这轮楼市加杠杆源起 房地产 市场的变化。2015年9月30日，针对非限购城市，首付降低到25%。2016年2月，这一政策再次降低，非限购城市首套最低可到首付20%，也就是5倍的杠杆率。这类可以被视为场内加杠杆，而更多的场外杠杆也在出现。
2月28日， 世联行 发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿元，发放收益1.8亿元。当时各种首付贷款已经可以将首付降低到最低5%，也就是杠杆率已经可以放大到20倍，甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。
“赶紧借钱买房啊，不会有风险的。上海的房价绝不会崩。”上海某地产数据服务商相关负责人3月初这样对中国证券报记者介绍，上海市场中大一些的房产中介都曾参与“配资”买房业务。当客户想买房但凑不齐首付，或者买家的房贷一时放不下来时，房产中介就会提供贷款给这些客户。“月息1%-2%，一般都是借几个月。”该人士并不认为房产中介放贷款的风险有多大，因为即便在全国范围内，放款规模超过50亿元的房产中介也不多。
“房产中介放贷款是一线城市才有的现象，三四线城市根本没有。而且房产中介比起P2P来少多了，全国也就几百家，总的贷款规模不超过1000亿元。”他估计。尽管如此，他也认为房产中介放贷款是外行，根本不知风控为何物，更没有什么风险备付金之类，“之前只有很少的房产中介做贷款。现在是大家看到这块业务钱好挣，都开始做了。”
中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一次房地产去库存化与2009年最大的区别是，2009年用 利率7折降低了购房者的成本，所以增加杠杆的风险非常低。而这一轮加杠杆，大部分并非场内加杠杆，首付贷的利率平均超过20%，这种加杠杆是危险的。即使是加杠杆降低首付，必然也带来了贷款额的增加，贷款成本提高。
3月10日，传出一线城市全面摸底首付贷的消息。3月17日，来自网贷之家的最新数据显示，截至2016年3月中旬，2015年7月开始近8个月首付贷成交量约为45亿元。之前列入统计的20家平台，包括有发首付贷相关借款标或者借款产品模式的，都已经没有首付贷相关项目了。此外，记者浏览一些推出“首付贷”的P2P平台时发现，大的平台多数已撤下“首付贷”产品标的，但一些涉房标的 理财产品仍有存在。
银行地产信贷额相对高位
上海某地产数据服务商的相关负责人介绍，房地产中介的贷款资金主要有三大来源。首先是银行的信用、抵押贷款。房地产中介作为企业向银行申请信用贷款或抵押贷款，都是正常的公司业务。中介拿到钱之后再出借给客户。第二类是房产中介和信托公司合作发行信托计划，募集资金再出借。第三类是上市公司等不缺钱的机构把闲置资金出借给房产中介，中介再贷给客户。
在加杠杆炒房的质疑声中，3月中上旬房产中介被叫停首付贷，银行的“首付贷”等业务也同时被叫停。
上海某城商行的支行长介绍，目前银行房地产发贷款正常开展。对于开发贷这块，其所在的银行对开发商对资质要求有所提高，但并没有收紧，对个人按揭贷款这块也是正常开展，当然对首付款的来源需要进行核实。“我听说有些银行的房地产贷款增加很快，因为放给实体企业很容易就变成坏账了，谁也不想担这个责任。放到房地产行业，起码一时半会不会出问题，但我们行的变化还不明显。”该行长透露。
央行上海总部的数据显示，2月份，上海市本外币房地产开发贷款减少34.5亿元，同比多减53.3亿元。其中，地产开发贷款减少7.2亿元，同比少减18.1亿元。住房开发贷款和商用房开发贷款分别减少15.9亿元和15.5亿元，同比分别多减5.2亿元和69.6亿元。当月保障性住房开发贷款增加15.8亿元，同比多增15.2亿元。
但是个人住房贷款保持较快增长。2月份上海市个人住房贷款持续增长，当月增加209.6亿元，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦分析认为，2月上海市场上开发贷同比减少但按揭贷款增加，可能和基数有关，个贷同比增加是因为去年同期交易处于低位。2月份周期性影响也是一大原因。1月份天量贷款规模，而2月份受到春节影响，因此有所回落是可以理解的。而且开发贷减少还与土地供应减少有关。由于2015年以来土地供应规模收缩，对未来开发造成影响，会有惯性延续，1月份上海市场上开发贷也是同比减少的。实际上，2月楼市虽然受到春节因素交易量比1月有所下滑，不过相比历年同期仍属于较高水平。主要是2月政策宽松，强化看好后市的信心。因此节后市场出现快速回暖，仅用了一周时间恢复、调整。从以往轨迹来看，至少要3-4周的时间来恢复市场人气。加上房东跳价行为增多，买家唯恐后市房价涨幅会扩大，出现非理性入市，所以成交量并不低。此外，年后宽松的货币政策也助推置业热情，2月下旬降准，给市场增加流动性。贷款利率从最低8.5折下降至8.3折，进一步降低买家置业负担。因此楼市交易活跃带动贷款额维系在相对高位。
信托公司态度谨慎
2016年初，一线城市房地产交易市场火爆，众多房地产中介机构、P2P平台等火上浇油，推出首付贷，扩大市场的需求。那么房地产中介的贷款资金除了银行和P2P等途径之外，可以通过信托吗？
中泰信托研发中心高级研发经理王婷婷认为，从理论上分析，通过信托募集资金用于首付贷在技术上是可行的，类似于当前的消费信托，如曾发行的捷信消费贷款集合资金信托计划便是类似于首付贷的 信托产品。但从风险控制的角度上分析，从当前信托公司对房地产项目的谨慎态度上分析，虽然首付贷信托在操作层面上没有技术难题，但信托公司仍持谨慎态度。
“我个人认为不会有信托公司愿意这么做。首付贷加大了房地产交易的杠杆，进一步扩大房地产市场的风险，随着央行的介入，首付贷产品就如同昙花一现。”王婷婷说。
从2016年初的数据来看，1月-3月17日信托公司总计发行信托产品1001个，其 中房地产 信托111个，占比11.1%，相较2015年同期6.3%的水平，有所回升。
王婷婷分析认为，2016年至今房地产信托产品在当前量化宽松的货币政策背景下，重回信托公司的主要备选项。随着地方基础建设项目不断寻求低成本资金，信托公司2016年为保增长，在业务的分配上，预计会在2015年的基础上，加大对房地产类信托的倾斜力度。同时，由于中国信托业协会自2016年起将对信托公司进行公开评级，且在评级项目上对风控要求十分严格，预计在交易对手的选择上，信托公司倾向于大型房地产开发商，在项目的规划上，倾向于医疗健康养老型房地产，在项目的设计上，倾向于通过“大股小债的”方式规避风险。
2015年全年，信托行业共发行房地产信托868个，在全行业产品数量保持8%的增速的同时，房地产信托发行项目总数较2014年却下降近30%，房地产信托规模也从2014年的2943亿元下降到1994亿元，跌幅34%。房地产信托在2015年遭遇了寒冬。在信托行业内，对这一现象背后的原因基本达成共识。首先，政策上，2015年房地产行业的基调是去库存化，因此，房地产企业融资需求下降；其次，央行推行宽松的货币政策，房地产行业获取低息资金成本的能力上升，信托房地产贷款受到制约；第三，房地产信托产品风险事件出现，信托公司处于风控的考虑，加强房地产项目的风控审核。
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