“宝万之争”柳暗花明 万科拟引入深圳地铁为新股东

　　以王石为首的万科管理层，3月13日在“宝万之争”中落下关键一子。据万科公告，公司拟通过换股吸收深圳地铁优质项目的方式，引入新的国企股东。据估算，本次交易若完成，华润、万科管理层以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过宝能系。

　　万科将引入新国企股东

　　3月13日，万科公告称，万科将以发行新股的方式购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，而地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产到该收购标的中。收购标的初步预计交易对价介于人民币400亿-600亿元之间，万科拟主要以定向 增发股份的方式支付对价。

　　据估算，本次交易若完成，华润、万科管理层以及深圳地铁集团持有的股权比例将有望超过40%，大大超过宝能系持有的24.2%。据接近万科管理层的人士透露，尽管目前该方案仍需股东大会通过，宝能系有可能继续阻挠搅局。

　　万科公告称，公司新发行股份的总体规模、每股价格、向地铁集团发行股份的数量、最终收购目标公司的具体股权比例、交易对价、交易方式，将由双方协商决定。就公司目前筹划的重大资产重组，公司除与地铁集团继续谈判之外，还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。

　　分析指出，万科此次提出的方案将深圳地铁大量的优质资产注入上市公司，利于提升上市公司估值，其他中小股东应该会欢迎该方案。实际上，或与22年前“君万”之争一样，万科管理层此次同样将通过引入国企大股东来击退“野蛮人”。

　　深圳地铁物业项目将注入

　　深圳市地铁集团有限公司前身为深圳市地铁有限公司，成立于1998年，2009年更名为深圳市地铁集团有限公司，是深圳市国有资产监督管理委员会直属国有独资大型企业。截至2015年底，集团注册资本金241亿元，总资产2411亿元，净资产1503亿元，资产负债率37.65%，已形成集团本部下辖建设总部、运营总部、物业开发总部等三个业务总部以及其他相关附属业务的“1+3”战略管控架构。

　　目前深圳地铁集团确立了“轨道+物业”的商业模式，利用地铁上盖空间进行物业开发，反哺轨道交通建设。通过物业开发市场化模式的研究和运作，已形成从土地储备到前期策划、投资控制管理、设计管理、 工程建设 、营销管理等 房地产 开发的全过程业务链。

　　根据深圳地铁官网资料，目前该公司发在建项目9个，建筑面积约450万平方米，已实现4个项目入市销售，累计销售超150亿元。此外，深圳地铁地产拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米，并有多个核心地铁站地铁上盖物业开发权，其中商业开发面积达到138万平方米，保障性住房达到125万平方米。也就是说，深圳地铁的物业项目基本上都是属于深圳的优质地段的优质项目。

　　此前多年，万科在土地储备项目以及相关开发上，在其发迹的深圳一直处于相对弱势。借助深圳地铁的优质土地储备项目，再结合万科行业内优秀的管理开发能力，万科有望重新在深圳地产市场占据优势地位。

　　去年销售金额增长二成多

　　万科同日公布了2015年年报。2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业有史以来的新纪录。

　　由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入已经超过了进入世界五百强企业的门槛，如果这次万科成功晋级，那么在阔别十年后，世界五百强名单将再一次出现专业住宅企业的身影。

　　万科同日公布了2015年度分红派息预案，将提交股东大会审议。2015年，万科拟在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升，每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

　　万科在年报中表示，万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应；但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。