涨价潮重现江湖 地产股迎重磅利好？

　　◎每经记者 贾丽娟

　　随着经济转型的进一步深入，产业政策发力持续深化，传统经济和新兴经济都呈现出新的气象。房地产市场随着春天升温的脚步出现新一轮涨价潮，使得投资者进一步将目光聚焦到地产股上，地产股是否也将迎来春天呢？在新兴经济领域，新能源汽车企业的业绩持续高增长，成为投资者青睐的“白马”股。这些板块都在这个春季显现出投资机会。

　　这个周末，有一个话题又火了，那就是：“房子”。

　　“某楼盘吸引近百位购房者连夜排队，有人裹着被子来”；“XX小区开盘，1000人抢300套房源”；“XX小区开盘一小时全部售罄”；“房价天天涨，开放商普遍捂盘惜售”；“各区房产交易中心持续火爆，排队已经排到马路上”；“定金都交了，房东忽然涨价20万”……

　　熟悉吗？这不是几年前的场景么？

　　历史重演了么？

　　现在，历史似乎又重演了。在深圳房价“三级跳”之后，上海房价也开始飙涨了。有媒体报道，上海市内环一套老公房，春节前报价430万元，但过了个年，房主就四次提价，几天之内就涨价70万元！二手房业主惜售甚至毁约提价的场景再次出现。

　　民间高手们已经找到了新的赚钱方法：“股市清仓了，怀揣腰斩剩余的20万，果断定了市区400万的一套小两居，现在就坐等房东提价付我赔偿金了，感觉这比股市靠谱多了！”

　　不管是直观感受，还是统计数据，似乎都在确认房价上涨的势头。26日，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份一线城市房价较上月明显上涨，北京新建住宅价格同比上涨10.3%，上海同比上涨11%，深圳同比上涨25.9%！同时房价同比上涨城市个数继续增加，涨幅继续扩大。

　　环比也是同样的态势。与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比涨幅最高的仍然是深圳，上涨4.1%，最低为乌鲁木齐，下降0.8%。二手住宅环比价格下降的城市有25个，上涨的城市有37个。

　　库存下降了么？

　　过去半年多，各类资产价格都在坐过山车，且大多数是向下的。而房地产市场在库存“压力山大”的情况下，一线城市房价仍然出现了一路向上的走势。

　　为啥会涨？专家们已经说了无数理由了，“避险说”和“稀缺说”都有市场。中信证券研报说，在三大一线城市的中心区域，已经无地可供。北京住宅市场在2014年之后，建筑面积供给便已经小于年去库存化的新房，但还算基本平衡。但是，北京2015年二手房商品住宅成交已经相当于一手房的1.57倍，如果把二手房需求也考量在内，北京楼市已经出现供不应求的局面。因此，有效供给一旦出清到一定程度，一线楼市的房价就可能明显上涨。

　　也就是说，一线城市的需求增加量高于库存量，所以房价自然居高不下。而且，据中国指数研究院报告，截至2015年11月末，一二线城市的库存消化时间已经缩短至10个月左右的合理水平。

　　房子忽然涨价了，对于早已进入开发周期的房地产公司来说，简直是个惊喜。那么，最近的涨价潮，会利好地产股吗？

　　利好一线城市地产股

　　房子涨价按道理来说，确实利好地产股，但是要注意，只是利好一小部分地产股。

　　要知道，中国城市众多，但一线城市就那么几个，而众多的房地产开发商，重点布局一线城市的也并不太多。

　　从近期披露业绩快报的整体情况看，立足一线城市的上市房企和二三线城市的上市房企，业绩已经呈现明显分化。

　　如受益于上海地区房地产市场的强势，陆家嘴（600663，SH）的去年三季度报告显示，公司去年三季度盈利11.27亿元，较2014年同期上涨了14.21%，而这还没有体现近期的涨价，要知道公司55%的土地储备都在自贸区陆家嘴金融贸易区内，大家可以等着看今年一季度的销售额数据。

　　再如深耕北京周边地区的华夏幸福（600340，SH），去年四季度销售发力，2015年全年城市地产签约销售额同比大涨60%，城市地产签约销售均价同比大涨27.34%。

　　三四线地产商日子不好过

　　不过，对于三四线城市来说，日子就没那么好过了。据国家统计局数据，截至2015年末，全国商品房待售面积7.18亿平方米，值得注意的是，该数据的统计口径是已竣工未销售的商品房屋建筑面积，不包括在建未建的部分。

　　而57.5亿平方米库存房中将近51%为住宅，约29亿平方米，去化周期约2.6年。也就是说，现有这么多房子，要三年才能卖完。商业用房的库存更吓人，去化周期超过10年。

　　在这样的高库存状况下，一些区域性的房地产上市公司，业绩就明显不好看了。如铁岭新城（000809，SZ）的年度业绩预告中显示，公司预计2015年亏损1.6亿~2亿元，而公司2014年全年还实现盈利2877.18万元。公司在公告中坦言，公司主营业务为土地一级开发，而由于地处东北经济欠发达的三线城市，地产开发商在2015年以去库存为主，购地意愿较弱，年底前没能促成土地成交，公司为此提取了坏账准备。再如新疆城建（600545，SH），2015年业绩预减60%~70%，原因是公司房地产销售及基建业绩均回落。而中华企业（600675，SH）就更惨了，公司业绩预告称，预计2015年要亏24亿至25亿元，原因是公司布局的二三线城市房地产市场“持续低迷”，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备。

　　所以饥饱不均，投资者在关注地产股的时候，可千万要擦亮眼睛啊！