瞄准华人海外置业热潮 雅居乐首度试水马来西亚

　　12月17日，美国联邦储备局正式宣布，美国联邦基金利率提高25个基点，结束了美国持续7年的零利率时代，对全球资产价格带来深远的影响。

　　戴德梁行最新发布的研究报告指出，随着美元进入加息周期，对中国最直接的影响就是人民币的贬值和以人民币计价的资产缩水，预计在短期内，中国将会出现较明显的资金外流现象。对于有投资需求的个人与机构，为了实现资产的保值及增值，预期他们会将部分资产转化成海外投资产品，甚至增加海外物业的持有，通过全球化配置以对冲国内汇率风险。

　　对于具备国际视野的投资者来说，购置海外房产成为对冲人民币贬值的一个重要投资方式。在这波海外购房热潮中，马来西亚无疑受国内投资者追捧的地方。碧桂园位于“大马”的首个项目金海湾于2013年录得100亿元的靓丽业绩，震撼了当地市场。2016年，另一家华南知名房企雅居乐位于马来西亚吉隆坡的首个项目——“满家乐”入市在即，有望掀起新一轮马来西亚购房热潮。

　　马来西亚成华人海外置业首选

　　根据仲量联行发布的调研报告显示，2013年中国房地产投资在海外市场的投资金额为113亿美元，2014年增长46%至165亿美元。根据中国房地产业协会会长刘志峰的预测，2015年中国房企海外投资总额或超250亿美元，创下历史新高。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前海外房地产仍然处于价值低估阶段，海外置业刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定中国高净值人群继续积极在海外房地产市场投资置业；同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

　　在这轮出海潮背后，马来西亚——这个气候温暖的东南亚国家，近几年成为国内购房者争相购买的热土。截至目前，在马来西亚拿地开发的中国房企包括了雅居乐、绿地、新华联、富力、碧桂园等，投资总额达到数千亿元人民币，房企巨头争相进入，意味着马来西亚华人置业潮有望进一步升温。

　　在多位海外置业专家看来，国内投资者之所以青睐马来西亚，与其房地产价格处于价值洼地、完善的法律体系以及较低的移民门槛不无关系。

　　按照《全球房地产指南》公布数据，在亚洲众多国家和地区中，主要城市中心房价最高的地区是中国香港，均价达到19323美元/平方米。新加坡主要市中心房价16727美元/平方米，中国内地6932美元/平方米。最低的是印度尼西亚，1781美元/平方米。而马来西亚主要市中心房价仅仅2181美元/平方米，在全亚洲排名倒数第二位。

　　但与此同时，其租赁投资回报率全球排第9位，达到5%，相对于国内住宅不到3%的租赁回报率，马来西亚住宅显示出良好的投资回报能力。正因如此，近几年马来西亚房价上涨幅度惊人。有统计显示，包括吉隆坡等投资热门的区域，房价在过去三年翻了三倍，涨势堪比国内2009年的房地产市场。

　　此外，相比国内住宅70年的土地使用权限制，马来西亚的土地私有产权年限为99年，不少区域提供永久产权。其贷款利率低至4%，而且是在交楼后才开始月供，以“租抵供”大大降低了购房者的负担。

　　最重要的是，马来西亚政府正在推行“第二家园”移民政策，相对于大多数海外国家，“第二家园”移民者的条件并不苛刻。根据马来西亚政府规定，50岁以下的外籍公民，需有定期存款60万元人民币，每月固定收入2万元人民币以上，且在中国指定银行有120万元人民币现金存款，即可获得“第二家园”资格。对于年龄在50岁以上的外籍公民，定期存款的限制可放宽到30万元人民币，一年过后，50%的定期存款可取出用于购买房地产、子女教育或医疗等。

　　对于符合资格的外籍公民及其家人，马来西亚政府将给予其十年的居住权。10年以上的自由进出境签证，直接从马来西亚到其他国家的签证申请，直系亲属迁移马来西亚，孩子可以获得国际教育，毕业后将获得欧美学校颁发的毕业文凭，这也成为国人蜂拥至马来西亚置业的重要原因。

　　雅居乐海外首盘入市在即

　　作为华南知名房地产开发商的雅居乐，正是瞄准了马来西亚华人置业热潮背后蕴藏的巨大机会，率先完成布局。

　　去年2月，雅居乐联手马来西亚知名开发商PJD，以4.3亿元人民币的价格收购一幅位于吉隆坡的4.1万平方米土地，这个命名为“雅居乐·满家乐”的项目成为公司首次进军海外市场的试水之作。

　　根据新浪海外地产的咨询数据统计，最受中国买家欢迎的马来西亚购房地点前三名依次为：吉隆坡、努沙再也和新山。据了解，近年来，国内房企主要扎堆在与新加坡仅相隔一道柔佛海峡的新山市，但作为新兴区域，新山的区域配套仍有待完善，且住宅供过于求的情况明显。

　　与之相对，雅居乐·满家乐所在的吉隆坡，是马来西亚的首都，也是该国经济最发达的城市之一，商业贸易、金融、制造、运输、科技及旅游业等产业基础雄厚，区域投资价值前景更佳。

　　据悉，雅居乐·满家乐位于吉隆坡的满家乐豪宅区，是当地政府重点规划的高端住宅居住区，也是近年新兴的富人居住区，此区域的主要居住者为马来西亚的高端人群、国际公民以及政府高官，备受国际投资者及本土高端客户的青睐。

　　据接近雅居乐的相关人士介绍，满家乐项目是传统满家乐区域的最后一块住宅用地，也是最核心位置的住宅项目，从项目到吉隆坡市中心仅需15分钟车程，到双子星塔不过10分钟车程，到新加坡也只需3.5小时车程、60分钟高铁快线，交通条件极为便利。

　　作为满家乐高尚住宅区内唯一在售大盘，雅居乐·满家乐是该区域占地最大住宅项目，整个项目占地面积为10.16英亩，总建筑面积约16万平方米。与区域内单体楼居多相比，项目的绿化率高达65%，绿化区与建筑区按照65：35比例精心规划，且拥有6英亩园林，是区域内难得一见的低密度小区。

　　对于希望享受欧美教育资源的购房者而言，雅居乐·满家乐临近3所国际学校（满家乐国际学校和花园国际学校和法国国际学校），均是在国际排名领先的国际学校，从项目到学校仅需5分钟车程即可到达。

　　除此之外，雅居乐·满家乐项目土地产权为永久地契，房屋私有产权为永久产权，且无遗产税，购置物业可由子孙后代直接继承。对于买家而言，由于项目是在交楼后才开始供楼，且满家乐区域主要住户及租户为韩国、日本及其他国际公民，租金承受能力强，“以租抵供”的模式提供了良好的回报。

　　除了项目自身优异的素质，吉隆坡房地产未来数年更有望迎来巨大的政策利好。2010年，马来西亚政府宣布注资1720亿林吉特推行“大吉隆坡计划”，从硬体设备、人民收入及居住环境三方面，让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，成为世界经济成长率最高城市前20名。届时，吉隆坡总人口将从640万增加到1000万。

　　同时，当地政府还将兴建马来西亚到新加坡的高速铁路，通车后从吉隆坡到新加坡只需1.5小时，吸引大量新加坡居民到物价水平低的大马居住。政府还推出特别奖励，邀请世界上最优秀的100个企业在马来西亚设立据点，吸引国外人才。

　　人口的急剧增长、大量外来人员带动的住房需求，特别是首都吉隆坡，一直是人口聚集之地，200多平方公里的土地聚集大马超过十分之一的人口，住房需求非常大。尤其是对于雅居乐·满家乐这种高品质项目而言，投资前景非常可观。

　　被誉为豪宅专家的雅居乐，曾经成功打造累计销售额超过500亿元的雅居乐清水湾，并成为国内度假类高端住宅的代言词。雅居乐·满家乐作为公司在海外市场的试水之作，预计将于2016年元旦后正式入市，雅居乐能否在海外市场再创佳绩，值得业界期待。

　　文/家彦