华尔街基金"捡漏"遭拒 佳兆业重组一波三折

　　【华尔街基金“捡漏”遭拒 佳兆业重组路上一波三折】看上佳兆业优质土地资源并非只有融创中国，11月20日晚，全球十大对冲基金之一Farallon对佳兆业发出了一则不具约束力的建议草案。该公司意欲以1.5亿美元，换取佳兆业经发行扩大股本后75%的新股。

　　看上佳兆业优质土地资源并非只有 融创中国 ，11月20日晚，全球十大对冲基金之一Farallon对佳兆业发出了一则不具约束力的建议草案。该公司意欲以1.5亿美元，换取佳兆业经发行扩大股本后75%的新股。

　　但较融创提出的“作价1.8港元/股，溢价近13.2%”的收购价，Farallon的收购价反而较佳兆业停牌前的收盘价折让95%，且将导致郭氏家族丧失控股权。这样的收购方案显然不能让佳兆业股东满意，不仅明确予以了拒绝，还坚称推进此前由佳兆业创始人郭英成主导的债务重组，才是符合投资人利益的最好选择。

　　拒绝的底气或许正是源于佳兆业重组的稳步推进。就在收购案提出的一周前，佳兆业还首次公布销售业绩。这是该公司自2014年12月7日爆发危机之后，首次公布销售业绩。虽然52.33亿元与去年同期234.59亿元的销售额不可同日而语，但这对于尚处债务泥淖的佳兆业而言，已经无疑是一大剂量强心针。

　　“捡漏”遭拒

　　11月20日晚，佳兆业公告称，该公司董事会日前收到了Farallon一封标题为《初步不具约束力建议》的草拟合约细则及函件，试图通过注资获取佳兆业的控股权。

　　具体实施上，将由Farallon领导的投资者银团拟向佳兆业注资1.5亿美元，以换取相当于其经发行扩大的股份75%的新股。随后，佳兆业现有股东将按比例收取现金500万美元，以及行使期为12个月并可按每股0.07港元行使的认股权证，假设认股权证获现有股东全数行使及佳兆业获注资约5.1亿美元，Farallon将持有佳兆业经发行及股本注资扩大的已发行股份的80%。

　　倘若按照Farallon此次提出的重组方案计算，佳兆业的总市值仅为3.87亿港元，不仅较公司停牌前80.1亿港元的市值折让约95%，报价更是低于融创此前提出的“作价1.8港元/股，溢价近13.2%”的收购价。

　　除了收购价格折让外，倘若佳兆业同意此笔收购，Farallon将成为佳兆业的绝对控股股东，包括郭氏家族与生命人寿在内的原股东权益将大幅被削减，并丧失控股权。

　　根据佳兆业目前的股权架构，郭氏家族分别通过大正投资、大丰投资、大昌投资合共持有佳兆业49.25%的股权，生命人寿则持有29.94%股权，公众股东占比为20.81%。

　　这样的方案有利有弊。其中，相对于孙宏斌重组建议的大幅削债，Farallon对佳兆业海外债务则显得宽松得多。该收购建议称，佳兆业现有高息票据将交换为四批于2017年、2019年、2020年及2021年到期的票据，新优先票据的条款与现有高息票据大致相若，可换股债券则交换为新2019年可换股债券，其条款与之前债券大致相若。

　　但方案被佳兆业明确予以了拒绝，并坚称推进此前由佳兆业创始人郭英成主导的债务重组，才是符合投资人利益的最好选择。

　　佳兆业还补充称，“公司近期投放大量资源的工作重点，是在困难的经营环境下稳定业务及管理流动资金。并与境内债权人签订重组条款以解决持续的诉讼，解冻目前销售受限制的资产，保障公司的持续经营价值。”

　　据佳兆业内部人士透露，其计划于近期与境外债权人举行一系列会面及电话会议，以回答与重组有关的问题，并与督导委员会合作落实建议重组的支持条款。

　　该人士还调侃称：“我们现在是在给 中国银行 这样的债权人打工。”

　　首次公布业绩

　　拒绝被收购的底气或许正是源于佳兆业重组的稳步推进。就在收购案提出的一周前，佳兆业还公布了其2015年前十月销售业绩。这是该公司自2014年12月7日爆发危机之后，首次公布销售业绩。

　　数据显示，2015年前10个月，该公司录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%。虽然52.33亿元与去年同期234.59亿元的销售额不可同日而语，但这对尚处债务泥潭的佳兆业来说，无疑是一大剂量的强心针。

　　具体的销售业绩构成上，华中、环渤海、华西、长江、珠三角的二三线城市分别贡献8.18亿元、8.91亿元、16.44亿元、6.27亿元、3.44亿元，二三线城市成为主力。三大一线城市深圳、广州、上海累计仅占佳兆业总销售金额的17.37%。

　　期内，佳兆业旗下处于锁定状态的11个项目、物业项目停售的22个项目中，重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、成都、苏南、佛山等8个区域的项目全部可以正常销售，而湖北、山东、珠海等地则有部分项目可正常销售。

　　其中，上海佳兆业城市广场、金融中心、佳兆业8号三大主力项目，由于佳兆业上海公司已与其最大在岸债券持有人 中国银行 达成了相关协议，伴随协议的签署，三个项目恢复了正常施工与销售工作。最终恢复销售的项目在前十月中累计收金3.7亿元。同处于一线城市的广州佳兆业城市广场也因与债权人协商破冰在10月份获得解封入市，最终获得销售额1.58亿元。

　　此外，南京佳兆业城市广场则取得预售3.33万平方米，至10月底合约销售1.47万平方米，销售金额3.59亿元；惠州佳兆业壹号合约销售3.09万平方米，销售金额1.63亿元。

　　大本营深圳因大部分项目处于限制销售状态，则最终仅贡献3.81亿元。目前，佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园4个物业项目处于“预售阶段”，但截至11月10日佳兆业在深圳4个项目有1444套、11.18万平方米被查封，732套被锁，佳兆业前海广场1.7万平方米的单位已经解锁。

　　值得注意的是，佳兆业在公布业绩时还提及深圳物业项目仍受锁定的主要原因。其称，是保障相关仅与集团订立临时买卖协议的单位买家的权益。“但集团正积极与债权人商讨，以尽快重新开售深圳4个物业项目。”

　　降价销售破冰？

　　事实上，佳兆业陷入危局之后，该公司旗下项目多处于限制销售状态，而未被查封的项目也因为公司商誉受损使得销售几乎处于停滞状态。但在情况略微缓和后，佳兆业试图重启销售，并适时降价促销。

　　4月19日，杭州佳兆业玖珑山推出了一批特价房，170平方米户型每平方米一口价10000元，130平方米户型每平方米12500元，两个户型各有10套，位于2到6层。在佳兆业出现危机前，玖珑山的网签均价约16000~17000元/平方米，而在今年1到3月份，该盘多次以9300~14300元/平方米的员工价格成交了30套。照此算来，一套170平方米户型的房源此前的总价在270万元以上，较现在170万元的总价，大约便宜了100多万元。

　　9月12日，惠州佳兆业1号重新开盘，成为佳兆业陷入危机以来第一个重启销售的项目。为了快速恢复销售，佳兆业依靠5291元/平方米的价格优势，9月份销售179套，成为当月惠州最大的亮点。

　　而于10月24日正式开盘的广州佳兆业城市广场，恢复销售时也有大幅度的优惠。当天，该项目推出85~123平方米复式单位，以及189平方米顶楼大平层单位，折后均价1.5万~2万元/平方米，较吹风价少了将近3000元/平方米。值得庆幸的是，降价出售的佳兆业城市广场开盘现场吸引近300人到场，截至中午时中低楼层的小户型单位基本售罄，其后大户型也陆续被选购。最终，项目当天所推户型几近售罄。

　　在解锁和降价的双重措施之下，佳兆业前十月录得总合约销售52.33亿元，合约建筑面积约为86.38万平方米。但平均售价却低至6058元/平方米，远低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11个月的1.02万元/平方米。

　　但对于销售均价的大幅下降，佳兆业方面则予以否认。其回应《中国经营报》记者称，公司并无降价销售行为，均价下降是因为贡献销售的多为二三线城市，从而拉低了整体的均价。

　　但如今摆在佳兆业面前的重组困难依旧不容小觑。深圳、广州等地的部分项目依旧处于被锁状态。被认为是佳兆业重组关键之一的2014年年报依旧不见踪影。收到境内债权人向法院提出的资产保全申请书也由今年4月的60份增至70份，应诉通知书由34份增至55份，应诉通知书下具有争议的合约总额由95.34亿元增加119.87亿元，至215.21亿元。