雅居乐“快”转型 管理层“换血”进三退二
同为“华南五虎”的碧桂园与恒大地产顺利跻身千亿俱乐部,对于连续三年没有完成销售目标的雅居乐而言,转型的压力更加明显。
今年初,雅居乐宣布对管理层进行大刀阔斧的调整,四名陈氏家族成员离开管理层调任非执行董事,职业经理人梁正坚、陈忠其、黄奉潮被委任为新的执行董事,一度被戏称为“皇族内阁”的雅居乐董事会从家族化管理向职业经理人制度转变。由于公司董事会主席及总裁陈卓林9月30日被昆明市人民检察院执行指定居所居住措施,雅居乐对董事会名单进行了调整,两位家族成员重新“掌权”,导致公司管理层“换血”并不彻底。
随之而来的是,雅居乐今年提出以去库存战略为核心,通过向“短平快”转型与积极的定价策略加快资金回笼,并推动规模增长。
新管理层扛起转型重任
雅居乐最新发布的销售数据显示,截至今年前10月,集团累积销售金额为336.5亿元,达到480亿元销售目标的70.1%,这一销售业绩比较令人满意。
辉立证券分析师陈耕向 《每日经济新闻》记者表示,一直以来,雅居乐以旅游地产和高端项目闻名业界,但由于这两类产品的共同特征是投资周期长、不能快速去化,也因此造成公司资金压力越来越大,发展模式遇到瓶颈。
为此,雅居乐今年调整了经营策略,积极增加刚需类户型在产品结构中的占比,提升资金周转速度。克而瑞的研究发现,在2013年雅居乐的产品结构中,刚需类产品(90~144平方米)占比约为60%,高端产品约为20%,其余20%为旅游地产。记者查阅雅居乐2014半年报发现,公司自去年起明显增加“短平快”项目的持有量,在今年上半年的产品去化中,81%为刚需类产品,下半年的新推项目也继续走刚需路线,尤其是在长三角推出的7个全新盘中,144平方米以下的产品均是主力户型。
要从以往的“慢节奏”变为“快周转”,新的管理架构成为公司实现转型的关键。
雅居乐原有的管理体系是清一色的家族成员,如今,家族化管理模式已难以满足快速扩张的需要。克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者,雅居乐原有的架构、流程和管控都相对繁复,导致运作效率较低,最明显的体现是项目开工周期比较长,一般都在18个月以上。
如今,在进行“去家族化”调整后,三位新晋执行董事各司其职,并直接向陈卓林汇报。其中,梁正坚负责“大本营”华南区域项目的管理及经营,黄奉潮负责旅游地产重镇海南及云南区域项目的管理及经营,陈忠其负责地产开发工程管理,致力于提升项目周转速度,公司也于今年提出要把开工周期缩减至12~16个月,最快在8个月之内完成。
此外,为了配合“短平快”的发展策略,雅居乐提出充分放权。其中,集团总部的职能集中在制定策略、资金管理、产品标准化、优化及新产品开发;区域总部的权责则进一步加重,五个区域的地区总监将负责投资、拿地、营销等全方位的管理,使决策更快,决定更贴合当地市场。
转型需过三道坎
陈耕指出,虽然雅居乐在战略布局与管理体系上出现积极转变,但由于公司过去数年在市场布局、产品定位、财务状况等方面表现并不理想,要扭转困境并非一朝一夕可以完成的。
从今年初开始,雅居乐一直实行降价跑量的策略。早在2月份,常州雅居乐星河湾跳水降价,打出5380元/平方米的超低价格震惊了整个房地产市场。半年报显示,公司上半年的销售均价为9832元/平方米,和2013年同期相比降幅达14.4%。
“雅居乐今年以来在调整价格策略上异常积极,一方面是由于公司对市场前景保持谨慎态度;另一方面也希望尽快退出一些供求关系恶化的城市”,陈耕表示,尽管公司今年上半年毛利率依然维持在35.4%的较高水平,但降价难免会对利润带来负面影响。
旅游地产的低迷是雅居乐面临的另一大难题。尽管海南清水湾项目上半年销售金额达到50亿元,但公司重金打造的云南项目销售情况并不乐观,雅居乐去年底发布的数据显示,云南腾冲项目开盘销售400套房源,销售金额超过5亿元,但自此之后该项目再无相关的销售数据披露。
“目前国内旅游地产遭遇整体低迷,除了部分近郊的休闲地产项目仍有不俗的表现外,超大型旅游地产项目同质化非常严重,市场接受度不高。雅居乐需要积极探索新的运作方式,才有望突破困境。”朱一鸣说。
另一个不确定性因素在于,由于陈卓林于9月30日被昆明市人民检察院批准执行指定居所居住,雅居乐对董事会名单进行了调整,两位家族成员重新“掌权”,陈卓贤被任命为执行董事、董事会署理联席主席,陆倩芳被任命为执行董事、公司署理联席总裁,这会否对公司的“去家族化”改革产生影响仍是未知数。
(责任编辑:马欣)
延伸阅读
|
|
娑擃厼娴楃紒蹇旂ス缂冩垹澧楅弶鍐ㄥ挤閸忓秷鐭楁竟鐗堟閿涳拷 1閵嗕礁鍤掗張顒傜秹濞夈劍妲戦垾婊勬降濠ф劧绱版稉顓炴禇缂佸繑绁圭純鎴斺偓锟� 閹存牑鈧粍娼靛┃鎰剁窗缂佸繑绁归弮銉﹀Г-娑擃厼娴楃紒蹇旂ス缂冩垟鈧繄娈戦幍鈧張澶夌稊閸濅緤绱濋悧鍫熸綀閸у洤鐫樻禍锟� 閵嗏偓 娑擃厼娴楃紒蹇旂ス缂冩埊绱欓張顒傜秹閸欙附婀佹竟鐗堟閻ㄥ嫰娅庢径鏍电礆閿涙稒婀紒蹇旀拱缂冩垶宸块弶鍐跨礉娴犺缍嶉崡鏇氱秴閸欏﹣閲滄禍杞扮瑝瀵版娴嗘潪濮愨偓浣规喅缂傛牗鍨ㄦ禒銉ュ従鐎癸拷 閵嗏偓 閺傜懓绱℃担璺ㄦ暏娑撳﹨鍫担婊冩惂閿涙稑鍑$紒蹇庣瑢閺堫剛缍夌粵鍓ц閻╃ǹ鍙ч幒鍫熸綀娴h法鏁ら崡蹇氼唴閻ㄥ嫬宕熸担宥呭挤娑擃亙姹夐敍灞界安濞夈劍鍓扮拠銉х搼娴f粌鎼ф稉顓熸Ц閸氾附婀� 閵嗏偓 閻╃ǹ绨查惃鍕房閺夊啩濞囬悽銊╂閸掕泛锛愰弰搴礉娑撳秴绶辨潻婵嗗冀鐠囥儳鐡戦梽鎰煑婢圭増妲戦敍灞肩瑬閸︺劍宸块弶鍐瘱閸ユ潙鍞存担璺ㄦ暏閺冭泛绨插▔銊︽閳ユ粍娼靛┃鎰剁窗娑擃厼娴� 閵嗏偓 缂佸繑绁圭純鎴斺偓婵囧灗閳ユ粍娼靛┃鎰剁窗缂佸繑绁归弮銉﹀Г-娑擃厼娴楃紒蹇旂ス缂冩垟鈧縿鈧倽绻氶崣宥呭鏉╂澘锛愰弰搴も偓鍜冪礉閺堫剛缍夌亸鍡氭嫹缁岃泛鍙鹃惄绋垮彠濞夋洖绶ョ拹锝勬崲閵嗭拷 2閵嗕焦婀扮純鎴炲閺堝娈戦崶鍓у娴f粌鎼ф稉顓ㄧ礉閸楀厖濞囧▔銊︽閳ユ粍娼靛┃鎰剁窗娑擃厼娴楃紒蹇旂ス缂冩垟鈧繂寮�/閹存牗鐖i張澶嗏偓婊€鑵戦崶鐣岀病濞村海缍�(www.ce.cn)閳ワ拷 閵嗏偓 濮樻潙宓冮敍灞肩稻楠炴湹绗夋禒锝堛€冮張顒傜秹鐎电顕氱粵澶婃禈閻楀洣缍旈崫浣烽煩閺堝顔忛崣顖欑铂娴滆桨濞囬悽銊ф畱閺夊啫鍩勯敍娑樺嚒缂佸繋绗岄張顒傜秹缁涘墽璁查惄绋垮彠閹哄牊娼堟担璺ㄦ暏 閵嗏偓 閸楀繗顔呴惃鍕礋娴e秴寮锋稉顏冩眽閿涘奔绮庨張澶嬫綀閸︺劍宸块弶鍐瘱閸ユ潙鍞存担璺ㄦ暏鐠囥儳鐡戦崶鍓у娑擃厽妲戠涵顔芥暈閺勫簶鈧粈鑵戦崶鐣岀病濞村海缍夌拋鎷屸偓鍖礨X閹藉嫧鈧繃鍨� 閵嗏偓 閳ユ粎绮″ù搴㈡)閹躲儳銇�-娑擃厼娴楃紒蹇旂ス缂冩垼顔囬懓鍖礨X閹藉嫧鈧繄娈戦崶鍓у娴f粌鎼ч敍灞芥儊閸掓瑱绱濇稉鈧崚鍥︾瑝閸掆晛鎮楅弸婊嗗殰鐞涘本澹欓幏鍛偓锟� 3閵嗕礁鍤掗張顒傜秹濞夈劍妲� 閳ユ粍娼靛┃鎰剁窗XXX閿涘牓娼稉顓炴禇缂佸繑绁圭純鎴礆閳ワ拷 閻ㄥ嫪缍旈崫渚婄礉閸у洩娴嗘潪鍊熷殰閸忚泛鐣犳刊鎺嶇秼閿涘矁娴嗘潪鐣屾窗閻ㄥ嫬婀禍搴濈炊闁帗娲� 閵嗏偓 婢舵矮淇婇幁顖ょ礉楠炴湹绗夋禒锝堛€冮張顒傜秹鐠х偛鎮撻崗鎯邦潎閻愮懓鎷扮€电懓鍙鹃惇鐔风杽閹嗙鐠愶絻鈧拷 4閵嗕礁顩ч崶鐘辩稊閸濅礁鍞寸€瑰箍鈧胶澧楅弶鍐ㄦ嫲閸忚泛鐣犻梻顕€顣介棁鈧憰浣告倱閺堫剛缍夐懕鏃傞兇閻ㄥ嫸绱濈拠宄版躬30閺冦儱鍞存潻娑滎攽閵嗭拷 閳ワ拷 缂冩垹鐝幀缁樻簚閿涳拷010-81025111 閺堝鍙ф担婊冩惂閻楀牊娼堟禍瀣杹鐠囩柉浠堢化浼欑窗010-81025135 闁喚顔堥敍锟� |