多家地产公司经营状况多不佳 股权溢价转让

　　近期上海龙珠房地产开发有限公司、南京五道口置业有限公司、杭州精文文广投资有限公司、广州兴拓置业有限公司等多个房地产公司股权挂牌转让。这些公司目前盈利状况多不够理想，而由于土地储备升值，这些公司评估价值大幅溢价。

　　经营状况多不佳

　　上海联合产权交易所项目信息显示，上海龙珠房地产开发有限公司100%股权及上海财金产业投资有限公司对标的公司2662.5552万元债权日前挂牌转让，挂牌价格为26995万元。

　　龙珠房地产成立于2002年，注册资本为6000万元。目前其股权结构为上海财金产业投资有限公司持股49%，上海金枫财阳投资中心(有限合伙)持股49%，上海财大科技园匡时创业投资企业(有限合伙)持股2%。主要财务数据方面，龙珠房地产2012年实现营业收入5000元，净利润亏损10.97万元；2013年实现营业收入6万元，净利润亏损30.16万元；2014年前5月实现营业收入2.5万元，净利润亏损2.4万元。

　　南京五道口置业有限公司100%股权及转让方对标的公司68551万元债权日前挂牌转让，挂牌价格为104321万元。五道口置业成立于2013年11月15日，注册资本为1000万元。南京临江老城改造建设投资有限公司持股100%。主要财务指标方面，五道口置业2013年以来均未实现营业收入，2013年净利润亏损4100元，截至2014年5月26日实现净利润9300元。

　　与龙珠房地产、五道口置业股权整体转让不同的是，广州兴拓置业有限公司股东仅转让10%股权，意在引入战略投资者。新信国际发展有限公司持有兴拓置业100%股权，此次以2.11亿元的价格通过上海联合产权交易所挂牌转让10%股权。主要财务数据方面，兴拓置业2013年净利润亏损2171.21万元，2014年前5月实现盈利1428.16万元。

　　评估值大幅溢价

　　这些公司多有土地储备，由于土地增值，评估值较账面值也多有溢价。以龙珠房地产为例，以2014年1月31日为评估基准日，公司资产总计账面值为13756.69万元，评估值为33776.92万元；净资产账面值为4232.13万元，评估值高达24252.36万元。

　　龙珠房地产为瞿溪路1052号地块项目开发而设立。瞿溪路1052号地块在2003年获得上海市城市规划管理局颁发建设用地规划许可证，面积为11014平方米。不过，由于上海市动拆迁政策的变化，目前实际地块占地面积调整为约2309平方米，与原有土地规划许可面积有差异，尚存在对原规划进行调整的不确定性。另外，瞿溪路1052号地块开工过程中，有居民对项目的审批和开工持有异议。目前有居民认为上海建筑业管理办公室向上海龙珠房地产开发有限公司瞿溪路1052号地块违规颁发施工许可证，并就此向徐汇区人民法院提起行政诉讼，目前该诉讼仍在审理中。

　　五道口置业在南京拥有09-04、09-05、09-07三幅地块。以2014年5月26日为评估基准日的评估报告显示，公司资产总计账面值为70541.52万元，评估值为105307.31万元；净资产账面值为1000.52万元，评估值为35766.31万元。不过，09-04、09-05、09-07地块国有土地使用证正在办理中，至评估工作结束日尚未取得上述权证。对存货价值的估算是以《土地出让合同补充协议》以及财政收据、控制性详细规划的面积确定的。

　　精文文广第一大股东上海精文置业(集团)有限公司以12673万元的价格转让持有的25%股权。精文文广2011年12月取得了杭州市姜家镇、甘坞村、姜家滨水度假区等九块土地的国有土地使用权证。或是由于看好这些土地的开发前景，除持股1.04%的股东上海侯博投资有限公司放弃该项目的优先购买权之外，其余股东上海锦和置业有限公司、上海锦宇投资有限公司、上海联亚千岛置业有限公司、上海彦耀投资有限公司均不放弃老股东优先购买权。

　　受让门槛较高

　　龙珠房地产转让方要求，意向受让方应为依法设立并有效存续的境内企业法人，且注册资本不低于1亿元。意向受让方须具有良好的财务状况、商业信用和支付能力，在提交意向受让申请时须提供挂牌期间内同一时点不低于1.5亿元的银行存款证明。本项目不接受联合受让主体。

　　五道口置业转让方要求，意向受让方或其关联公司(属同一实际控制人)注册资本不低于10亿元、具有良好的财务状况和支付能力。本项目不接受联合受让，不接受信托资金受让。另外，在南京市国土资源局于2014年6月30日前向标的企业交付符合原土地出让合同约定交付条件的09-04、09-05、09-07三幅地块出让范围土地后，五道口置业应于2015年6月30日前开工建设，并于2018年6月30日前完成全部工程建设，达到竣工验收条件。接盘方需要有实力帮助五道口置业完成这一建设任务。

　　兴拓置业主要资产中包括位于广州市南沙区的土地。由于南沙区在2012年获批国家级新区，近几年该区域房地产市场波动较大。基于项目总建筑面积约为76.85万平方米，且转让方拟长期耕耘南沙区市场，为了控制项目风险，要求意向受让方或其子公司具有对本区域深入的战略认识和一定规模的过往业绩，近三年内(2011年-2013年)在南沙区通过参与公开招标拍卖挂牌出让方式获得国有建设用地使用权，进行房地产项目开发的地块不少于三宗，且合计建筑总面积不低于30万平方米。兴拓置业持有的项目投资金额较大，转让方新信国际发展有限公司要求意向受让方具有较强的财务实力，2013年末净资产不低于10亿元，资产负债率不高于10%。本项目不接受联合受让。