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　　竞争

　　业态分区不清 多问题待解

　　作为上海市普陀区的商业大航母，环球港的打造一定程度上也被理解成“普陀区意在拦截从大西北以及其周边地区前往中山公园一带的客流”。

　　长宁区中山公园商圈的升级改造似乎让普陀区看到了未来的竞争趋势，在缺乏中心项目的情况下，月星环球港在一片呼声中“顺势而生”。

　　“无可厚非，就从地铁路线来看，环球港的确具备先天的交通优势，因而西北方向的客群是愿意前来的。”有业界人士这样告诉记者。

　　陈丽琳也表示，分流确实是可能的。不过，相对而言，西北方向的客群消费档次低些，因而环球港分流的，大多是前往中山公园附近、目标是高消费产品的客群。

　　在陈丽琳看来，中山公园是一个相对成熟的区域商圈，且周边商业项目选择较多。“如果西北方向来的消费者想要进行一个比较密集型的消费，那么肯定会选择人气更旺，消费场所更多的场所，环球港会分流中山公园客流，但应该不是很大。”

　　一位长期关注商业的专家告诉《每日经济新闻》记者，不同区域之间在商业上的竞争是存在的，但也不能完全界定为竞争关系，在商业上，不同中心之间关系更为贴切的描述应当是一个“共同打造培养且互补的关系”。

　　最终的“竞争”结果会否出现“两败俱伤”的局面？陈丽琳指出，还是要看开发商如何定位产品。“比如南京西路和南京东路，离得近，但是产品完全是不同的，就看主打什么特色以及主题。”她表示，如果是恶性竞争，那就是开发商或者政府在片区规划里存在的问题。

　　尽管不至于两败俱伤，但不可否认的是，大型商业体确实挤压了周边小商业项目的生存空间。中山公园商圈龙之梦“一站式”交通枢纽的特点对巴黎春天等老牌商业设施均产生了分流。眼下，无论是巴黎春天还是周边的玫瑰坊，人气不足已经显而易见。在距离环球港地铁一站之远、曹杨路附近的长城大厦，内部餐饮商户在环球港开业后不断撤离。“现在就剩下屈指可数的几家了。”一位附近居民表示。

　　在这样两个区域，未来会不会就是环球港和龙之梦独大，而其他小型商场都将难以生存？对此，上述行业人士告诉记者，这样的状态实则是两大趋势。“百货业由于业态单一性的因素，有一个下滑的趋势，他们自己也在寻求调整。”他表示，大型商业项目之间往往是协同关系，更加挤压了中小型的项目的发展空间。“未来，这些小型的商业项目还不至于死亡，但发展也将不温不火。”

　　齐晓斋指出，和大卖场挤压周边超市相似，大体量的购物中心布局后，旁边的商点经营的品类及品牌和其相似的话，受到的影响会很大，除非错位经营反而能有带动作用，但这样的情况并不多。“购物中心大多是综合经营的，体量大，和它不重复很难。”

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　　行业

　　商业地产单玩概念赚不了钱

　　上海商业开发过热，环球港一度被质疑“生不逢时”。在业界看来，作为上海商业的“巨无霸”，环球港要在高投资、高运营成本及高人力成本的压力下实现盈利，充满着挑战。

　　月星集团董事长丁佐宏在接受媒体采访时也曾坦承，上海商业确实存在过剩现象，但多数商场“千店一面”缺乏特色。他表示，对于这样一个投资大、回报周期长的商业项目，月星并不期待短期盈利，而是将其作为一个长期项目来开发建设。

　　为什么在商业地产上缺乏经验的月星要积极涉足这一领域？其所处的大背景又是如何？在资深零售专家、中发商业管理集团CEO丁浩洲告诉《每日经济新闻》记者，月星做商业地产是看重了商业地产的增值，按照其早前的靠租赁开设家居卖场盈利并不是长久之道。“即便拥有家具业态，也不是很好拿地，像月星这样，有一个比较好的商业概念，拿地也是比较容易的。”

　　在住宅地产较为低迷的当下，众多开发商均扎堆商业地产，且其中不乏众多行业外企业，除了月星，红星美凯龙也是其中之一。基于此，购物中心的数量快速增加。

　　根据数据显示，今年第一季度，上海社区购物中心数量达到88家，主要集中在宝山、浦东新区，以及城乡结合部的外环和远郊新城板块。齐晓斋表示，眼下，实体商业受到两股比较大的冲击，一是电子商务，二就是过快的实体商业发展速度，这是全国都面临的问题。

　　业内人士指出，从2012年之后，基本所有的项目均面临同质化这一问题。“没有特色、主题等，是很难形成竞争力的。”因而，即便开发商聚焦商业地产开发，商业地产的门槛也没有降低，在同质化严重的情况下，反而越来越高了。

　　即便总体供应量庞大，但在业界看来，购物中心的有效供应量仍旧不足。睿意德中国商业地产研究中心此前从其监测的上海400多家购物中心中，挑选出100家大中型购物中心，在比较了年营业额、客流、客单价、财务回报等指标后，得出结论指出，优质项目仅占三成。而造成优质项目缺少的原因无非是盲目模仿导致商圈重叠，一些购物中心在定位、服务方式、品牌组合方面，陷入同质化困局。

　　有行业人士告诉记者，一个商业项目在开发前，开发商会评估土地以及配给的住宅整体收益以及土地未来的增值情况，另外也会看商业需要几年的培育期以及招商情况将如何……不过，很多开发商只要评估后了解到，项目中可以销售的物业能够贴补商业带来的亏损，评估结果基本就算可行了。

　　陈丽琳表示，对于一个优秀的购物中心来说，招满不是最终目的，而是要持续满铺，经营得好商业资产才能增值。“比如iapm这样的商业中心，产品的卖点和定位做得非常好。”

　　上述业内人士指出，一般持有型物业前期的投入以及后期的运营成本滚动起来涉及资金层面都是非常大的，没有一个这样的项目可以在很短时间内就把现金流平衡起来，问题在于如何在产品的定位、产品的组合等方面缩短培育期，进入收获阶段。

　　丁浩洲则指出，商业地产不能单玩概念，“真正的商业地产需要商业能赚钱”。在他看来，类似月星环球港这样的项目，其盈利模式并没有突破性变化，单靠设计等方面的变化带来的吸引力并不强。