今年的楼市已进入收官之战,本来以为收官之战会演绎得非常精彩,但事实是,跟年初开局之战时的行云流水相比,现在的收官似乎走得十分沉重。

　　“日光盘”不见了,排队买房的人群散了,“金九”落空,“银十”不在,在本是旺季的日子里,成交量却是节节节败退,连一个房博会,也是近几年排名垫后。虽然天还没有冷,但杭州楼市却是寒意阵阵。

　　面对此景,倒真有点令人想不通,因为今年杭州大多数新开楼盘价格是往上走的,尤其是今年杭州土地市场,可以说是一个高潮接着一个高潮,高价地更是接二连三产生,连外来地产大鳄进入杭州的数字,也创下了纪录。如果光看土地市场,杭州楼市今年是不应该有收官之痛的。

　　为什么会如此?存在的必然有其合理性,杭州楼市到了年底难以收官,正是因为已出现了明显的供过于求现象,市场难以消化源源不断上市的房源。

　　先说供应量,现在大家都知道的就是透明售房网上的10万套房源(包括余杭、萧山区),这个数字已是杭州历史上最高的库存量了,即使碰上2007年、2009年那样的好年份,这个库存量也得消化近一年半左右的时间。

　　但事实上,杭州楼市近期真实的供应量远远不止这个数字。杭州有位房产大佬不久前曾对杭州楼市的供应量做过一个统计。据他估算,除了透明售房网上的10万套库存房源之外,在开发商手上近期要推的,再加上一些投资客想要抛出来的二手房房源,至少也有10万套。此外,他还认为杭州去年下半年和今年推出了大量的土地,这些土地大多数为外来地产大鳄拍走,而他们的开发节奏又是相当快,明后年这些楼盘都要推,至少也有10万套房源。虽然没有现成的官方数字来证实这位大佬的估算,但从他多年的实战经验来看,他的话还是有一定参考价值的。当然,考虑到各种因素的变化,最后到底会不会有这么多的房源上市,仍是一个迷,但至少杭州楼市有这么多的潜力供应量,却是不争的事实。

　　面对压得让人喘不过气来的供应量,我们有能力快速消化吗?答案显然是否定的。

　　因为,我们的需求现在已经跟不上推盘的节奏了。

　　众所周知,现在楼市最大的需求,就是刚性需求,而刚性需求当中,因结婚而买房的,又是占了大头。据来自杭州民政部门的统计数据显示,近几年杭州(包括余杭、萧山区)每年结婚登记人数大约在6万对左右。这6万对新人到底有多少人是买新房的,尽管没有一个权威部门做过统计,但我们假设在近几年的楼市成交量中,这些婚房占了一半,大约也就3万套左右。如果这个婚房需求保持下去,杭州楼市保底需求也就3万套左右。不过,我们还应该看到,随着人口红利渐渐缩小,随着保障房的逐步到位,婚房需求趋势是呈减少状态的。

　　除此之外,就是改善性需求了,其中包括投资性需求。改善性需求到底有多大,谁也说不上来,但有一点却是不争的事实,就是这个改善性需求变数最大,宏观政策、资金松紧、经济发展,甚至开发商推出的产品,都会影响这个需求的变化。从目前的情况来看,政策的放松似乎还看不到迹象,相反,一些城市提高首付比例,提高买房门槛,以及房产税等“利空”,却时不时在楼市的上空回荡,这令许多即使有能力买房的人也望而却步。

　　更令人不可思议的是,由于今年3、4月份一波非自然的楼市上涨行情,让不少开发商以为楼市重启牛市了,纷纷提高了开盘价格,封杀了本该让给购房者的利润,这使得原来打算抄底楼市的资金退了回去。高高在上的房价,其实已失去了投资价值。有专家甚至断言,即使双限取消,真正再去投资房产的人,可能也为数不多了。

　　当然,需求是个变数,随着楼市形势的变化,需求会或大或小。但就当前的形势来看,楼市的需求正在渐渐萎缩。　　□本报记者 干国荣/文　顾光帼/图