A股牛市来临?难说!楼市加速上涨?危险!

　　卖楼买股正当其时?

　　买房还是买股?这个问题对一直投资楼市的人来说,不是个问题。那些带着忐忑不安的心情冒险追高投资房产的人,最终都成为房价上涨的受益者。但对于那些股民来说,买房还是买股则多次困扰他们的神经。那些最终选择买股的人,绝大多数不但没有实现财富的增长,反而是越折腾腰包越瘪。

　　从股市来看,随着沪指重返2200点上方,并分别站上半年线(牛熊分界线)、年线,加上中国经济转暖势头明确,很多人判断,A股开始进入中长期牛市,并认为未来几年投资股市的收益将明显超过投资楼市,甚至再次出现卖楼买股这样极端的声音;而从楼市来看,近期以来,一线城市楼市价格再次出现加速上涨的势头,而二三线城市则“鬼城”迭出。楼市后市走势如何,专业人士的判断分歧也很大,继续看多楼市的人和唱空楼市的人,手中都有一大把理论来支撑。楼市的分化让那些长期以来以投资楼市为主的投资者感到迷惘。

　　楼市和股市,依然是人们投资的两大主要渠道。但过去的历史一再让买房者笑嘻嘻,让买股者泪潺潺,已经成为社会共识。这一次,面对再次响起的卖楼买股呼声,投资者该如何押宝?

　　股市篇

　　沪指周线8连阳 信心逐步恢复

　　行情总是在绝望中产生,在犹豫中上涨,在狂欢中结束。

　　“去年底以来,创业板一路飙升,我告诫自己,创业板是高风险场所,不要碰。等到创业板指数翻番后,已经不敢高位买入了。但自己也在一直安慰自己,沪指不是跌到鸦片底了嘛。如果当初买的是主板股票,现在可能第三次割肉清仓了!但看着沪指K线图上周线连收八根阳线,我实在是坐不住了。”已经告别股市两年多时间的广州股民孙卫华,终于在上周第三次杀入股市。

　　2007年初,在全民炒股的热潮下,孙卫华也成为炒股大军中的一员。刚开始炒的时候,买什么都赚,感觉股市来钱真容易。但随后的暴跌,让广大股民叫苦不迭,孙卫华到2008年中割肉清仓时,已经亏了10万;2009年的牛市行情,孙卫华一直观望。但大盘一路上行,炒股的人在那个时期都赚了个盆满钵满,孙卫华实在受不了诱惑,再次下决心入场。然而,就像大多数股民的遭遇一样,孙卫华再次入场不久,大盘就一路向下,到2011年6月份再次清仓的时候,孙卫华的亏损又超过10万元。“说多了都是泪。”孙卫华在经历了两次亏损后,对老婆发誓,再也不碰股票了。

　　然而,沪指自6月25日创下1849点这一新低之后,就一路震荡上行。8月份以来,在上海自贸区概念股的带动下,概念股行情火爆,市场赚钱效应越来越强。让孙卫华下决心再次杀回股市,还因为受到同事的影响。“我的一个同事,持有2万股上港集团股票,短短一个月时间,他的2万股上港集团的市值,就从6万元变成12万。”

　　孙卫华的选择,显然代表了大多数股民的心态。来自中登公司的统计数据显示,自8月中旬以来,沪深两交易所新增A股开户数和基金开户数不断温和上涨,显示投资者信心在逐步恢复。“大部分投资者对市场的反应都会慢半拍。6月份股市跌到最低点,大多数股民都绝望了。以至于接下来的一个多月,尽管大盘不断温和上涨,但投资者不为所动。直到8月中旬以后,在行情的推动下,投资者的信心才有所恢复,新增开户数也逐步上涨。”广发证券广州中华广场营业部的投资顾问纪小姐告诉本报记者。

　　经济开始转暖 牛市号角吹响?

　　上一次周线8连阳还要追溯到2007年,这让市场嗅到了久违了的牛市味道。

　　如果从6月25日盘中最低点1849点算起,截至上周五收盘,沪指报2236点,两个多月时间,上证指数涨幅达21%。按照市场传统经验,大盘上涨20%往往意味着牛市来临,反之则意味着大盘进入熊市。因此,大盘8连阳之下,特别是上周沪深两市双双重返半年线和年线上方,且成交量连续三个交易日超过3000亿元,使得很多专业人士都预判,A股已经迎来了新一轮的中长期牛市。

　　今年以来多次准确预测股市走势的交银国际首席策略师洪灏就表示,2013年9月9日是上证指数历史性的一天,在诸多利好消息的推动下,中国股市录得近三年来的最大单日涨幅,成交量放大到过去14年最大的单日成交量之一。“当日的升幅可媲美2005年年中及2009年初一系列历史性瞩目的交易日,而这些历史性时刻均是后来牛市的先兆。”洪灏表示,优先股可行性研讨、上海自贸区推进、出口回暖、通胀温和等因素,不过只是表面因素。真正推动大盘由熊转牛的因素,是经济基本面的回暖。“此前市场一直担心中国经济硬着陆,加上美国退出QE的预期,使得市场信心十分低迷。但8月份的经济数据显示,中国经济基本面转暖势头明确,A股头上最大的利空之一消除。”

　　在9月9日的大涨之后,英大证券研究所所长李大霄在接受本报记者采访时也强调,经济数据全面好转,A股大底已经无疑,牛市真来了!李大霄坚称,2132点的钻石底是很有价值的。数据上看,目前和2132点相比,涨幅超一倍的股票近300家,下跌超过50%的个股不足10家。如此看来,钻石底的价值意义还是不可小觑的。

　　针对周线8连阳后会不会见顶的担忧,知名私募基金经理、煜融投资董事长吴国平表示,担心见顶的观点,其实就是熊市思维。“目前上证指数才2200点,对比历史高点6124点,三分之一而已,何惧之有?顺应当下的格局吧,看看那些疯狂的‘大象股’,应该知道这是牛市的气息!”

　　不过,对于“牛”来了的判断,也有一些反对声。湘财证券分析师徐广福在上周就发表了题为“言牛市尚早,做个股为妙”的报告。徐广福在报告中强调:“基本面上看一系列数据确实在好转,但从微观层面上来看,寻租、不公平竞争、发展不平衡等问题仍会对宏观经济造成困扰。回顾A股最近几波所谓的牛市行情,单边上扬行情的最大涨幅可以达到35%上下。如此算来,从1849点起步的行情可以达到2500点左右,到那时再讨论是不是转势或牛市来了更妥当一些。其实,真正的牛市行情,都会反复确认底部,之后才走出扎实的上扬行情。”

　　楼市篇

　　一线城市火爆 三线楼市频现鬼城

　　相对于股市给广大股民带来的伤害,投资者在楼市上可谓屡战屡胜,即便是这两年楼市调控政策的高压下,房地产市场成交量一度大幅下滑,但这依然没有能够压住房价的上涨冲动。特别是进入今年7、8月份以来,房价出现加速上涨的势头,投资者买房的积极性再次大幅提升。中国房地产指数系统刚刚公布的数据显示,8月份中国100个城市(新建)住宅平均价格较上年同期上涨8.6%;中国房地产指数系统最新数据也显示,8月份北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米,同比上涨12.18%。在房价集体上涨的同时,北京、上海、杭州、苏州近两日更是“地王”频出。

　　高小姐在河北老家石家庄经营了近20年的饭店、宾馆生意,积累了上千万的身家。不过,自去年底以来,受中央严控“三公消费”,高小姐的饭店生意大不如前。去年中,高小姐投了150多万,新开了两家连锁饭店。“从去年底到现在,这两家新开的饭店一直都是勉强持平,还没有任何盈利。那些老店也是在勉强维持,一个月赚个十万都难。”高小姐告诉本报记者。看着饭店赚钱难,高小姐计划到广东买房。“3月份的时候,在珠海看中了一套房,付了5万订金,最后突然楼市出新政,把握不好,就没有买珠海的房子,5万块订金也打了水漂。”

　　半个月前,高小姐再次来到广州,准备在番禺购买一套住宅或者是商铺。“很多专家都说一线城市房价还有上涨空间,我也在观察广州房价。今年广州房价一路上涨,我判断今后还会继续上涨。两周之前看了一套二手房,犹豫了两天,再去看时房子已经卖出去了,且价格上涨了10万元。我觉得不能再犹豫了,只要有中意的房子,就立即出手。”高小姐告诉本报记者,她刚刚看了番禺汉溪长隆地铁站旁的一个商铺,“每平米7万元左右,今年10月份开盘,2015年5月份交铺。尽管这个商铺是一二楼捆绑销售,且每平米7万左右的价格不便宜,但这块地方发展前景大,所以还是交了定金,下决心买一个商铺。”

　　根据国家统计局发布的数据,今年1~6月份,广州新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%,六个月中有五个月涨幅位居全国第一。7月份,广州以同比22.56%的上涨幅度继续位列全国之首。8月份,广州一手房网上签约均价高达14234元每平米,同比上升18.1%。由于楼市有金九银十的说法,市场普遍判断,广州楼市9、10月份价格将继续大幅上涨,这也是推动像高小姐这样的投资者下决心出手的原因之一。

　　除了广州,北京、上海、深圳这些一线城市的房价也是不断上涨。9月份以来,北京、上海、杭州、苏州不断诞生总价或单价地王。其中,北京融创恒基地产有限公司以21亿元的价格,拿下了北京“东三环农展馆地块”,楼面价约为7.31万元/平方米,刷新北京单价地王纪录;上海徐家汇中心项目被港资地产商新鸿基地产以217.7亿元拿下,杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元,苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。地王的不断出现,进一步加大了投资者对一二线城市房价上涨的预期。

　　然而,在一线城市楼市火爆的同时,相当一批三、四线城市却不断出现“鬼城”,其中又以鄂尔多斯、贵阳最为知名,温州更是连续23个月房价下跌,以至于出现了超万套房产被投资者丢给银行或者法院的极端局面。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在一次论坛上对此现象感慨道:“如今的楼市,一线城市和二三四线城市是‘冰火两重天’。”

　　房贷收紧蔓延 楼市泡沫将破?

　　一方面,一线城市楼价异常坚挺,甚至出现了加速上涨的势头,北京的房价已经赶上香港水平;另一方面,三四线城市房价则出现滞涨局面,甚至不少城市楼价开始走下坡路。这使得房地产投资出现分化局面。

　　“所有资金都往一线城市汇聚,继续推高一线城市的房价,一线城市房子供不应求。但是,二三线城市库存积压比较大,投资者不敢继续在这些地方投资房地产。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为,房地产业呈现结构性不平衡。这也使得房地产投资变得复杂起来。

　　更让房产投资者感到彷徨的是,银行在房贷方面越收越紧,买房贷款难问题,成为横亘在房产投资者面前的一道难题。据了解,近期以来,不少地方陆续传出银行暂停房贷的消息,且这种现象似乎有蔓延的趋势。有调查显示,全国13个重点城市中的12个城市银行放贷周期有所延长,同时首套房贷利率上浮,折扣下降。南方日报记者从广州多家银行发现,有多家中小银行在短期内已暂不接受个人房贷业务申请。四大行尽管没有暂停房贷业务,但放款周期有所延长,首套房贷利率普遍上浮至基准利率的1.05倍。来自银行方面的说法是,由于温州很多炒房者抛弃房产,银行面临较大风险,这是很多银行惜贷的重要原因。

　　不但银行感受到楼市存在泡沫而开始收紧信贷,不少业内人士也在不断向市场发出警告。今年3月以来,万科董事会主席王石连续三次在微博上发声,警告中国楼市泡沫危险。最近的一次,是9月4日针对华人首富李嘉诚不断抛售内地地产资产而发微博称:“精明的李嘉诚先生在卖上海、广州等地的物业,这是一个信号,小心了!”

　　独立经济学家谢国忠去年以来也一直呼吁警惕楼市泡沫。此前谢国忠接受本报记者采访时就表示,随着人口红利的逐步消失,我国楼市也正在出现拐点。日前,在接受《证券时报》记者采访时,谢国忠再次表示:“中国房地产市场的拐点去年就已经过了,北京是最后一个地方。数字都是假的,北京也已经是有价无市了,房地产泡沫已经到头了,玩不下去了。首先是销售量的崩盘,大量二三线城市现在已经崩盘了,大量没人买的房子。至于价格上的崩盘要看资金链的情况,如果是民间资本介入很多的话,就会崩盘。”

　　知名财经评论员叶檀也表示,如果房地产价格继续上涨,则未来市场必然崩盘。崩溃的时间决定于民间资金存量,决定于民间对房地产市场继续保持看好预期。不过,叶檀也承认,与其他资产相比,房地产背后有地方政府之手,依旧是最抗跌的资产。

　　投资篇

　　卖房买股?

　　投资者纠结

　　股市在底部挣扎了几年时间,如今初步表现出中长期牛市起步的迹象;而楼市特别是一二线城市的楼市,则在愈演愈烈的炽热气氛中,不断释放出危险信号。房价高高在上,而股市有从底部启动的迹象,这时候,卖掉房子买入股票,高卖低买,岂不是最佳选择?

　　市场上还真的再次响起卖房买股的声音。新浪知名财经博主孔浩9月3日发布名为“A股处于卖房买股的历史路口”的博客。孔浩表示,沪深300的股息率早已超越美国三个主要指数,银行股的股息率达到了6%-7%的水平,长期投资价值明显。“中国房地产与A股的极端背离,反映了中国未来趋势,或许,A股当前处于卖房买股的历史路口。”

　　自2006年以来,卖房买股的声音多次响起。不过,2006~2007年出现卖房炒股现象,是因为股市火爆异常,当时很多股民都相信,沪指用不了多久就能站上万点,在财富效应推动下,确实有不少投资者将房子卖掉来炒股的现象(有些投资者甚至卖掉自己唯一的房产)。然而,后市的结果大家都知道;2011年、2012年,随着股市屡创新低,而楼市屡创新高,“楼市泡沫即将破灭,卖楼买股正当时”的说法几度成为市场热炒的话题。

　　2011年5月,发改委顾问、深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平语出惊人,表示“今年一定要卖掉多余的房子买股票!今年将是房地产变盘的一年,而股指区间是2800-3200点之间,正确的投资理念,一定要卖掉高位的资产,去买低位的资产。今年房地产会走得差,甚至跌一半也很正常。”不过,市场的走势与国世平的判断完全相反。

　　进入2012年之后,卖房炒股的声音更是屡次响起。去年7月,中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求曾与知名房地产企业家任志强打赌,称当前投资股票的收益在5年后一定会大于买房的收益。吴教授坚定看好A股,建议投资者有钱了别买房子,而应该投资股票。任大炮不甘示弱称这样留给孙子的也就只剩下股票。时间过去了一年,如果以现在的情形来看,任总赢了。不过,如果以5年为期约的话,现在判断谁输谁赢还为时尚早。

　　去年底和今年6月份,著名经济学家钟朋荣教授和知名投资人星石投资总裁杨玲先后站出来喊话,称“现阶段应卖房买股”。

　　“鳄鱼进去,壁虎出来”,“宝马进去,自行车出来”,此前几次响应“卖房炒股”号召的人,最终的结局都让人唏嘘。“每次听到卖房炒股的说法,就会心痛一次。”广州某广告公司创意总监秦先生告诉本报记者。2007年初,因为看好股市,秦先生加入“卖房炒股”的队伍,将自己唯一一套位于丽江花园的70多平米的房子卖掉,换来炒股本金。“不到一年时间,40多万资金,只剩下15万,最后割肉离场。”秦先生努力工作了四年,才在去年再次给自己买了套房子。“当初卖房炒股的决定,让自己白干了四五年。现在来看,即使机会再好,也不能将自己唯一的房子卖掉,房子可是安身立命的底线。但如果现在我手上有两套房,我会考虑卖掉一套投入股市,我也觉得如今股市的机会多过楼市。”

　　而同样在股市上吃过几次亏的孙卫华,则不认同卖房炒股。“广州、深圳这样的一线城市,房价很难降下来,长期来看,房价可能会继续上涨。股市尽管现在机会多过风险,但散户即使遇到牛市,一次次的追涨杀跌,最终能赚到大钱的人也不多,大多数人即使遇到牛市也往往是入宝山而空手回。相对于持股,拿着房子会更心安些。”

　　还有观点认为,尽管8月份经济数据喜人,但是否能够持续还要打上问号。对于普通投资者来说,目前阶段既不宜于买房,更不宜于炒股,也许手中有钱才是王道。