我国公募REITs市场运行三年来，首发和扩募总规模突破1000亿元，相对我国基础设施建设规模来说，市场提升空间巨大。  

　　● 本报记者 张凌之 

　　近日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（以下简称“新规”）指出，在满足相关条件下，并表原始权益人在合并财务报表层面应将REITs其他方持有的份额列报为权益；REITs其他投资方的会计处理方面，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。对此，中航基金总经理刘建表示，REITs在会计处理中的权益属性得以明确，对REITs各参与方都产生了较大影响。长期来看，这对引导市场回归长期价值投资逻辑、改善整体市场生态大有裨益。 

　　促进REITs市场加速扩容 

　　从融资端来看，刘建认为，新规落地或将促进中国REITs市场加速扩容。新规发布之前，并表原始权益人在合并财务报表层面将REITs其他方持有的份额列报为权益的操作缺乏明确法规依据。新规出台后，能够消除原始权益人对于REITs会计处理方面的分歧，明确列报为权益能够有效降低原始权益人的资产负债率，提高原始权益人发行公募REITs的积极性。 

　　他表示，我国公募REITs市场运行三年来，首发和扩募总规模突破1000亿元，相对我国基础设施建设规模来说，市场提升空间巨大。新规的出台有望进一步鼓励民营企业拓宽融资渠道，参与到公募REITs的发行中来。 

　　从投资端来看，新规落地将使REITs长期配置价值更加凸显。刘建表示，REITs在会计处理上被确定为权益工具投资满足了其被指定为FVOCI的先决条件，或将有利于REITs的长期投资者。《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，在初始确认时，企业可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（FVOCI）。可见，REITs被指定为FVOCI须满足“权益工具”和“非交易性”两个条件。准则关于“交易性”的认定主要考虑持有目的、获利模式等，这表明以长期持有获取分红回报为主要目的的REITs投资者可以在后续投资中将REITs指定为FVOCI。 

　　提升REITs资产配置价值 

　　具体来看，刘建表示，新规落地的影响有：一是稳定REITs市场投资逻辑，提升资产配置价值。过去一段时间，REITs市场发生较大波动，不少投资人利润表受到冲击并触发被动交易行为，长期价值投资逻辑受到影响。REITs权益属性的明确将提高投资者对短期产品价格波动的容忍度，引导投资者朝着长期持有的方向去发展。同时，长期投资者将发挥资本市场压舱石的作用，在稳定REITs二级市场价格方面发挥积极作用，提升REITs资产的配置价值。 

　　二是吸引更多潜在投资者入市，为市场注入流动性。此次权益属性的明确不仅是基于会计处理层面，更是监管层面重新对REITs特性的公开明确，定义为特殊的权益类产品。在新规发布之前，市场对REITs产品的定位存在争议，认为其兼具债权类资产和股权类资产的特征；新规发布之后，或可提升REITs对偏好权益类产品投资者的吸引力。 

　　三是改善REITs市场的投资者结构，促进市场稳中向好。从战略配售的相关数据看，REITs市场投资者的构成随着市场发展而呈现出不同的特点，新规出台能够减缓长期资本持有期业绩波动，利好产业投资、保险、社保基金、券商自营等追求长期稳定价值的非交易型投资者。 

　　同时，刘建认为，考虑到各类投资者对于新规的解读和内部投资结构的调整需要一定时间，投资者应对REITs市场此轮的强势反弹保持理性，更多关注底层资产的运营情况和REITs产品的业绩表现，避免追涨杀跌等偏离价值的短期投机行为。公募REITs管理人应加快投研体系建设，做好投资者培育与引导，共同发掘市场合理的投资价值。相信监管方也会密切关注新规的执行情况，适时给予分红分拆方式的指导。同时，基金管理人层面也应该不断提高信息披露质量，重视投资者关系，与参与各方共同推进中国REITs市场的健康有序发展。