起底险企地产投资版图

　　根据最新持股数据，国内险企重仓A股和港股总计超27家上市房企。多位险企资管人士日前表示，重仓地产股仅掀开险企布局房地产的冰山一角。增持地产股的险企资金体量不算多，直接拿地或通过购买不动产金融产品从而实现间接投资才是投资主要方式。

　　多位保险资管人士表示，2019年不动产依然是险企重点投资领域。险企将关注具有稳定现金流的商业物业，一线城市养老地产项目，一线城市或粤港澳大湾区城市棚改、城镇化建设相关项目。但是，险企投资路径正发生改变，保险资管发行的不动产债权产品规模明显缩减，分红稳定、业绩确定性强的龙头地产股有望获保险机构资金青睐。

　　重仓持有27家上市房企

　　2019年开年，中国平安再度增持华夏幸福，进一步巩固第二大股东之位。而这只是险资布局房地产的冰山一角。根据最新数据，国内险企目前总计重仓持有A股和港股超过27家上市房企股权。

　　A股方面，数据显示，2018年三季度末，险企重仓22家A股上市房企，其中金地集团、金融街、华夏幸福获单家险企投资比例(占流通股比例)超过5%。2018年四季度至今，从上市公司披露的增减持情况来看，险企并未减持手上地产股，反而有小幅增持。

　　同时，国内上市险企也在大手笔投资香港地产股，并在其中居核心股东位置。具体来看，中国人寿分别为远洋集团、恒盛地产的第一、第二大股东；中国平安位列旭辉控股、碧桂园第二大股东；新华人寿是中国金茂第二大股东。

　　险企重仓的地产股普遍具备高股息率的特点，长期持有也令险企获利颇丰。富德生命人寿自2013年初举牌金地集团后，通过连续增持成为第一大股东，6年来累计获得分红超过26亿元。

　　大手笔购置商业地产

　　在另类投资领域，险企还通过持有商业地产或物业、购买不动产金融产品的方式扩张投资版图。

　　广东某保险资管部门人士告诉中国证券报记者，保险资金投资不动产渠道包括直接投资或购买不动产金融产品实现间接投资。直投投资包括直接股权投资和直接物业收购，间接投资渠道包括债权计划、股权计划、资产支持计划、产业基金、信托计划、私募基金等。“去年受资管新规及其他投资渠道收紧的影响，直投比例相对较大些。”他指出。

　　某大型险企保险资管人士也持有类似观点：“根据经验来看，直接购置商业地产或物业的险资体量最大，通过不动产债权投资计划参与的险资体量次之，增持地产股的最小。”

　　“政策影响加上现金流不如以往那么充裕，很多中小险企拿地已经不如以前那么激进。但龙头险企资金实力雄厚，仍然有充足资金拿地。”上述险企人士指出。

　　业内普遍认为，龙头险企资金实力雄厚，有充足“子弹”参与拿地。比如记者根据中指院数据梳理发现，2007年至今，中国平安通过下属公司购入或与房企合作拿地总计36起，其中10起购得土地为商业或办公用地，当中最知名的案例即2007年11月以16.6亿元购得深圳福田中心区地块打造平安国际金融中心。另有26起是通过挂牌转让、拍卖竞得住宅或综合用地，地块主要分布在昆明、济南等地。最新一起发生在今年1月31日，万科旗下北京万科企业有限公司和平安旗下深圳创邺企业管理有限公司联合体以66.6亿购得北京市通州区台湖镇的综合地块。

　　龙头地产股配置价值凸显

　　不过，险企的投资路径正在悄然发生改变，保险资管发行的不动产债权产品规模明显缩减，龙头地产股则有望获险企青睐。

　　根据中国保险资产管理业协会公布的数据，2018年全年，保险资管注册的不动产债权计划规模1245.40亿元，与上一年相比下降了41.07%，接近腰斩。一位华北地区保险资管人士认为，不动产债权产品规模下降的主要原因是保险资金出于防控信用风险的考虑，目前可选的交易对手太少了，从而集中在少数大型房企。同时，监管部门严控风险底线，对于不动产项目的申报要求也更严格。

　　龙头地产股对于险企资金的配置价值开始凸显。天风证券研报指出，保险业最晚将在2021年1月1日实行新会计准则。新会计准则下，金融资产分类由四类变为三类，不再具有原可供出售金融资产科目的利润调节空间，保险资管权益类投资的波动将会被放大。

　　在此背景下，具有高分红、业绩确定性强特征的龙头地产股将更受保险资管机构的重视。民生证券分析师杨柳认为，房地产行业指标兼具价值属性与成长预期，目前宏观环境导致房企拿地放缓，房企有更多现金来分红，这恰好契合了险资的配置需求，险资的持股比例也会越来越高。另外龙头房企未来业绩确定性增强，比如在平安增持华夏幸福的股权转让协议中，承诺了净利润增长率，且承诺不达标部分将进行现金补偿，为平安的投资构筑了较高的安全边际。除此之外，多家龙头房企在股权激励中也设置了业绩考核目标作为行权条件，增强了上市公司的业绩确定性，对险资的吸引力较大。

　　（文章来源：中国证券报）