中国金茂中报净利润增长：产品热销、一核三聚焦效能显露

　　随着房企中期业绩的集中发布，2024年行业调整对房企的考验迎来了高中期成果验收时刻。 

　　从数据层面看，大部分房企都面临销售压力。 

　　中指研究院数据显示，上半年销售额突破千亿元大关房企数量缩减至6家，较去年同期再减少1席；销售额达百亿元级别房企更是减至44家，较去年同期减少34家。 

　　年报数据也显示，亏损面从民营扩散到国企，从中型房企延伸至龙头企业。当“亏损”成为业绩报中的高频词，今年上半年在逆势中仍能稳住利润的少数实力派优等生也更显难能可贵。 

　　中国金茂便是其中表现突出的一位。 

　　中报数据显示，2024年上半年，中国金茂核心归母净利润（不含投资物业公平值收益）同比大幅上涨174%。在开发销售上，上半年中国金茂录得签约销售额445亿元——其行业排名较上年度提升一位至12位，稳居TOP15阵营； 

　　另据披露，中国金茂上半年累计回款413亿元，回款率93%，维持行业较高水平。上半年，中国金茂进一步优化债务结构，保持“三道红线”全绿档，企业安全垫持续增厚。 

　　聚焦改善需求，新产品实力“破局” 

　　正如中国金茂董事长张增根所言，“尽管市场供求关系发生剧变，但是结构性与改善性购房需求仍存在巨大的空间。新型城镇化持续推进中，住房需求整体向好趋势不变，房地产行业高质量发展还有很大的潜力。” 

　　聚焦改善性需求，以持续提升的产品实力应对市场超预期的下跌局面，中国金茂整体谋划、分类施策、一盘一策，上半年在市场中取得了不错的成绩。 

　　自3月中国金茂发布全新产品战略和“金玉满堂”全新产品线之后，这家公司在几个月时间内，迅速落地兑现了新升级的府系3.0，全新产品璞系、棠系、满系；且多个作品在多个城市凭借实力走出了独立行情。 

　　在升级3.0的府系产品吸引力影响下，“金茂府现象”在全国各城市掀起。 

　　在杭州，上城金茂府两次开盘全部热销，去化率达到100%。在南京，桃园金茂府项目首开去化率100%，是南京楼市今年中签率较低的项目也是近3年南京市场久违的热销项目。 

　　在上海，上海中环金茂府两次开盘两次热销，去化率100%，上半年签约额共计超过30亿元；上海张江金茂府首开认筹率110%，首开当天成交达人民币11.75亿元；今年上半年中国金茂在上海单个城市的销售签约就超过50亿元。 

　　在天津、西安和苏州，体北金茂府、科技路金茂府和狮山金茂府同样推盘热销，成为所在新房板块的热门，扛鼎各城市高端改善市场，在尚未回暖的大环境中走出了独立行情。 

　　璞系产品首发代表作金茂璞逸曲江落地西安，在西安曲江CCBD板块，承袭盛唐千年文脉资源、打造人文、自然与艺术荣获的精神居所；上半年，金茂璞逸曲江首开热销10亿元，第二次开盘加推千万级310平方米房源，一小时热销5亿元，两开两罄，创下璞系热度。 

　　为城市改善家庭打造全龄友好社区的棠系产品，首发作品天津金茂晓棠落地在金茂深耕多年的天津上东金茂智慧科技城。今年上半年，该项目冲破天津楼市的低迷态势，首次开盘192套房源，热度与口碑持续上升。 

　　另据了解，满系产品线已经在成都和三亚落地，预计将于年内首开。 

　　业绩会上，中国金茂总裁陶天海回应投资者称，中国金茂上半年对市场下行区域的项目采取随行就市或者量在价先策略，加快清盘速度，把管理力量集中到核心城市和新产品。同时，对营销体系进行了重塑，全面提升营销的组织能力。 

　　在中国金茂产品实力、组织能力和精准策略三者推动下，多个优秀产品以热销实力破局低迷市场，有效支撑了中国金茂的销售额。同时，强化交付质量风险前置预控，中国金茂不仅在多地落地了实景示范区，同时在上半年确保了27个批次、1.4万套房屋质量交付。 

　　企业财务稳健 一核三聚焦构建第二曲线 

　　充足的现金回款和审慎的财务策略，使得中国金茂在2024年保持着安全稳健的财务状况。报告期内，中国金茂“三道红线”保持“绿档”标准，其短债占比、外币债务占比有所降低。平均融资成本4.2%，上半年境内新增融资平均成本仅3.28%，维持较低水平；债务到期结构合理，一年内到期占比进一步下降至15%。平均债务期限为6.02年 

　　融资方面，中国金茂上半年发行了多笔低利率债券及票据。同时，公司管理层在业绩会上透露：“截至6月30日，大概有840亿元的银行授信额度、30亿元中票额度以及35亿元的CMBS，融资空间非常充裕。” 

　　在筑牢安全防线的基础上，中国金茂结合自身“一核三聚焦”战略坚持长期布局，在开发业务稳健同时，非住业务也陆续提速发展，构建出企业的第二增长曲线。 

　　物业服务领域，根据金茂服务（00816.HK）中期业绩报告，今年上半年，金茂服务不仅盈利能力同比提升，在管面积也稳健增长，在管面积较2023年底增长16.5%，营收、净利润同比分别增长10%、22%。 

　　商业领域，金茂商业板块2024年上半年实现经营收入、销售额、EBITDA分别增长13%、11%、75%。新开业项目包括青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇等商铺签约率创新高。其中，青岛览秀城上半年实现99%的出租率，五一档期客流22.5万人次。 

　　抓住消费REIT发展机遇，中国金茂也充分运用资本市场融资工具盘活优质资产，打通投融管退闭环，为其持有经营业务的长期高质量发展赋能，给企业第二增长曲线蓄积强劲动力。以长沙金茂览秀城为标的资产的华夏金茂商业REIT于2024年成功发行，上市至今已完成两次分红，8月分红简单年化分派率达5.01%。 

　　抓住市场红利释放机遇，聚焦精品小众市场，中国金茂旗下全部位于中国一线城市或旅游热点城市的黄金及优越地段，且在同区域竞争组合中继续保持领先地位。慧评网数据显示，金茂酒店好评率93%。 

　　如今，外部环境仍然复杂多变，但国内经济稳步向好的积极因素正加速积聚，复苏动能持续增强，房地产行业将继续在稳增长、调结构、防风险中发挥重要支撑作用，消化存量和优化增量举措还将加速出台，推动房地产市场平稳健康发展，带动企业和居民的信心逐步修复。 

　　对此，金茂管理层表示，相信行业持续将向“高质量、新科技、好服务”发展转型，财务稳健、质量领先的房企一定会穿越周期，迎来新的发展机遇。金茂管理层称，将在董事会的领导下，牢牢把控产品力升级和一核三聚焦的战略方向，持续构建核心竞争力。