经济日报-中国经济网北京3月15日讯 在一年一度的国际消费者权益日到来之际，3·15特别节目《金融消保大咖说》于今日上午播出。中国消费者协会专家委员会委员、北京保险法研究会会长张严方表示，真正的“以房养老”只涉及老年人与银行或者保险公司两个合同主体，而“以房养老”骗局当中则是有三个合同主体，投资管理公司会向老年人介绍一个款项的出借人，老年人除了与投资管理公司签订一系列的协议外，还要与实际的出借人签订借款合同、抵押合同。 

中国消费者协会专家委员会委员、北京保险法研究会会长张严方

　　本次特别节目是中国经济网、中国平安、平安银行和平安人寿积极参与中国人民银行主题活动，以及中国银保监会组织开展的金融消费者权益保护教育宣传周而举办的一场线上特别节目。节目邀请到行业协会、企业代表及多位专家现场解读消费者权益保护相关政策，并通过金融消费场景案例讲解为消费者支招，普及金融消保知识。 

　　节目中，有这样一个案例。2019年10月，北京的冯女士收到北京市第二中级人民法院的执行通知书。她或将背上超过560万元的债务，或将失去一套房子。2019年3月，冯女士在北京某投资有限公司（以下简称投资公司）投资了房产理财项目。实际交易路径是：冯女士与高某签订一份560万元的借款合同，约定月利率为1.5%，由投资公司代为支付给冯女士；冯女士则将自有住房抵押给高某。冯女士收到560万元后立即转账给投资公司的董事长何某个人账户，再与投资公司签订理财合同。投资公司的业务员宣称，冯女士可享有以房养老的收益，担保年化收益率为4.5%，即每月2.1万元。冯女士收到几个月的理财收益后，此投资公司资金链断裂。此后，投资公司因涉嫌非法吸收公众存款被立案调查，董事长何某等人被逮捕。高某到仲裁机构主张冯女士的房产权利。据不完全统计，近年来，仅北京地区在各种平台上，陷入涉房理财陷阱的房主就超3000人，且大都为老人。 

　　张严方分析称，上述案例里面很难看到哪里是“骗”。首先，冯女士与高某所签订的借款合同是没有问题的，冯女士与高某签订的抵押合同也没有问题。它约定的月利率为1.5%，如果用1.5%来乘12个月的话，也就是年化利率是18%，并没有超过基准利率的四倍，在合理的范围内。 

　　第二，冯女士收到了高某的钱。因为投资公司的介入就会产生冯某跟高某之间的借款合同、抵押合同，她和投资公司之间签订了合同，投资公司先打给了冯某560万，然后冯某又以自己的名义给投资公司的董事长何某将这一笔钱打回去，并与投资公司签订了投资合同。 

　　案例当中所涉及的借款合同、抵押合同和投资理财合同都是合法的。那出了问题的是什么呢？  

　　张严方表示，上述案例是“以房养老”理财骗局的基本的套路。它用国家政策为掩饰，以合法的行为，通过构建形式上合法的借款合同、抵押合同，通过忽悠老人将房子抵押换钱，投进所谓的养老项目当中，然后承诺每月支付养老金等行为，甚至宣称每月能拿到数万元的养老金，来骗取老年人的信任。最后，老年人将他们手里的房产的处置权交给公司，但是没过多久，公司就会出现失联、老板跑路等情况，导致老人钱财两空，这就是“以房养老”理财骗局的基本的套路，将非法吸收公众存款作为实际目的。 

　　而真正的“以房养老”，又称它为住房反向抵押贷款/保险，通常的学名就叫做住房反向抵押合同，它是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司或商业银行，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司或商业银行获得抵押房产处置权。如果抵押权人处置该资产后，变现净收入还有剩余，则将该剩余部分返还给其法定继承人。 

　　张严方提醒，为了防止陷入这种上述“以房养老”的骗局，广大老年人及其子女应当注意以下几个方面。 

　　第一，要提高防范意识，不能盲目被高额收益所诱惑。老年人在日常投资理财过程中应提高风险和法律意识，合规“以房养老”的开展主体为商业银行或正规保险机构，除这两类主体外，其他养老公司、服务机构开展的“以房养老”项目，建议老年人一概不要参与。 

　　第二，要留存证据，积极维权。重点要留存其所签署的合同，转账凭证。发现公司违约、跑路等迹象，一定要及时报案，积极维权。 

　　第三，要学会止损，不要心存侥幸。老人“以房养老”，无非贪图利息，而骗子则看重的是老人的房子。如发现公司拖延支付利息，以“暂时周转”等借口搪塞，一定要高度警惕，能够抽回本金的，及时索回本金，不要心存侥幸。 

　　第四，要向金融监管部门和消费者协会等咨询了解情况。“以房养老”对于老年人来说是比较新鲜的事物，房屋作为不动产，是老人一辈子的心血，其价值比较大。为了更好的保护老年人的知情权，只有老年人对“以房养老”有了充分了解后，才能凭借自己的意愿做出是否签订住房反向抵押合同的决定。