深圳出台《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，通知的主要内容为：1、成立房地产调控小组；2、90平方米以下房屋未占70%的未开工项目全部调整规划；3、购买90平米以上住宅，首付不低于三成，90平米以下首付仍为两成；4、适度增加住宅用地规模，中低价普通商品房用地以招标方式出让，一年未开工的项目，从高征收土地闲置费，两年未开工，无偿收回土地使用权；5、全市每年土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(包括廉租住房)建设；6、严厉打击囤积房源、恶意炒作、分期销售、哄抬房价行为，情节恶劣的，吊销营业执照等等。
平安观点
深圳出台的房地产调控政策出乎意料。我们前期判断是在“国六条”和“国15条”出台后，房地产调控政策将告一段落，地方政府将会和中央政府博弈，因此我们预计地方政策将比较温和，因为2005年深圳出台的政策相对温和，但是我们忘记了2005年上海的情况有可能同样出现在深圳，2006年政治压力下，处于风头中在的深圳政府也出台了较为严厉的地方政策。
深圳的“通知”内容大多依照“国15条”进行细化，大多内容并不在意料之外，最令人大跌眼镜的是争议较多的“90平米70%”的政策，深圳规定针对项目。这项规定对于高档项目储备较多的深圳开发商负面影响较大。
我们在前期的报告《90平米70%的规定将导致大户型房价上涨》和《90平米70%规定新解减少负面影响》中我们认为90平米70%的规定如果针对项目将对高档住宅项目储备较多的开发商负面影响较大，而建设部房地产司司长沈建忠表示该规定是针对地区总量而言，这个解释打消了我们的担忧。
此次深圳地方政策中将90平米70%的规定直指项目，对我们而言是没有预料到的，我们暂且不谈该规定的不合理性，也不讨论政府对于未开工项目的规定是否合法，该政策的影响是显而易见的，深圳出台的细则使得深圳房地产行业风险加大，由于将来90平米中小户型供应较多，中小户型价格将会下降，而深圳目前的住宅需求更多的是改善型需求，因此大户型的住宅将会供不应求，价格将上涨。
同时原来重金购买的别墅和高档住宅用地，都将成为90平米中小户型占70%的住宅项目，对这些开发商而言损失是显而易见的。
如果华侨城地区和蛇口地区都成为90平米中小户型占70%的的住宅区，其原来的高尚住宅区地位将大大折扣，G华侨城 (000069)和G招商局 (000024)的利润空间将大打折扣，另外G万科(000002)和金地集团 (600383)拥有的高档住宅和别墅项目也将会受到极大的影响。
由于G华侨城和G招商局大股东均是大型国有企业，也许为了防止国有资产贬值，这两家公司有可能存在调整的可能性。
深圳出台的细则使得深圳的房地产上市公司的风险加大，同时我们认为由于深圳的示范效应，北京也许也会出台严厉的政策，因此对于房地产板块而言，短期内政策风险仍然较高，因此投资者在选择房地产上市公司时需要更高的安全边际以及勇气。 |
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