【编者按】

　　2021年中报季如约而至，又到了各家房企“总结与展望”的时刻。

　　“三道红线”压力下，上半年开启的“集中供地”又给了房企新的考验，如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡，成为了各家房企面临的重要课题。

　　在这谨慎前行的半年中，房企的业绩究竟如何？调控频发之下，各家策略又会做出怎样调整？本期从业绩会入手，选点勾勒房企半年“画像”。

　　半年拿地过多？林昭远：越秀未碰财务红线

　　8月18日下午，越秀地产在线上召开2021年中期业绩会。董事长兼执行董事林昭远，携同副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静现身业绩会。

　　中期报告显示，截至6月30日，越秀地产实现营业收入242.4亿元，同比上升2.2%；归母净利润23亿元，同比增长15.3%；核心净利润21亿元，同比增长5.6%。

　　报告期内，越秀地产累计合同销售面积（连同合营公司项目的销售）约179万平方米，同比上升17.9%，均价同比上升6.9%至2.64万元/平方米；共实现合同销售金额约473.8亿元，同比增长26.1%，完成年合同销售目标1122亿元的42.2%。其中，超七成份额为大湾区贡献，华东、华中各占13.7%、10.7%，其余不足5%来自北方和西南地区。

　　越秀地产对于大湾区的依赖症仍然待解。截至6月末，越秀地产总土储达2809万平方米，其中在大湾区的土地储备达1535万平方米，约占总土地储备的54.6%。

　　今年上半年，其在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市新获取23幅地块，总建面约500万平方米，按权益计算建筑面积约为274万平方米。其中，8幅地块位于广州，总建面约251万平方米，占上半年新增土储的半壁江山。

　　这一拿地数据已相当于去年全年的总量。2020年，越秀地产共在11座城市拿地22宗，扩储约560万平方米。

　　对此，林昭远表示，这主要是由于“两集中供地”、与公司勾地合作集中上半年两大因素叠加所致，其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。其认为，无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩出发。

　　报告期内，越秀地产新增广州星航TOD物业项目，总建筑面积约21万平方米，是由越秀地产和滨江集团合作开发，也是滨江首入广州项目。早在今年4月份，双方签订战略合作协议，约定互以杭州和广州为起点，在长三角和粤港澳大湾区积极探索合作机会。滨江也曾表示，希望今年与越秀地产能有包含星航项目在内的3个合作项目落地。

　　林峰在回答《国际金融报》记者关于与滨江的合作问题时表示，要视双方过去的土地情况，要符合企业的投资标准，接下来才会开展合作。目前已与滨江合作了星航项目，随着下半年广州和杭州集中供地，以及集中供地过程中一些政策上的变化，如果有合适机会也符合企业投资标准，企业之间应该还有进一步合作的机会。

　　由于上半年已达到了去年全年的拿地水平，越秀地产还面临拿地销售比超标的风险。按近期传出的监管部门要求，房企年度拿地金额占比不得超过销售金额的40%。据中指院统计，越秀上半年的拿地金额约269亿元，依此数据计算，越秀地产上半年拿地销售比已达到56.78%。这也意味着，越秀地产下半年或需进一步增强销售力度，并克制自身的拿地欲望。

　　对此，林昭远表示，“公司尚未收到监管部门‘拿地销售比’相关通知，公司仍将按照稳中求进、不压‘三道红线’、以销定投来安排公司的投资机会。”关于投资强度，公司将按照40%-50%的杠杆水平来铺排，如果市场好、资金充裕，可能会达到60%，但不变的是公司以销定投的策略。

　　截至六月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约400亿元，较年初上升7.2%。从“三道红线”来看，其剔除预收账款的资产负债率为69.4%，净负债率为49.8%，现金短债比为1.8倍，处于“绿档”水平。

　　股价跌去四成，中原建业要分红65%净利

　　8月17日，胡葆森以董事会主席的身份出现在中原建业中期业绩会上。

　　这是公司上市后的第一场业绩会，胡葆森亲自坐镇。与他一同在业绩会上现身的还有公司执行董事胡冰、执行董事马晓腾、首席财务官赵瑞昆。

　　上半年，中原建业新签代建项目52个，新增合约建筑面积573.36万平方米。其中新签省外项目9个，贡献合约建筑面积92.86万平方米。截至6月末，公司合计拥有250个在管项目，在管项目建筑面积约3008万平方米。

　　规模的增长拉高了公司营收水平。中报数据显示，中原建业上半年实现营收6.35亿元，同比增长32%，归母净利润同比增长20%至3.6亿元。

　　作为胡葆森口中“身负走出河南重任的主力军”，中原建业目前大部分的收入依然来自河南省内。

　　上半年，河南省内的项目为该公司提供了近94%的收入，这一比例在2020年同期为98%。来自省外项目收入的占比则从去年上半年的2%升至6.1%，收入同比增长307.8%至0.39亿元左右。

　　尽管省外项目贡献度有所提高，但对于走出河南的诉求而言，这一程度显然是不够的。

　　管理层亦深知这点。马晓腾在业绩会上透露，截至今年上半年，中原建业省外的在管面积为225万平方米，较2020年的130万平方米增长了73%，“希望到2023年，省外在管面积的占比能从截至6月末的7.5%提高到25%以上”。

　　按照计划，公司今年签约建筑面积将力争达到1100万平方米，2023年远超1500万平方米，在管面积突破4000万平方米。“这是公司未来三年业绩规划的核心指标”，马晓腾坦言。

　　除了规模，管理层对净利率也给出了具体的指标。赵瑞昆称，预计公司未来的净利率都能保持在60%，这一水平远超实力更为强劲但净利率水平不超30%的绿城管理。

　　亿翰智库研究总监于小雨告诉记者，绿城管理政府代建项目的占比较大，而中原建业目前为止都是商业代建项目，可以收品牌授权费。“另外中原建业没有与第三方合作的项目，都是自己管理，这也是其净利率较高的原因之一”。

　　2021年上半年，中原建业的净利率为57%，较2020年的59.2%下降2个百分点。赵瑞昆称这一变动主要是受三方面因素影响：一为上市费用的影响；二是2020年上半年，公司因为疫情享受了一些社保和公积金减免政策，这部分福利今年已经没有了；其三则为去年上半年奖金的推迟发放。

　　另外，由于在管面积增加、员工数量上升等原因，中原建业上半年的人工成本较2020年同期增长88.8%至0.92亿元，其他经营开支也同比增长85.1%至0.3亿元。

　　人工和经营费用支出是公司商业模式的主要成本。为维持60%的净利率水平，中原建业后续将加大信息化建设，进一步控制人工成本及费用支出，同时将在海南自贸区进行税务筹划节约的税项。

　　提及股价和分红，管理层表示，中原建业当前股价更多反映的是市场情绪，而非基本面。

　　赵瑞昆在会上直言，从年初至今，受宏观形势及各种行业政策影响，港股市场波动明显增加，“代建板块目前就我们和绿城管理两家公司，我们的估值还是受到了与地产板块的影响”。

　　自5月31日上市以来，中原建业股价一路向下，截至8月16日累计跌幅达40%，同样身处代建板块的绿城管理累计跌幅也达到22.66%。分红方面，中原建业中期股息为每股8.6港仙，公司合计派发中期股息2.36亿元，占归母净利润的65%左右。

　　出走22城？许华芳：毛利率低于30%的地宝龙不要

　　卷入退地风波近十天后，宝龙地产召开了2021年中期业绩会。

　　总裁许华芳携联席总裁陈德力、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟、资本部总经理刘泊旸出席会议。

　　当进军千亿的目标碰上了政策紧缩的下行市场，宝龙在各方面的动作都变得更为谨慎。

　　以土地端为例，上半年集中供地为土地市场的热度添了一把火。为抢占市场，不少房企顶着“算不过来账”的风险在热点城市“厮杀”。

　　市场愈激烈，宝龙似乎愈冷静。

　　上半年，宝龙共拿下了19个项目，其中10个项目权益占比低于50%，上述项目总建筑面积为383.56万平方米，整体溢价率为3.5%；总土地款为188.98亿元，权益土地款121.4亿元，权益比例64%。

　　“项目要维持合理的利润我们才会去做，上半年其实我们全避开了这些集中供地的城市”，总裁许华芳在业绩会上如此说道。

　　宝龙将“合理利润空间”的标准定为30%的毛利率。在许华芳看来，只有维持30%以上的毛利率才能保证公司的利润空间和风险控制。

　　对利润的高要求某种程度上为宝龙“失约”宋都提供了佐证。

　　在杭州集中供地后，宝龙与宋都就天目医药港地块签订了合作开发备忘录，但这场合作最终以宝龙放弃收场。

　　彼时，有行业人士称是由于最终交易对价和自持比例超过了宝龙的预期才放弃合作。杭州集中供地的项目利润空间十分有限，在该轮供地中拍下5宗地块的滨江也只能“努力做到1%-2%的利润”。

　　上半年，宝龙的毛利率水平为35.18%，同比下跌1.88个百分点。由于物业销售收入增加，公司毛利同比增长14.6%至72.92亿元。

　　报告期内，宝龙累计实现合约销售额530.4亿元，同比增长68.2%，完成全年销售目标的50.5%。其中，来自长三角地区的销售额占比达到83%。

　　截至6月末，公司营收同比增长20.7%至207.3亿元，其中地产开发收入184.2亿元，商场运营收入18.5亿元；对应的归母净利润为39.1亿元，较2020年同期增长76.1%，创下了近年来的新高。

　　《国际金融报》记者注意到，除营收增长外，上半年宝龙包括利息收入、出售投资物业收益等在内的其他收入及收益净额同比增长237.81%至7.3亿元。

　　另外，宝龙为外界诟病的少数股东应占净利水平也有所变化。过去三年间，宝龙少数股东应占净利润一直不断上涨，增幅远超归母净利润。

　　东财Choice数据显示，2018年上半年至2020年上半年，公司少数股东应占净利润同比增幅分别达到2366.72%、52.19%、100.97%，连续且大幅上涨的少股数东权益不禁让外界质疑宝龙业绩中的“水份”含量。

　　或是听到了声音，许华芳在2020年年业绩会上提出，未来五年宝龙要实现“双百双千”目标，其中一项便为权益销售额要超千亿。

　　豪言壮语放出半年后，宝龙少数股东应占净利润应声下降。上半年，公司少数股东应占净利润为11.5亿元，同比下跌7.59%。

　　以截至6月末的土储布局来看，以浙江省、江苏省为主的长三角依然是宝龙的重仓所在。公司合计拥有土储约3780万平方米，其中68.4%位于长三角。

　　押宝长三角为宝龙带来机遇的同时也面临着挑战。今年以来，全国房地产市场调控井喷，位于长三角区域的热点城市力度更强，如上半年为宝龙贡献较大的宁波、杭州、金华等地。

　　对于如何看待政策的收紧，许华芳称，只能拥抱政策，做好、提升自己才是根本。他指出，公司最近两三个月的高层内部会议重点就是了解政策走势。

　　避开热门城市的宝龙在上半年进入了安徽，公司还通过勾地在广东拿到了中山及佛山两个商住项目，成交总价为66.6亿元。

　　宝龙依然将大湾区当作第二核心区域。在许华芳看来，广东是一个非常成熟的市场，以后仍将延续只勾地不拍地的策略，“有市场空白点我们就去做，没有就不做了”。

　　谈及是否会通过收并购壮大实力，许华芳直言，会保持关注，但收并购不是主要事情，“在市场上寻找好的土地是宝龙的主要策略”。

　　上半年，宝龙的整体去化率在62%左右，回款率则为76%，这一指标低于2020年房企销售回款率平均值87%。刘泊旸表示，预计年底回款率会有小幅度的提高。

　　债务方面，截至6月末，宝龙有息负债数额为714亿元，其中28.9%将于一年内到期。公司的融资成本与2020年基本持平，为6.43%，较管理层2020年提出的“降至6.3%以下”的目标仍有差距。

　　上半年，宝龙净负债率较2020年末上升约4个百分点至77.8%，剔除预收账款的资产负债率为70%，现金短债比1.1，维持“绿档”。

　　回款率80%，雅居乐“未来3年更审慎”

　　8月18日，雅居乐在线上召开中期业绩会，集团董事局主席兼总裁陈卓林、集团副总裁潘智勇及副总裁王海洋出席会议。

　　上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，同比增幅达36.7%；同期销售面积则同比增长19.7%至484.8万平方米。

　　按年初定下的1500亿销售额来看，目前雅居乐已经完成了销售目标的50.2%，但考虑到市场行情波动，公司不改既定目标。

　　“现在市场的政策变化比较多，暂时还没有上调营销目标的计划。”潘智勇在业绩会上说道。

　　在“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式下，雅居乐上半年营收同比增长15.1%至385.88亿元，归母净利润同比增长3.2%至52.9亿元。其中物业发展的确认收入为320.92亿元，占比为83.2%。

　　对比往年的中期业绩来看，雅居乐创下了上市以来的营收新高，但营收的增长趋势在毛利率上却没有得到延续。

　　受行业政策等因素影响，近年来各房企毛利率普遍呈现下跌趋势，奋力拓张的雅居乐亦创下了近年来的毛利率新低。

　　上半年，公司毛利同比下跌5.8%至108.49亿元，毛利率同比下跌6.3个百分点至28.1%，为近四年来首次跌破30%。

　　雅居乐将毛利及毛利率的下跌归咎于项目结构的变化，“报告期内毛利率较高的项目所占比重有所下降，而单位土地成本较高的项目所占百分比增加，其毛利率相对亦较低。”上半年公司的销售成本较去年同期增长26%，达到277.39亿元。

　　管理层对毛利率的下跌似乎并不担忧，在潘智勇看来，公司计划全年毛利率维持在28%-30%的水平，“现在碍于国内市场的政策，包括售价的限制和土地成本的上升，毛利率可能会往下走一些，但我想这是整个行业的问题”。

　　除了毛利率外，雅居乐的回款率也跌至近三年来的最低值，公司上半年的回款率为80%，低于2020年房企销售回款率平均值87%。

　　克而瑞曾在研报中指出，近年来房企整体回款率不断上升，“2017年房企销售回款率的算术平均值仅有80%，而2020年这一数值已经达到了87%”。

　　回款率的下跌也意味着公司“造血”能力的走弱。如今行业各项政策紧缩的背景下，能否快速回流资金是压在各房企肩头的“巨石”。陈卓林在业绩会上坦言，现在的确是“现金为王”的时期，“如果有多余的钱还会拿好项目，‘优中选优’。”他强调，雅居乐未来3年会在各方面更加审慎。

　　上半年，雅居乐共拿下22个项目，其中大湾区3个、长三角9个，预计总建筑面积为304.3万平方米。总土地金额达到216.35亿元，公司应付土地金额为105.47亿元，土地权益占比约48.75%。

　　从拿地方式来看，该公司招拍挂占29.8%，其中联合拿地的比例为21.6%；产城融合及城市更新占47.7%，今年雅居乐首次进入东莞、佛山，各获取了1个城市更新开发项目；收并购则占22.5%。

　　对于近期的集中供地，王海洋称，集中供地后会有集中供货，这会对企业的经营方式、产品的打造产生挑战，但其也表示，未来市场会逐渐稳定。

　　“三道红线”方面，该公司剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；净负债率为45.3%；现金短债比为1.18倍，达标“绿档”。

　　“摔了跤”的禹洲，要和安永“深度结合”

　　3月年报的“爆雷”，为禹洲集团（下称“禹洲”）未来的发展蒙上了一层阴影。过去的2020年禹洲刚刚迈过千亿关卡，压力之下，这张后千亿时代的首张成绩单被赋予更多的关注。

　　8月12日晚间，禹洲发布了2021年半年报，和半年报一同披露的还有修订后的去年中期业绩报。

　　修订后的2020年中期业绩大幅缩水，收入从140.06亿元调整为20.18亿元，毛利从32.76亿元，调整为0.46亿元，归属股东净利润从10.19亿元，调整为净亏损2.18亿元。

　　此前年报“爆雷”，禹洲称一是受疫情影响了项目开发进度，导致收入递延确认。二是公司将利润较高的住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面，但上述操作在年报的审核中未通过，审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里。

　　因此禹洲和安永的合作关系难免被外界关注。董事局主席林龙安在沟通会上将业绩变动形容为“摔跤了”，他说“摔跤不可怕，摔跤了会更谨慎”。更谨慎的禹洲也和安永达成了共识，“从投资开始到项目交付使用，全程进行把关，避免以后任何确认收入的差距。”

　　去年中期业绩的“变脸”也助力了今年上半年禹洲业绩的同比涨幅。

　　上半年，禹洲合约销售额为527.14亿元，全年业绩目标完成率47.9%，第三方数据显示其对应权益销售额335.8亿元，权益比63.7%，对应销售面积2845342平方米，合约销售均价约为18526元/㎡。

　　具体来看，禹洲对长三角区域的业绩依赖依然在加深，今年上半年长三角区域实现销售额345.45亿，业绩贡献率为65%，较去年同期上升3%。海西经济区、环渤海区域和西南区域分别实现销售55亿、45亿和41亿元，占比全集团10.44%、8.57%和7.7%。启动沪深双总部后，禹洲加快在大湾区的布局，上半年其在大湾区实现销售业绩28.9亿元，同比增长近370%。

　　报告期内，禹洲收入120.08亿元，其中97.24%来自于物业销售，116.77亿元的物业销售收入同比增长618%，半年报称这一变动主要是由于物业交付面积增加所致。期内毛利24.12亿元，净利润12.02亿元，归母净利润8.6亿元。虽然相较2020年大幅增长，但对比2019年来看，除了营收外，几项利润指标均在下滑。

　　去年受疫情影响项目开发进度和物业交付有所延期，同时由于部分城市调控导致项目售价低于预期，导致禹洲毛利率降至4.6%的低谷。今年上半年禹洲毛利率回升至20.09%，公司称毛利率增加主要由於在2021年上半年确认了上海、合肥、南京及厦门的盈利項目。

　　虽然毛利率相较去年有所提升，但禹洲依然没有扭转过往几年盈利能力下滑的趋势。2017年-2019年，其毛利率分别为35.4%、30.7%、26.2%。

　　去年中报业绩会上，禹洲管理层曾就毛利下行做出回应。彼时林龙安强调重视“利润导向”，首席财务官兼公司秘书邱于赓也给出了预期指引，其以从李嘉诚手中收购的成都南城都汇为例，预计2021年、2022年该项目预计将为禹洲分别带来50亿元和80亿元的销售收入，项目毛利率达到40%，净利率15%。“随着收并购项目越来越多，禹州的毛利率至少会高于27%”，如今来看，半年业绩表现距离管理层此前预期仍然存在一定差距。

　　今年以来调控不断加码，“三道红线”、集中供地、监管扩容、信贷收紧等政策叠加之下，禹洲一改激进，投资步伐开始收缩。

　　上半年，禹洲新增4幅地块，对应总建筑面积54.79万平方米，这一体量甚至未能进入行业前100名。去年同期其新增11幅地块，建筑面积136.92万平方米，半年新增地块数量和面积同比下滑63.6%和60%。

　　投拓端的谨慎也让禹洲的土储不增反减。截至2021年6月30日，禹洲的土储中总计可售建筑面积约为2200万平方米，相较去年底减少110万平方米。

　　克而瑞数据显示，上半年禹洲新增土地价值42亿元，以此计算其拿地销售比远低于监管要求。

　　虽然禹洲拿地销售比在阙值内，但经营性现金流却并不理想。上半年禹洲经营活动产生的现金流量净额为-59.19亿元，其投资性现金流量净额为-88.37亿元，仅有融资性现金流为正，达到103.37亿元，主要由于上半年禹洲新增借款115亿元。

　　对照“三道红线”来看，上半年，禹洲在手现金及现金等价物约280.71亿元。净资产负债率为80.42%，较去年年末下降5.38个百分点；报告期内的平均融资成本为7.13%。其中一年内到期债务约为151.70亿元，现金短债比为1.85，较去年年末的1.83，有所上升；剔除预收款后的资产负债比率为73.98%，较去年年末下降3.94个百分点。“三道红线”踩中一条，处于“黄档”行列。