进入6月份，广东物业公司加快了上市步伐。在6月9日至6月16日这8天时间里，力高健康、禹佳生活、长城物业集团相继递交了IPO招股书。

　　据《证券日报》记者统计，截至6月23日，按照主要办公地址为基准，剔除已通过聆讯但未上市的企业，目前广东共有6家公司在港交所排队上市，它们分别是长城物业集团、禹佳生活、力高健康、富力物业服务、海悦生活和天誉青创，占当前港交所排队上市物业公司总数的近四成。

　　上市门槛升高在即 广东物业公司加快上市步伐

　　对于物业公司近期加快IPO步伐，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为主要原因有三个：“一是作为母公司的房企融资环境恶化，需要分拆物业公司上市，打造再融资平台；其次，物业管理行业竞争加剧，行业集中度快速提升，上市是加快企业发展和强化收并购能力以提升自身竞争力的重要手段；三是港股未来要提高上市门槛，导致一些中小物业管理公司扎堆上市。”

　　今年5月20日，港交所首次修订上市申请人主板盈利规定，将盈利规定调高60%，实施日期为2022年1月1日。具体来看，根据港交所披露的咨询文件，港交所主板上市申请人三年累计盈利不得低于8000万港元，其中前两个财政年度最低盈利总和不低于4500万港元，最后一个财政年度不低于3500万港元。

　　在此背景下，不少小型物业企业面临年内上市的迫切压力。以力高健康为例，根据招股书数据，其在2018年、2019年、2020年分别实现归母净利润人民币1058.60万元、2790.30万元、3961.20万元，大约相当于1208.17万港元、3114.94万港元、4706.53万港元，虽然2020年业绩达标，但是2018年、2019年业绩总和低于4500万港元，如果按照新标准可能无法达到上市门槛。

　　友邻出行创始人、物业和社区经济分析师黄昇也对《证券日报》记者表示，交易所对物业公司上市的要求会越来越高，行业“内卷化”将越来越严重。

　　值得注意的是，除了长城物业集团以外，其余5家排队上市的广东物业公司都背靠关联房企，例如富力物业服务背靠富力地产、力高健康背靠力高集团、禹佳生活背靠禹洲集团等。

　　物业股稀缺性减弱 中小规模公司或遇冷

　　截至6月23日，按照港交所行业分类，港股市场中已有47家物业公司。而且，这一数字正在不断地扩张中。6月18日至6月23日这5天时间内，已先后有德信服务、朗诗绿色生活、康桥悦生活、领悦服务等4家公司通过港交所聆讯。

　　不过，伴随着物业公司的上市热潮，上市物业公司的数量与日俱增，物业股的稀缺性也逐渐减弱，部分新股在市场上受到冷遇。

　　以近期通过港交所聆讯的越秀服务为例，6月21日，越秀服务结束招股，公司拟以每股4.88港元至6.52港元的定价区间全球发售3.70亿股股份，最多集资24.1亿港元，其中公开发售部分需募资额2.41亿港元，最终孖展额为9.05亿元，超购不足3倍。

　　“物业新股遇冷主要是受物业板块估值合理回归和个股分化、供股增加较快的影响。”柏文喜告诉《证券日报》记者，另一方面新上市物业企业规模普遍较小、业绩平平且缺乏投资亮点也是原因之一。

　　黄昇认为，在未来，物业新股上市遇冷现象会越来越明显，行业越来越缺乏想象空间，能够让投资机构和二级市场投资者相信的故事也越来越少。

　　据《证券日报》记者统计，截至6月24日，今年年内在港交所上市的4家物业企业2020年的平均营收为7.76亿元，而去年在港交所上市的18家物业企业2020年的平均营收为26.07亿元，规模缩水的现象较为明显。

　　柏文喜认为，随着物业股数量的增多和稀缺性的减弱，未来大中小物业企业的市场表现出现较大分化是必然的事。

　　就2020年来看，按照后复权计算，截至6月24日收盘，收入规模排名前二十的港股物业公司股价年内平均涨幅为29.18%，远高于收入规模排名后二十的港股物业公司股价9.67%的年内平均涨幅。

　　黄昇表示，未来物业市场两极分化会越来越严重，强者恒强，谁能够利用资本迅速“跑马圈地”，谁才有机会胜出。