“央企前三”的豪言犹在耳。去年年中，中交地产(000736)迎回结束绿城“学徒”生涯的李永前，彼时，李永前为中交地产立下“三级跳”flag：2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远超千亿。不过，从近日中交地产发布的2019年业绩情况来看，理想很丰满，现实却很骨感。

　　年报显示，2019年，中交地产实现签约销售金额293.87亿元，权益签约销售192.26亿元，这一成绩，距离350亿目标还有不小的缺口。

　　除了规模上的失意，中交地产净利润也出现近4年来首降。根据中交地产披露的2019年度报告显示，期内，实现营收140.63亿元，较上年同期增长57.16%，利润总额17.91亿元，较上年同期增长16.14%，而归属于上市公司股东净利润一项则为5.43亿元，较上年同期下降33.01%。

　　作为中交集团地产板块A股“嫡子”，中交地产承载着中交集团做大做强房地产业务的雄心，不过，从这份成绩单来看，若要让中交地产在中国房地产排名榜上与绿城并驾齐驱，进入千亿房企阵营，中交地产面临的难题不少。

　　肩挑三座大山

　　中交地产增收不增利

　　受益于期内结利项目增加，收入结转增加，2019年中交地产营收上涨近六成，不过尴尬的是，中交地产净利润却下滑33.01%至5.43亿元。

　　对此，和讯房产查阅年报获悉，其主要原因归结为三方面，一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益，本年无此项；二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润；三是受少数股东损益的影响。

　　通过翻阅近年年报，和讯房产发现，2017年，中交地产曾花费6.4亿元收购华通置业，2018年，再以8.7亿元收购北京联合置业，两笔收购带来的大额非经常性收益均大幅抬升了其报告期内的净利润。以2018年收购北京联合置业为例，该交易为中交地产在当期带来了2.9亿元的非经常性收益，占据当期非经常性损益的一半以上。而在2019年，中交地产此项收益为零。

　　尽管如此，和讯房产也注意到，在中交地产5.43亿元的归母净利润中，非经常性损益达2.84亿元，占据净利半壁江山，同为央企的中海地产和中国金茂，归母核心净利润则分别达82%、94%。对此，中央财经大学教授鲁桂华认为，做大非经常性损益很有可能是中交地产“美化”最终盈利数据的方式。

　　对中交地产而言，庞大的非经常性收益归功于公司对非金融企业收取的资金占用费的逐年增加。该指标从2017年的6864万元飙升至2019年的3.5亿元，且自2018年起，该项收益远超公司扣非后主营业务的净利润。

　　对非金融企业收取的资金占用费本质上是资金利息。据鲁桂华介绍，“其他非金融企业向中交地产提出借款需求，中交地产收取资金的利息，再形成收益。这属于中交地产将央企资金和资源变现的行为，与其主营的房地产开发业务无关，赚取投资收益对中交地产经营规模的帮助并不大。”

　　此外，报告期内，中交地产对可能发生减值损失的资产计提了资产减值准备，共计5.6亿元，而资产减值损失占净利润的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的50%。

　　受市场影响，2019年中交地产房地产销售业务毛利率降至25.01%，期内，中交地产对重庆、嘉兴、青岛、长沙等城市的数个项目进行了存货跌价计提准备，共计4.21亿元，其中，仅位于重庆、天津的两项目本期计提减值准备就近3亿元。

　　不过，更具戏剧性的是，在归母净利润下滑三成至5.43亿的同时，少数股东损益却大幅提升70%至5.79亿，占全年净利润的51.6%，而这一比例在2018年仅为29.7%。“这说明企业持股比例在快速下降，且平均而言，所有项目中其他合作开发企业股权占比可能过半。”鲁桂华表示。

　　这一点，在中交地产持有的项目中亦能找到答案。根据2019年年报披露，55个项目中，中交地产100%持有项目仅有7个，合作开发项目达48个，持股比例在50%以下的有20个，而在分别拥有37、20个合作开发项目的2018、2017年、持股在50%以下的分别是14个、2个。

　　规模与举债并行

　　中交地产遭遇“钱荒”

　　低迷的市场环境和高压的融资政策并未阻碍中交地产扩张的脚步，自去年开始，中交地产便加速拿地进程。根据年报披露， 2019年，中交地产新增土地 15 宗， 计容建筑面积 229.54 万平方米， 土地购置总价款 181.59 亿元， 权益价款 118.00 亿元，借此新进入合肥、厦门两座城市。

　　和讯房产梳理发现，中交地产积极拓储过程中不乏高溢价拿地案例，以去年12月竞得昆明呈贡区地块为例，溢价率就高达96%，几近翻番，而在密集拿地的5月，除一宗底价成交外，其余溢价率均超40%，规模意图明显。

　　和讯房产根据公开数据整理

　　一边将土地频频收入囊中，另一边则是真金白银流水般的出账。根据年报，2019年，中交地产土地成本为49.31亿元，占营业成本的46.97%，同比大幅增长141.52%。

　　受土地款增加影响，2019年中交地产经营活动产生的现金流量净额减少179.56%，为-46.12亿元。值得注意的是，自2014年起，中交地产经营活动现金流净额保持负数水平，这一记录刚刚在2018年被打破，实现转“正”，如今，该指标再次回“负”。

　　造血能力不足，中交地产转而依靠借款融资来维持资金链运转。数据显示，2019年，中交地产投资活动产生的现金流量净额则由上一年的-0.77亿，继续加大到-7.71亿元，筹资活动产生的现金流入同比增长108.67%至219.69亿元，其中64%用于偿还债务支付的现金，约141.29亿元，筹资活动产生的现金流量净额约64.39亿，2019年全年，中交地产获得的现金流量金额仅10.56亿。

　　在此背景下，为快速实现进击央企前三的战略目标，中交地产不惜举债前行。截至期末，通过银行贷款、关联方借款、信托等方式，中交地产融资总额达214亿元，最高融资利率达9.98%，而2018年中交地产的融资规模为143.22亿元。

　　同时，中交地产也面临着不小的短期债务压力。根据年报，中交地产一年内到期的非流动负债约44.71亿元，占当期63.38亿元在手现金的70.5%。

　　房地产贷款和发债融资紧缩之下，中交地产的资金压力还表现在频繁提供担保。年报显示，报告期末中交地产实际担保余额合计82.51亿元，实际担保总额是公司净资产的3倍。和讯房产查阅企业公告获悉，去年全年，中交地产为子公司提供担保案例达10起。其中，10月，为武汉中交德禄香颂置业有限公司1.5亿元开发贷款提供7950 万元担保，6月，为四川雅恒7.95亿元贷款提供2.62亿担保。

　　财经评论员严跃进表示，提供担保是企业比较主流的做法，打“保票”能够降低资金成本，缓解相应的资金压力。“通过这个融资能够带来一些资金的稳定。这也侧面表明中交地产确实面临资金压力，需要融资度过相应的难关。”

　　进入2020年以来，中交地产在土地市场上的表现更为勇猛激进。截至目前，中交地产大手笔斥资103亿元持续加码北京、郑州等七个城市，平均每9天便斩获一宗土地。值得一提的是，2月，中交地产披露自上市以来的首笔永续债计划，用以补充公司营运资金及偿还金融借款。

　　如今，摆在中交地产面前的是“央企老大哥”中海地产约3771.7亿港元的合约销售额和保利地产(600048)4618.48亿的销售成绩，底色并不好看的中交地产在李永前带领下能否逆势突围，新的一年，中交地产将交上怎样的答卷，和讯房产将持续关注。