新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠

　　11月21日晚间，广宇发展发布了关于全资子公司挂牌出售有关存货资产的公告。

　　为加快存货去化，加速资金回流，有效盘活存量资产，广宇发展全资子公司北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称“顺义新城”）拟通过上海联合产权交易所公开挂牌方式，将其持有的位于北京市丰台区榴乡路 84 号院的鲁美项目 S-24 地块 1 号楼 3 单元及地下部分存货资产，以进场挂牌交易方式进行对外转让，挂牌底价不低于评估值 9.17亿元。

　　公告显示，评估基准日为2019年10月31日，鲁美项目S-24地块1号楼3单元及地下部分存货资产账面价值为7.51亿元，增值率为22.01%。

　　资料显示，鲁美项目 S-24 地块 1 号楼于2017年 8 月结构主体竣工，2017 年底取得大产权证。该出售标的位于丰台区南苑乡，北临石榴庄大街，西临榴乡路，南侧为鲁能·钓鱼台美高梅别墅。1号楼3单元主要包括LOFT 167 套，建筑面积合计 10118.08 平方米；地下商业共 3180.03 平方米；地下车位 100 个。

　　短期资金压力不小

　　此番出售项目虽少说也可有几亿收益，但对于公司面临的资金压力来说并不“解渴”。数据显示，截至2019年三季末，广宇发展现金及现金等价物余额为45.65亿元，而短期借款高达71.61亿元，一年内到期的非流动负债为16.2亿元。偿债方面的资金需求已不小，更有支持项目动工等所需的大规模资金需求。

　　而数据显示，今年以来，广宇发展的销售回款持续不佳。今年前三季度，广宇发展经营活动产生的现金流量净额为-24.89亿元，同比降低174.36%，主要原因是本期收到的商品房销售收入减少。而2019年一季度、上半年的净额分别为-15.44亿元和-20.89亿元，流出额呈持续扩大。

　　今年前三季度，广宇发展营业收入同比下降9.46%，为130.81亿元，净利润为24.60亿元，同比增长6.64%。由于房地产行业的两年左右建安期，也就说，广宇发展的销售“不稳定”情况可能从两年前就开始出现了。

　　公告显示，2016年是广宇发展销售爆发的一年，当年公司的销售量同比增长166.38%，由39.89万平方米增至106.26万平方米。2017年销售量同比微涨，2018年，销售量便出现下滑，下滑幅度达27.11%。

　　广宇发展的销售主要集中在重庆、四川宜宾、济南、北京和成都等地区。数据显示，近两年公司在北京的销售下滑较为明显，2018年，公司在北京市的营业收入下滑了16.99%，2019年上半年进一步下滑67.38%。

　　广宇发展在北京的销售主要来自顺义新城建设开发有限公司。2017年，顺义新城的成交金额达34.78亿元，而2018年大幅下滑，仅有10.22亿元，今年上半年的销售备案金额为5.82亿元。

　　房屋因质量问题频被诉

　　此外，数据显示，2017年、2018年和2019年上半年，公司在北京地区新开工面积均为0。不仅如此，2019年上半年，公司的新开工面积25.52万平方米，在建面积622.94万平方米，而2018年上半年分别为52.38万平方米、876.75万平方米。

　　而Wind数据显示，今年前十个月，虽然我国房地产行业整体房屋竣工面积下滑，但新开工面积却每个月都在上涨。公司今年新开工和竣工面积双双大幅下滑的背后，也可在一定程度上反映出公司当前的去化及资金紧张问题。

　　数据显示，公司2018上半年可售面积约191万平米，截至2018年6月末未售面积87.40万平方米，去年上半年的去化率超54%。而公司2019上半年可售面积185.18万平方米，截至2019年6月末未售面积145.61万平方米，上半年的去化率约为21%。

　　数据来源：wind

　　不过，广宇发展的销售主力公司并不是北京顺义新城，而是重庆鲁能。2019年上半年，公司销售备案金额51.72亿元，重庆鲁能便贡献了13.62亿元。

　　可重庆鲁能背后却暴露出不少问题，涉及项目进度、品质把控等多方面。今年前三季度，由于诉讼赔偿金支出增加，广宇发展的营业外支出较上年同期增加239.43%，高达764.61万元。数据显示，广宇发展牵扯的诉讼超80起，截至今年6月末，仍有40起左右尚未结案。涉及的诉讼事项多为与所售项目业主之间的纠纷，其中重庆鲁能的项目是纠纷“重灾区”。

　　公告显示，重庆鲁能的泰山七号等项目存逾期交房问题，前后被超70户业主诉至法庭。此外，因房屋质量问题而面临的索赔也比较多，包括房屋漏水等质量瑕疵。

　　而在销售回款不理想的情况下，广宇发展不得不加大融资力度，前三季度，公司财务费用达到1.92亿元，较上年同期增加81.66%，主要原因是融资规模增加及费用化贷款利息支出增加。