“在北京买小户型新盘可不容易，城六区楼盘推出后便一售而空，若不是开盘就抢，只能靠前期认购的客户‘退房’捡漏。”多位房产销售人员向中国证券报记者透露。

　　中秋节过后，中国证券报记者对北京地区新房市场进行实地走访发现，以限竞房为主的北京新房市场，整体去化率不高。大量在售楼盘是2018年底开始销售的项目，以三居以上改善户型为主，动辄上千万的总价让刚需购房者“望尘莫及”，即便售楼处门可罗雀，但开发商对价格并不妥协。

　　刚需户型靠“退房”捡漏

　　“目前只有5、6套85平米左右的房子，都是前期客户认购”退房“空出来的。可以配合做成”非普“住宅，但是本月就要付清首付。”位于大兴区庞各庄附近某楼盘的销售对中国证券报记者表示。

　　据了解，该项目2018年就开始认购。甫一开盘，70-85平米的小户型就宣告售罄，主打的140平米以上改善型居住户型库存一直较高。近期，该楼盘推出了少量小户型特价房，引得不少购房者围观。

　　针对“退房”原因，该楼盘销售人员对中国证券报记者表示，客户认购时只签约意向　　合同，交10万左右的订金。项目当时去化率不高，所以首付款交款时间没有卡的太严。意向合同签完后，这些客户出于自身考虑，走正常程序都可以解除合同，所以才有了这些“退房”房源。

　　有知情人士对中国证券报记者表示，刚需户型“退房”，多数转战交通更便利的二手房。毕竟郊区新楼盘配套不完善，交通、医疗、教育都是很明显的短板。这也是目前限竞房去化率低的根本原因。

　　即便存在“退房”现象，小户型仍然是整个北京市的稀缺资源。北京地区在售项目多为90平米以上的改善型住房，小户型普遍紧俏。

　　除大兴区外，房山、门头沟、顺义、昌平等多个远郊区虽然有“小两居”出售，但这种被开发商定义为“小两居”的新房，也是100-120平米起步，绝大多数为“非普”住宅。

　　以位于房山区良乡附近某在售楼盘为例，楼盘开盘时间为2018年5月，至今仍然“滞销”严重。在售房型中，最小面积的“小两居”，其实是120平米以上的“两室两厅”。主流房型则是180平米-220平米的复式或大平层。无论是首套刚需，还是二套改善，首付比例均让购房者望尘莫及。

　　总价千万级房源滞销不促销

　　相比之下，东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台等主城区，符合刚需条件的“小户型”基本绝迹。总房款在“千万”级以上的新房源成为这些地区的主流。

　　值得注意的是，中国证券报记者走访发现，这些“千万”级房源项目虽存在滞销现象，但绝大多数开发商在价格上却“不妥协、不促销”。

　　“海淀基本没有少于800万的新房”，位于海淀清河附近某楼盘销售对中国证券报记者表示，“金九银十”期间没有促销。如果首付交款时间快，可以向公司申请节日小礼物。

　　中国证券报记者了解到，该楼盘2018年上半年推出后，均价一直停留7.5万元/平米左右。销售至今，120平米-220平米的户型和楼层一应俱全，滞销严重。走访过程中，销售人员态度冷淡，售楼处门可罗雀。

　　“这个项目卖不完，我们就不换地方，一直卖下去。这个项目开盘至今就没有降过价，毕竟海淀和西城主打的是学区房项目，开发商拿地不容易，以后会越来越稀缺。”该销售向记者表示。

　　中国证券报记者走访发现，“真金白银”的大规模促销在今年的北京市场并不常见。多数房企在“金九”期间仅推出砸金蛋、送节日礼物等活动。以某一线房企为例，9月份的促销奖品是电饭煲等生活用品。

　　部分有促销的楼盘，折扣力度也微乎其微。以位于石景山石门路附近的一线开发商在售楼盘为例，目前，开发商优惠力度仅为7天内完成首付享99折。

　　打折促销或在年底

　　中原地产首席　　分析师张大伟表示，北京地区最近入市的限竞房位置相对较好，除了少数五环内项目去化有所提升，但后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大。

　　2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，　　房地产市场不再有淡旺季之分。北京地区随着青龙湖等局部区域井喷数千套供应，很可能带来价格战。

　　针对打折时间，多位业内人士预判，今年“金九银十”遇冷，地产商在一线城市打折力度很小，促销时间可能推迟到年底出现，因为那个时候房企普遍进行财报冲刺。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至9月17日，2019年9月，北京新建住宅签约1640套，环比、同比均出现下调。北京房地产市场供应井喷，限竞房积压接近2万套。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套，增加了1.7万套。

　　面对如此巨大的库存，多数地产商在“金九银十”却不促销，主要和前8月销售景气有关。从前8月销售数据看，多数房企“淡季不淡”。头部房企销售增速虽然放缓，但是同比、环比增长绝对值仍然较大。此外，除了万科在8月新增28个开发项目以外，大部分房企在下半年拿地计划都有所放缓。

　　某大型国有房企　　高管对记者表示，最近几年，受房地产政策调控影响，开发商习惯把重头的货值放在下半年，这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内，只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货，使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二、三线房企而言，整个下半年都是推货重点，并不是最看重9、10月份。

　　某中型房地产集团总裁对记者表示，为避开和一线房企之间产生“价格战”，不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。“‘金九银十’期间，能保证有客户需求的地方一定有我们的销售人员，但不会在价格上做妥协。”