《投资者网》李宁?

　　对于1984年成立并最早在A股上市的中洲控股（000042.SZ）来说，35年来的发展颇为尴尬，既错失了中国房地产行业的高速增长的黄金二十年，时至今日销售规模才不过百亿级，同时又面临着盈利能力不断下降势头。前景令人担忧。

　　更为关键的是，中洲控股大幅放缓拿地，这意味着对地产公司极为重要的土地储备发展空间也面临萎缩，未来数年公司的发展亦将面临放缓迹象。如果再算上2018年公司高管的频繁变动，这家企业的盈利与内控管理均面临着双重风险。

　　5月4日，中洲控股发布的一季度报告显示，公司实现营收14.15亿元，同比下滑7.10%；归属于上市公司股东的净利润2.32亿元，同比下滑12.92%。

　　业绩差强人意 2018年未达标的背后

　　实际上，中洲控股一季度的差强人意延续了去年的持续回落。2018年，中洲控股实现营业收入79.42亿元，同比减少8.23%；归属于上市公司股东的净利润4.47亿元，同比减少27.41%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.78亿元，同比减少32.57%；基本每股收益0.6719元。

　　2018年，中洲控股实现房地产销售面积104.94万平方米，销售金额131.72亿元，同比下降9.1%。2018年，公司房地产开发投资56.35亿元，同比减少51.33%，新增土地面积24.49万平方米，新增计容积率建筑面积70.17万平方米。

　　“很明显，中洲控股目前的发展遇到了挑战，盈利能力不佳，土地投资放缓。作为关注与研究对象，我们看不到中洲控股详细或者说清晰的发展方向。”深圳一位常年关注中洲控股发展的券商分析师告诉《投资者网》。

　　中信建投证券分析师刘璐、尹欢科在4月22日对中洲控股所写的《减值压制业绩 拿地力度放缓》研究报告中表示，费用增加与计提减值压制公司业绩：净利率不及毛利率的主要原因在于：1、期间费用上升明显，销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6%至16.2%；2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备，约占公司利润总额40%。2018年实现销售金额131.7亿元，完成销售目标的87%，公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。

　　由此可见，除了计提3.77亿元存货跌价外，公司盈利下滑另外的关键因素是销售管理费用及财务管理费用的不断提升，以及预售证管理出现问题。

　　152亿销售目标 今年如何突破？

　　过高的销售和管理费用显然掣肘公司未来发展。对此，上述券商分析师告诉《投资者网》，销售和财务管理费用很难想象能占营收16.2%，这明显属于偏高，不清楚为何去年中洲控股何以增加？另外，预售证管理跟项目所在地调控等措施有关，但公司仍然是有空间和地方去谈，那怕价格调整一下，这样至少有利于项目销售。“也就是说，这几块公司并没有处理好。”

　　与此同时，中洲控股董秘办在回复给《投资者网》的书面问题中表示：2018年归属于上市公司股东的净利润减少的主要原是：“本年计提的存货跌价损失较上年同期增加，导致净利润减少。如果不考虑计提存货跌价损失的影响，其实公司净利润比上年有所增加。近年来，房地产行业由于受到政策的影响较大，会存在一定的不确定性，公司目前经营情况良好，项目运营正常。”

　　包括对今年一季度的营收进展，中洲控股也表示，房地产公司受项目结转节奏影响，季度业绩波动属于正常现象。2019年公司计划实现销售金额152亿元。

　　中洲控股没有详细公布今年一季度销售数据和销售面积情况。不过，从房地产研究机构克尔瑞的统计数据来看，一季度中洲控股实现销售14.8亿元，在国内房地产公司排名第163名。如果该数据估算准确的话，未来三个季度，中洲控股的销售额要至少完成137亿元，平均每个季度要销售超过45亿元。倘若跟一季度相比，这样超倍数的销售节奏不可谓不大。

　　实际控制人哥哥被罚 内控问题不断暴露

　　1987年成立，1994年上市，中洲控股跟深圳乃至于全国地产商相比，不是一般的落伍。业绩不佳，高管流失，哥哥被罚，内控存疑，这一系列问题对中洲控股造成的影响是显而易见的。。

　　今年4月19日，中洲控股发布公告称，公司收到股东方送达的深圳证监局出具的《行政处罚决定书》(〔2019〕3号)，黄光亮未按规定披露上市公司信息，被处30万元罚款。

　　据悉，2015年10月，黄光亮借用亲属的身份证注册成立前海君至，并安排下属开立前海君至证券账户。截至2016年6月30日，前海君至持有中洲控股（000042）460万股，持股比例为0.69%，为中洲控股第九大股东。但黄光亮未向中洲控股报告其通过前海君至实际持有“中洲控股”股份的情况以及其与中洲置地的一致行动人关系，导致中洲控股《2016年半年度报告》未完整披露前10名股东之间的一致行动人关系。此举违反了《上市公司信息披露管理办法》相关条例。

　　仅从名字上，就不难看出，黄光亮和黄光苗之间的密切关系。公开信息显示，中洲控股实际控制人为黄光苗，黄光亮是黄光苗的哥哥，他曾以中洲集团董事长的身份公开露面。

　　中洲控股董秘办告诉《投资者网》：“黄光亮先生被罚并非因公司过失导致信息披露有误。公司于1994年上市，一直按照监管部门的要求规范运作，严格履行上市公司信息披露义务，公司内部治理不存在重大缺陷。”

　　事实显然没有那么简单。至少从监管层的问询来看，中洲控股内控存在缺陷是显而易见的。2018年1月24日，中洲控股因未按规定对其向宝华置业提供财务资助事项履行审议程序和披露义务，被深交所出具了监管函（公司部监管函[2018]第8号）。

　　监管函显示，2017年8月4日，中洲控股全资子公司深圳市中洲地产有限公司（简称中洲地产）通过天津产权交易中心参与深圳中洲宝华置业有限公司（简称宝华置业）80%股权的公开竞价摘牌并成为宝华置业80%股权的受让方。为解除宝华置业80%股权的质押及转让方为宝华置业银行贷款提供的担保，以办理后续股权变更登记手续，中洲控股于2017年12月13日按持股比例向宝华置业提供14.4亿元借款，以供宝华置业偿还银行贷款并办理相关解除质押和担保的手续。中洲控股未按规定对上述提供财务资助事项履行审议程序和披露义务，直至2017年12月22日才召开董事会审议并披露相关事项，并经2018年1月8日召开的股东大会表决通过。

　　深交所指出，中洲控股的上述行为违反了《股票上市规则》第2.1条、第9.2条、第9.3条及《主板上市公司规范运作指引》第7.4.3条、第7.4.4条的规定。深交所希望中洲控股及全体董事、监事、高级管理人员吸取教训，严格遵守《证券法》、《公司法》等法规及《股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》的规定，及时、真实、准确、完整地履行信息披露义务，杜绝此类事件发生。

　　高管密集离职 中洲控股如何挑战未来？

　　除此之外，2018年，中洲控股的高管相继离职也引发外界关注。2018年8月底至9月份，一个月之内，三位副总裁（林长青、许斌、尹善峰）宣告辞职，监事会主席魏洁生也申请辞职。

　　中洲控股表示，公司部分高管人员离职属于正常人事变动，房企高管变动随着行业市场形式的变化调整组织架构让管理扁平化、高效化属于正常的企业行为，公司不存在人才紧张的问题。

　　总体来看，盈利能力持续下滑，土地投资不断放缓，与实际控制人关系密切的股东被处罚 ，再加上密集的离职潮。中洲控股如何走出困局？能否提振盈利能力？内控又如何真正做好？《投资者网》将继续保持关注。 （思维财经出品）