跨入千亿房企 富力地产多元扩张背后的危与机

　　当碧桂园、恒大销售业绩连年跃升时，曾为华南五虎的富力地产也终于跨入了千亿房企俱乐部。公告显示，今年前11月富力地产销售额为1138.5亿元，距离其2018年销售目标还差了162亿元。
　　从目前来看，想要完成年销售目标仍需努力，而另一个摆在富力地产面前的问题仍是资金问题，尤其是面临着2018年和2019年多个债券将到期的兑付压力，融资借新还旧是惯常之举。
　　11月29日，富力地产公告拟向投资者发行不超过40亿元的公司债，用于偿付公司已发行公司债券于2019年内到期回售部分。此前11月5日，富力地产甚至试图通过增发8.06亿新股来获取资金以偿还债务，据了解这是自2006年以来富力地产首次进行股权融资。
　　频繁融资
　　值得注意的是，富力地产2018年以频繁融资的形象活跃在公众面前，主要涵盖公司债、超短期融资券、ABS、优先票据、银行借款等。
　　12月5日，富力地产公告称，2018年第一期公司债券发行结束，发行规模40亿元。11月29日，富力地产公告拟向投资者发行不超过40亿元的公司债。据不完全统计截至发稿富力地产今年以来拟发债达18次，拟融资总额近800亿元。
　　此外，富力地产在今年9月份连着发了三期资产支持专项计划（ABS）。9月18日，据上交所披露的信息显示，富力地产拟发行“2018年第三期资产支持专项计划”的申请已获受理。此外，9月12日和9月7日，上交所分别受理了富力地产两期ABS项目，三期共拟发行总金额为122.21亿元。
　　同时，富力地产子公司怡略有限公司还分别于4月18日、9月20日发行了两笔美元优先票据，金额合计为8亿美元，均将于2021年到期。
　　不过，与频繁融资相对应的是富力地产多次取消或终止融资计划。公告显示，2018年2月，富力地产以市场波动较大为由取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力地产宣布取消10亿元超短融资发行计划，并公告“另择时机重新发行”；8月29日，富力地产非公开发行的60亿住房租赁专项公司债券宣布终止。
　　业内普遍认为富力地产今年以来频繁的融资行为与其资金承压有关。易居智库中心研究院研究总监严跃进表示，频繁发债一是因为本身资金需求，二是政府方面有放松房企不愿意放弃融资机会。
　　数据显示，截至2018年三季度末富力地产负债总额高达2863亿元，比今年广州市的政府债务限额还要高出112亿元，且同期内净负债率高达187%，较2017年底增长了17.4%。据新浪财经测算，目前富力地产货币资金及受限制使用资金共有359亿元，短期债务为449亿元，长期债务为1143亿元，短期偿债压力指数为1.25，显著高于主流房企数据均值。
　　另一方面，2018年三季度末，富力地产经营性现金流净额为-27.73亿元，且连续六年保持赤字状态。早在7月份，交银国际就指出，富力地产负债率高，短期会有大量再融资需求，因为富力在融资和流动性方面存在压力。
　　一个不可忽视的事实是，富力地产的融资成本在不断攀升。4月18日发行的第一笔美元优先票据票息为7%，9月20日发行的优先票据票息则升至8.875%。而七期超短期融资券的票面利率则从5.50%攀升至6.50%。
　　多元扩张
　　有意思的是，在负债高企资金紧张的形势下，富力地产仍在大手笔拿地和并购，在规模赛道上追赶。与此同时，富力地产在酒店和文旅方面也想争得一席之位。
　　在2017年度业绩会上，富力地产方面曾公开表示2018年富力地产销售目标为1300亿，2020年实现3000亿元销售业绩。公告显示，2018年前11月富力地产销售额为1138.5亿元，完成年目标的87.58%。严跃进认为，剩下一个月富力地产如果愿意降价促销冲量，那么完成今年目标基本上没太大问题。
　　在冲销售规模的路上富力地产拿地也较为激进。2017年富力地产耗资584.3亿元，在53个城市将81块土地收入囊中,而同期其全年营业额仅592.8亿元。今年富力地产买地速度稍有放缓，但半年报显示仍斥资210亿元拿地，占上半年协议销售额的37%。亿翰智库上半年上市房企TOP30榜单显示，富力地产土地储备高达5700万平方米，位居房企榜单第8位。
　　而在酒店方面，富力地产2017年接手万达旗下77家酒店成为全球最大豪华酒店业主。2017年7月，富力地产以 199.06 亿元接手万达旗下77家酒店资产，曾被业内称之为世纪交易，然而这一捡漏的行为并没有给其酒店带来转机，更大程度上造成了资金上的拖累。
　　财务数据显示，2013-2017年，富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。2018年上半年，酒店业务继续亏损0.89亿元。
　　此外，富力地产还在今年11月份成立了文旅公司。资料显示，11月5日富力地产在海南省成立了海南文旅，注册资本1亿元，股东为富力地产和海南东方富力旅游投资有限公司，分别持股95%和5%。据媒体报道，文旅业务此前被富力地产放在营销部门里。
　　众所周知，文旅业务投资大且回报周期长，这对于资金状况并不乐观的富力地产来说似乎当下并不是切入这一业务的最佳时机。富力地产为何自身资金状况不佳的情况下还要扩大文旅布局？《投资者报》记者致函富力地产，截至发稿未收到回复。
　　对此，严跃进则认为，富力地产扩大文旅布局是为了消化其酒店产业。“酒店业务很大程度上要靠文旅需求来导入客源和一些文旅消费资源”，严跃进指出。此外，他还表示，成立文旅公司发展较好有利于收购其他文旅项目。
　　不过另一方面从同行其他房企来看，融创，保利等大型房企均在海南成立文旅公司。2018年6月，保利地产设立了保利（海南）旅游发展有限公司。同月，融创在海南成立了融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团。此外，据媒体报道碧桂园也成立了文商旅集团，可以说开发商已经开启了一条文旅新赛道。
　　当然，严跃进指出，成立海南文旅对于本身负债高企的富力地产来说可能将会带来进一步的资金链问题，并会短期内冲击其业绩。（思维财经出品）