中小房企融资成本攀升 “学区房信托”10%收益吸睛

　　业内资深分析师认为，投资者应当优选大型房企，或者国家支持的长租公寓、养老地产、REITs等产品，在安全性上有较高保障，对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目，要做好项目分析，提高风险意识

　　■本报见习记者 闫晶滢

　　随着近期房地产企业融资受到“围追堵截”式监管之后，中小房企融资成本随之攀升，相应的信托产品收益率也持续上涨。

　　《证券日报》记者查询某第三方网站信息，发现仅今年2月份市场上就有二十余款预期收益率在8%以上的房地产信托在售，融资方大多为中小房企公司。以某投资者与记者分享的一款名为“北大华府集合信托计划”的房地产信托产品为例，该项目预计融资规模为20亿元，期限为24个月，预期收益率最高可达10%。

　　资深信托研究员袁吉伟指出，今年房地产宏观调控没有放松，再融资压力比较大，资金需求仍较旺盛，但是资金供给缺口扩大，加之销售回落，资金链会承受更大压力。建议投资者优选大型房企项目，或者国家支持的长租公寓、养老地产、Reits等相关产品，在安全性上有较高保障，对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目，要做好项目分析，提高风险意识。

　　10%收益率吸睛

　　房地产信托产品走俏

　　进入2018年以来，市面上在售房地产信托产品预期收益率持续走高，吸引了众多投资者的注意。

　　随着近期房地产企业融资受到“围追堵截”式监管之后，中小房企融资成本随之攀升，相应的信托产品收益率也持续上涨。《证券日报》记者查询某第三方网站信息，发现仅今年2月份就有二十余款预期收益率在8%以上房地产信托在售，融资方大多为中小房企公司。

　　以某投资者与记者分享的一款名为“北大华府集合信托计划”的房地产信托产品为例，该项目的融资方为海南恩祥新城实业有限公司，预计融资规模为20亿元；其资金用途系用于北大附中、附小海口分销学区配套住宅建设，期限为24个月，预期收益率最高可达10%。“学区房价格快速上涨，‘学区房信托’还能不靠谱吗？”某“资深”投资者如是说。

　　用益信托在线数据显示，2018年2月份共有44家信托公司成立337款集合信托产品，成立规模为467.28亿元。从收益率看，2月份成立的集合信托平均预期收益率为7.41%，同比上升0.13个百分点，环比上升1.79个百分点。其中，投向为房地产领域的集合信托产品为171.62亿元，占比36.73%，平均预期收益率为7.7%，同比上升0.09个百分点，环比上升1.03%个百分点。

　　记者随机采访了几位理财销售人士，均表示近期房地产信托销售情况较为可观。“房地产信托一般都有土地质押等风控措施，保障力度比较高，投资者比较容易接受。尤其是近期产品收益率比较高，适合增加一些产品配置。”

　　“近期房地产信托产品的收益率的确有抬升的趋势，但动辄10%的预期收益也并非普遍，信托产品的预期收益率不只与融资方的融资成本挂钩，还涉及多种因素。”北京某信托公司业务经理向记者表示，不排除个别项目以高收益迅速吸引投资者，以尽快满足融资方的融资需求。“近年来房地产信托一直都是监管重点所在，我们选择项目也尽量优中选优，对于存在瑕疵的项目宁可不做，也不能触碰监管红线。”

　　房企融资成本攀升

　　投资者应提高风险意识

　　事实上，近年来房企融资渠道持续收紧，中小房企日子更加难过，今年以来情况依然没有得到好转。

　　2月初，上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》，称辖区内商业银行并购贷款快速增长。其中，投向房地产业及土地项目并购的占比较高，与“审慎发展并购贷款，支持优化产业结构”的政策导向不符，并提出多项合规性要求。市场消息称，部分商业银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

　　银行贷款“一贷难求”，房企公司债发行亦不乐观。公开数据显示，2017年交易所市场共发行房企公司债555.84亿元，同比下降91.55%。另外，海通证券统计数据显示，在存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿元，2019年-2021年将逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。在2018年-2019年地产公司债集中进入回售期的背景下，新增房企公司债规模将也将受限。

　　在国内市场融资困难的情况下，部分上市房企将视线放至海外：今年2月底，瑞安房地产、建业地产等公司纷纷推出国际票据，融资金额超过10亿元人民币；华夏幸福亦在2017年底公告称其子公司在境外发行5亿美元的高级无抵押定息债券和3.5亿美元的次级担保永久证券。不过，由于资质要求及融资能力等的影响，中小房企显然难以参与海外融资市场。

　　川财证券研究报告指出，2018年伊始，多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。非标业务收紧后，房企资金链承压，小型房企融资更依赖信托渠道，受影响较大。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

　　资深信托研究员袁吉伟表示，今年房地产宏观调控没有放松，再融资压力比较大，资金需求仍较旺盛，但是资金供给缺口扩大，加之销售回落，资金链会承受更大压力。近期房地产信托发行依然较快，不过募集难度也很大，监管备案合规要求更严格，所以成本上行显著。在产品选择方面，袁吉伟建议，投资者应当优选大型房企项目，或者国家支持的长租公寓、养老地产、REITs等产品，在安全性上有较高保障，对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目，要做好项目分析，提高风险意识。