法治周末见习记者 郝若希

　　2017年12月30日，碧桂园首个长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”在上海青浦区正式开业，规模400套，以35平方米为主户型。距离正式宣布布局长租公寓领域仅7个月，碧桂园就实现了首个长租公寓项目的落地，并计划在三年内建设100万套长租公寓。

　　其实，在碧桂园进军长租公寓领域之前，万科、龙湖等房企在早期就利用自有的房地产开发资源开展长租公寓业务，驶入租赁市场的蓝海中。

　　自2010年前后兴起的长租公寓，在2017年发展较快。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2017年是租赁市场政策持续释放的一年，国家和地方政府加大对住房租赁市场发展的扶持力度，租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新，都有助于长租公寓的发展。

　　中城投资执行副总裁王珊表示，我国租赁市场的机构渗透率目前仅为2%，未来10年到15年可能超过20%，长租公寓市场容量有望达到万亿级规模。

　　克尔瑞地产研究预计，2018年，越来越多的房企会把长租公寓作为重点发展方向：已经明确方向的房企将提出明确的实施细节，并着手执行，甚至将长租公寓提升至更高的战略高度；而尚未涉及长租公寓的房企也将积极试水，开展业务布局。

　　龙头房企加码长租公寓布局

　　随着“租购同权、租售并举”的观念逐渐深入人心，中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移。2017年，在一系列政府与市场的推动下，住房租赁市场已经成为各大房企拓展的新方向，房企不断推出或加码长租公寓及其相关业务布局。

　　根据克尔瑞地产研究表明，在中国排名前30位的地产商中，已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。

　　万科是最早涉水长租公寓领域的房企。2016年5月，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。据万科2017年中期报告，截至报告期末，泊寓已覆盖21个一二线城市，累计获取房间数超过7万间，开业超过2万间，规模远高于其他房企长租公寓品牌。

　　龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”从2016年开始起步。截至2017年7月底，龙湖已经布局7座城市，运营及试运营10家店，开业2500多间。

　　旭辉积极实施“房地产+”战略，将长租公寓作为多元化布局的方向之一。旭辉“领寓”目前有上海、苏州、杭州等地的20多个项目正在筹建中，规模已达到7000间。

　　2016年，招商蛇口成立长租公寓品牌壹间公寓；佳兆业在2017年推出寓享空间；远洋在2017年推出的邦舍Boonself，旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓。

　　值得注意的是，VC SaaS(科技驱动创投)的一份长租公寓行业报告显示，在监测的144家长租公寓企业中，大部分企业成立于2013年至2016年，而到目前，链家自如、YOU+、蘑菇公寓均已进入C轮以及战略融资阶段。

　　“的确，地产开发商进入的节奏比一些长租公寓运营商要慢，这和租赁型用地积极推出和供应有关。”严跃进指出，越来越多的城市开始尝试“租售并举”的模式，吸引了众多有实力的开发商进入自持物业领域，倒逼开发商转变开发理念，从单一的房产销售模式转向物业运营。

　　房企切入长租公寓领域目前主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，另一种是和专业的长租公寓运营公司合作房企。相对于其他运营商，房企的优势是可以凭借母公司拿地进行自持物业的开发，同时借助集团整体的信用进行低成本融资。

　　长租公寓尚未成租房主流

　　链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿。然而，数据显示，截至2017年年底，国内长租公寓的数量在全国租赁市场的占比仅为2%至3%，长租公寓的热度并不高。

　　链家研究院分析了全国十个租赁热点城市的住房现状，整体来看，租赁住房的供应主体为个人普租和城中村，个人普租仍是大多数城市的主流，而品牌公寓占比不到10%。

　　不过，在中央政策的指导下，截至2017年11月底，全国超28个城市多次发布了相关政策细化房地产租赁市场的监管细则，已有12个城市推出自持用地(含租赁用地)160余宗，租赁面积约550万平方米。

　　链家研究院院长杨现领在“2017第二届中国房地产资产管理生态链大会”上表示，“租赁是一个非常市场化的市场，政策可以供给，但是给不了需求，我猜大部分租客不可能借钱加杠杆去租更好的房子。因此，租赁的需求与人均可支配收入水平高度关联。”

　　北京泊寓相关负责人表示，目前入住的租客大多是30岁左右、收入中等偏上的白领。但以城市精英、白领为主的中高端客户群体在整个市场的占比有限。

　　VC SaaS的行业报告指出，长租公寓面向的受众还有毕业学生、创业青年、青年工作人群。这类人群具有对住房有迫切需求，但是又无力承受商品房高房价的相同特征。

　　然而，对于这类群体来说，公寓的高租金同样会令他们望而却步。一位大学毕业的受访者告诉法治周末记者，在租房时曾考虑过长租公寓，但是价格很高，市中心的公寓租金近5000元，户型还很小，便宜的公寓又距离市中心很远，最终还是选择了合租，月租金在2000元以内。

　　以北京泊寓为例，法治周末记者发现，在北京海淀区，22平方米左右的户型每月租金至少4950元，而在房山区相同户型的公寓每月租金为1480元。

　　租金仍是长租公寓进一步扩大客户群体的瓶颈，严跃进预测：“大趋势看，长租公寓的租金未来会有继续提高的可能，尤其是品质租房时代的到来。”

　　扩大规模优先于盈利

　　长租公寓虽然吸引了希望分享红利的各路资本涌入，但随之而来的是盈利模式欠缺、管理运营能力不足、无序竞争等诸多问题。严跃进告诉法治周末记者，受租赁市场本身的现金流模式以及政策调整和市场疑虑的影响，目前整个行业里盈利的并不多。

　　链家研究院的数据显示，目前自持型地块的土地成本仍然过高，以北京为例，已成交的4块100%自持的地块楼面价均每平方米25000元以上，加上建安成本、运营成本以及各种税费，以目前周边自如的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，盈利遥遥无期。

　　严跃进坦言，目前长租公寓的各类资金进入，关键的考虑点不在于盈利，而在于做规模或网点布局。实际上，规模效应对于房地产企业的经营很关键，尤其是创立品牌，形成较多的消费需求黏性。

　　对于长租公寓来说，理论上的利润率应该超过12%，但目前很多长租公寓会有“雷声大雨点小”的经营效果。因此，“从长租公寓发展的长远角度来看，需要用金融创新的方式来经营，比如说，在租金收回周期较长、租金较低的时候，如何用资金证券化的方式来实现资金的回笼等。”严跃进如是说。

　　VC SaaS的行业报告提出，对于长租公寓，租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式；提升档次、强化服务是提升盈利能力的关键；获取低成本、大规模融资则是保障房企加速扩张的前提。

　　租赁是慢周期的行业，如果用以往的高杠杆模式拿地，存在极高的资金链风险，如若叠加去杠杆的政策环境，盲目扩张的企业将会陷入困境。杨现领认为：“规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。”