地产寒冬:泰禾集团被忧资金缺口 造血速度跟不上债务

　　泰禾集团被忧资金缺口 生猛大举扩张能蹦多远

　　泰禾集团通过大举并购获得土地及项目的开发模式下，对资金的渴求早就超过了一般房企，而在周转速度不如预期时，“造血”速度又跟不上债务增速的一系列问题就更为突出

　　随着房地产市场面临越来越严格的调控，房子回归住宅属性，进一步降低杠杆的趋势也越来越明显。在这一新环境下，上市房企们也将面临更多新的考验。

　　发迹于福建、向来以做派迅猛著称的泰禾集团（000732.SZ）就遇到了负债额劲升的难题，投资者与业内人士对此也颇为关注。

　　泰禾集团近年来有哪些新动作？又出现了哪些问题呢？针对这些问题又有哪些应对措施？

　　激进扩张步伐

　　泰禾集团创建于1996年，2010年借壳上市。董事长黄其森出生于1965年，毕业于福州大学土木工程系，曾在银行工作十余年，1996年，选择下海创立泰禾集团。目前泰禾集团在福建房地产市场中排名第一。

　　泰禾集团的房子除了福建大本营外，多建在一线与热点二线城市，而且多以高端楼盘为主。黄其森曾说过，尽量不在三四线城市拿地，因为他相信一二线城市的房子会保持提价。而作为科班出身的房企总裁，黄其森对中式住宅、天圆地方的概念也甚为“迷恋”，推出的楼盘多以“院子”命名。

　　而在中国房地产市场中，泰禾集团的拿地风格曾以激进著称。连地产大佬任志强都忍不住在微博上评价泰禾在土地市场上的表现：“黄总有点疯！”

　　对此，泰禾集团解释称：“公司并不是盲目不计成本的拿地，也不是什么地都去拿，公司坚持‘高周转、高溢价、高品质’的策略，在大量拿地的同时也保持了资金链的稳定。”

　　黄其森曾表示：“泰禾在拿地之前做足了功课，我们拿到地的时候，设计基本上已经完成。泰禾90%以上的项目都基本上做到拿地7到8个月左右就可以开盘销售。高周转，能够有效地规避政策风险和市场风险。所以我们的策略是不捂盘，以抵抗市场波动带来的风险。”

　　克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，泰禾集团的销售金额排名第27，销售面积排名第46。今年前三季度，公司营业收入159亿元，在A股上市房企中排名第12位，同比增长39%。不过，相对于营收增速，公司的利润增速则相对逊色。据公司财报，前三季度营业利润增幅为6.4%，其中第一季度营业利润同比下降24%，且营业成本增长30%，上半年房地产产品毛利率为26%，也同比下降0.63个百分点。

　　财务表现上出现这样的变化，有业内人士认为，这是由于泰禾集团今年以来大举并购导致了成本上升。近期，为规避土地市场过热的风险，泰禾集团主要以并购的方式进行扩张，仅今年上半年，公司便通过并购方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目，同时因收购股权新增合并子公司13家。进入三季度，泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

　　负债高企背后

　　除了公司利润增速放缓外，泰禾集团的资金链也令投资者担忧。

　　频繁的并购需要大量资金，据泰禾集团三季报显示，今年前三季度投资活动产生的现金净流出额高达335亿元，但经营活动未能及时为其“补血”，反而处于“失血”状态。泰禾集团的经营活动现金流自2011年起呈持续净流出之势，2016年净流出101亿元，今年前三季度净流出64亿元。

　　这种情况下，泰禾集团只能通过筹资来满足其对资金的渴求，今年1~9月，公司筹资活动产生的现金净流入额为431亿元，相比2015年、2016年之和还要高出近四成。

　　那么公司都是通过哪些方式筹钱呢？资金成本高么？目前的资金流动水平能否覆盖债务？

　　就筹钱方式来看，2016年5月，泰禾集团筹划非公开发行股票事宜，拟募资98亿元（后调减至70亿元），用于北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目。但至今该定增方案仍未得以实施，泰禾集团只能转向公司债、中票等成本更高的融资渠道。从半年报可以看到，期内泰禾集团融资渠道包括银行贷款、非银行贷款、公司债、中票（3~5年），综合融资成本为7.67%。

　　大举融资，也令泰禾集团的负债规模急剧攀升，负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至今年三季度末的1569亿元，仅今年三个季度便上升54%。公司的资产负债率持续高企，2015年年末、2016年年末分别为79.87%、82.40%，到今年三季度末升至85.48%。

　　而从债务结构来看，据其发布的融资融券公告，截至2017年10月31日，泰禾集团借款余额为1263亿元，当年公司累计新增借款510.43亿元，累计新增借款占2016年年末净资产的比例为235%。

　　更令投资者担忧的是，截至三季度末，泰禾集团短期借款余额为263.09亿元，一年内到期的非流动负债余额为101.76亿元，二者合计形成的短期负债达364.85亿元。而期末货币资金只有156.68亿元，仅相当于短期负债规模的43%左右，二者之间的缺口达208.17亿元。

　　公司如何来填补这一资金缺口？今年最后一个季度是否能产生这么多的经营现金流来弥补？对于《投资者报》记者的这一问题，公司方面并未给出解释。

　　除了资金链条的问题外，公司曾备受重视的子公司泰禾金控今年也从表内挪到表外。黄其森因为曾供职于银行，对金融相当重视，早在2015年，公司就确立了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，成立了金融板块子公司泰禾金控，但泰禾金控的业绩并不理想，2015年净利润亏损为113万元，2016年扭亏为盈，净利润为969万元，到2017年，1~4月净利润仅为4.38万元。对于泰禾金控表现不佳的原因，公司方面也未进行解释，但泰禾金控挪到表外，令其财务情况更为扑朔迷离。■