李迅雷：六大因素决定今年房价很难上涨

　　今年房价很难上涨，主要受以下六个方面的因素影响。

　　一、人口流动和人口年龄结构的变化，导致房价普涨时代的结束。在房价涨幅较大的二线城市中，合肥和厦门尤引人注目。如果从二线城市过去10年人口的增长幅度看，恰好又是厦门第一、合肥第二。但同样的省会城市如西安，或同样的计划单列市如大连，2015年的人口居然是减少的，这可以解释为何在全国房地产火爆的2016年，西安房价几乎没有涨，大连房价还出现下跌。此外，从人口老龄化角度看，老龄化意味着房地产总需求长期回落。

　　二、流动性拐点已经出现。根据中国指数研究院的数据，从2011年6月至2016年6月这五年中，全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%，但同期M2增长了近100%，GDP增长了近50%，但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速，说明近年来房价涨幅已经趋缓了。此轮一线城市房价的上涨，与M2和存款高速增长相关。但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

　　三、居民收入结构对房价的影响不容忽视。相比目前美国的40%，中国居民购房的杠杆率水平其实很低，这也从侧面说明中国高收入群体的购买力很强。同时，也可以解释为何在货币扩张规模如此之大的情况下，这么多年来通胀的总体水平不高的一个原因，即低收入群体的收入增长不够快。居民收入结构的改善一般要经历较长时间，这也意味着持续了那么多年的高房价、高股价等现象仍然难以在今后几年内就消失。

　　四、产业结构变化致各地房价分化。中国正在经历大城市化过程，所以一二线城市房价走势较强。如果再进一步观察，会发现并不是所有大城市的人口都以相近的增速在膨胀，有些城市增长较快，有些大城市人口在减少，这与产业升级和产业结构演进有关。总体看，始于2015年的房价上涨，就是一个结构性的房地产牛市，除了长三角和珠三角这两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。房价不仅反映供求关系，同时也反映了购房者对房屋所在地的经济发展前景和公共服务提升的预期。

　　五、外部因素对国内房价构成负面影响。为了改变人民币贬值预期，2017年央行将或多或少地收紧货币，这又将导致利率上行，因此，在货币贬值趋势下，房价继续上涨的理由并不充分。此外，美国2017年继续加息应无悬念，外汇储备的减少和海外利率水平的提高，会在一定程度上倒逼国内利率水平抬升。

　　六、政策对当前房价的影响最明显。研究发现，房价每一次拐点(2008年末才开始有数据)的出现都与政策出台有关，这正是房价对政策导向的充分反应。在抑制房价上涨的具体方式上，中央经济工作会议提出，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。简而言之，就三句话，一是地方政府要承担房价上涨的主体责任，二是二线热门城市要增加土地供应，三是超大城市要疏散人口，带动周边小城市发展。

　　这样看来，由于人口老龄化，房地产开发投资的增速仍会不断下降，房地产从长期看并不乐观。从中期看，不排除房价有反弹的可能。但从短期看，全国总体房价应该有所回落或最多走平。

　　（原题为《六因素致今年房价很难上涨 》）