楼市降温政策频出对房地产市场影响几何？

　　近日,针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象,多地多部门陆续出台了一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

　　“新华视点”记者调查发现,房企利用金融杠杆获得资金手段繁多,成为推高地价房价的一个重要原因。

　　房地产市场降温政策近期频现

　　在全国范围内,对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

　　针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,记者从证监会了解到,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

　　与此同时,部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出,今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价,苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度,天津收紧公积金贷款政策。

　　据记者了解,二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。

　　南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

　　在资金供给端,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款,减少向开发商“供血”。7月1日,合肥楼市新政正式实施,二套房最低首付比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款。

　　降温政策直指房企高杠杆融资

　　记者调查发现,近半年来,地王频出的背后既有资本市场输血的力量,也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。所以,从近期各地各部门的调控来看,给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。

　　今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影。去年,招商蛇口吸收合并招商地产上市,募集资金118亿元,基本上全部投入公司的房地产项目。

　　业内人士表示,这种上市房企利用资本市场融资的高杠杆来拿地的做法非常普遍。万得(Wind)资讯数据显示,今年以来,上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元,共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发,募资总额约为1687亿元。

　　高和资本董事长苏鑫表示,股权融资的资金成本较低,是不少上市房企的重要融资渠道。监管部门再次强调再融资不能用于拿地,对于不少A股上市房企影响较大。

　　开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。绿城中国相关负责人表示,“无论我们有多少融资渠道,开发贷都是必须申请的,因为价格低廉。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险,缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张,从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策,都是为了抑制开发商的非理性拿地。

　　易居智库研究总监严跃进表示,地方政府通过“提首付,降杠杆”可以减缓开发商销售回款,削弱为房企拿地“输血”,抑制地王产生。“总体上,监管层对开发商变相‘限贷’,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”