*ST珠江向个人借款利率曾高达48% 大股东将易主为京粮集团

　　*ST珠江向个人借款利率曾高达48%

　　大股东将易主为京粮集团

　　实际控制人虽仍为北京市国资委，但控股股东将易主为京粮集团。随着一纸股份转让协议的签署，*ST珠江重大资产重组或许也将启动。

　　根据此前公告，万发房地产与京粮集团签署《股权转让协议》，拟以9.33元/股、合计总价10.49亿元，将其持有的1.12亿股股份（占公司总股本的26.36%）转让给后者。该项协议转让已获得北京市国资委的批复同意。

　　昨日，*ST珠江披露了《关于详式权益变动报告书的更正公告》，该公告提及不仅签署了股份转让的《框架协议》。更重要的是，协议约定了*ST 珠江相关重大资产重组方案，该方案将包括重大资产置换、发行股份购买资产及配套融资等内容。

　　不过，此次股份转让事项须经国务院国有资产监督管理委员会审核批准后方可组织实施，能否获得批准尚存在不确定性。

　　值得一提的是，据*ST珠江公告披露，2012年以来，公司向银行外的机构和个人进行了大量借款，其中向个人借款融资的利率成本曾一度高达48%，致使公司今年偿债压力仍巨大，不得不出售酒店等资产偿还机构和个人借债。

　　个人借款利率曾高达48%

　　日前，深交所曾针对*ST珠江可持续经营能力、财务状况等多项问题提出疑问。其中有一条要求*ST珠江对“向银行以外的个人或机构借款的基本情况”进行说明。

　　而在*ST珠江的回复公告中，《证券日报》记者发现，自2012年以来，*ST珠江向其大股东万发房地产、信托公司、贷款公司以及数十个个人借款，借款合计9.7亿元以上（包括部分已偿还的借款）。

　　值得注意的是，在上述数十笔借款当中，年利率从5%-48%不等，其中多数都超过13%。据本报记者发现，有多笔借款的年利率高达48%，借款额度为350万元、500万元不等。从时间上来看，有的发生在2012年9月份，借款期限是15个月，有的发生在2015年6月份，2015年底已还清。此外，年利率高达36%的借款亦有多笔。

　　*ST珠江称，截至2015年底，从现金流的情况来看，由于美林青城项目三期部分房产于报告期内开始预售，现金流较上年较大幅度增加。但由于该项目前期从私募基金和银行融资，预售所得现金流已大部分用于偿还贷款。近年来由于无法从银行获得低成本的经营资金，公司从信托机构和小额贷款公司融资，持续支付了较高成本的财务费用。而报告期内多笔贷款逾期未能偿还，通过协商已获得展期，预计2016年公司偿债压力比较大。

　　“前几年房地产行业低迷时，房企贷款较难，一般资金成本为10%左右，但也有小型房企向民间借高利贷的现象存在，尤其是项目主要布局在三、四线城市的开发商，很难向银行借到低成本的资金，楼盘销售又困难，为了维持运营，有的房企甚至因借高利贷而濒临破产。” 易居研究院总监严跃进向《证券日报》记者表示，在这种情况下，变卖资产，偿还借款是保住公司的重要手段。

　　变卖资产偿还债务

　　事实上，*ST珠江也正在处置资产，偿还公司债务。

　　由公司公告可知，*ST珠江已经偿还了一部分向银行外的机构和个人的贷款，但2016年仍有多笔贷款需偿还。仅在2016年上半年到期的债务中，就有10笔借款需处理，其中最大一笔是于2016年4月28日到期的向重庆国际信托有限公司借贷的1.97亿元债务。

　　对此，*ST珠江表示，通过转让子公司三亚万嘉酒店公司100%股权获得资金来偿还重庆信托的债务；此外，国泰元鑫的债务已由美林青城项目三期的房产预售资金获得偿还。据此，*ST珠江认为，2016年公司具有偿债能力。

　　而据北京产权交易所消息，* ST珠江 拟转让所持三亚万嘉酒店管理有限公司100%股权及债权，挂牌价为3.67亿元。据悉，该项目是公司投资2亿多元兴建的五星标准酒店，运营超过7年，拥有188间客房及3栋别墅。

　　公司称，酒店的客房设施老化，人工成本和物价上涨、能源费用上涨，直接导致酒店运营成本的增加。自2014年起酒店经营收入明显下滑，毛利率降幅较大。2015年经营收入继续减少，酒店经营短时间内面临较大的困难。同时折旧导致自开业以来持续亏损，公司已决定公开挂牌转让酒店股权，以期回笼资金解决公司债务，减少合并报表层面的亏损。

　　此外，*ST珠江称，继续寻求有效的资产处置方式，对于长期亏损的企业和前期投资项目进行业务调整或转让，一方面可获得资金以清偿债务，减少财务费用；另一方面因前期计提的资产减值准备可在资产处置完成后在公司合并报表层面冲回从而增加净利润和净资产。目前相关的资产处置方案已上报审批机关，等批准后可实施。

　　大股东将易主

　　值得注意的是，由于*ST珠江经营的旅游酒店业不景气，主业地产开发项目存货较多，且其项目为借款融资开发，导致预售款都用来还账，公司的净利润连续为负。据*ST珠江财报显示，公司2014年和2015年净利润已经连续两年为负，扣除非经常性损益的净利润连续三年为负。

　　而为了上市平台公司的运营，*ST珠江的大股东万发房地产曾多年为其输血，却连利息尚未收回。

　　据*ST珠江近期披露，大股东北京万发房地产开发有限责任公司和实际控制人北京市新兴房地产开发总公司自2004年起至2009年持续给公司和子公司提供经营所需资金，表中借款总额是历年多笔小额借款累积合计数，其中大股东万发公司共计提供了18笔借款，历年累积借款余额 1.56亿元；实际控制人新兴公司共计提供了61 笔借款，历年累积借款余额7852万元，借款利率均按银行同期利率并随人民银行利率调整而调整，因公司经营资金多年来比较困难，上述借款本金从未归还，截至2015年年报报告期内，公司尚未向大股东和实际控制人支付过历年利息。

　　然而，大股东曾经的输血支持、向银行外机构和个人的高息借款、转让资产等举措仍难以改变*ST珠江的运营颓势。7月15日，*ST珠江披露2016年上半年业绩预告称，预计上半年实现归属于上市公司股东的净利润-3700万元至-4700万元。

　　业绩连续亏损的背后，*ST珠江于今年5月份开始筹划重大资产重组计划，而伴随该计划的实施，京粮集团开始介入，以协议受让大股东万发房地产全部股权的方式控股*ST珠江，并将启动重组计划。

　　不过，从*ST珠江对深交所问询函的回复来看，《证券日报》记者注意到，*ST珠江称，继续加强房地产主营业务的经营。其表示，通过多种融资方式对原储备项目进行投资开发，为公司经营寻找新的经济增长点。公司目前的房地产项目储备包括石家庄落凌新民居项目，三亚管桩房地产项目、南田养老地产项目等，按照公司发展战略，未来将寻找适当的机会进行投资开发。

　　由此可见，在公司未来战略发展方向方面，仍是以地产为主业，并未显现出京粮集团向其主营业务伸展的迹象。