吃下万达物业 史上最强联姻故事开讲

　　时代周报记者 刘娟 发自北京

　　首富王健林的一个决定，正搅得内地物业圈天翻地覆。

　　在万达“去地产化”战略转型之下，王健林选择将非核心的万达物业管理业务剥离出去。这个或涉及高达4000万平方米管理面积，年收入10亿元的物业大绣球抛出去，便引来了万科、绿城、花样年和中民这样的豪华阵容来打擂对决。

　　这是一笔“前无古人，后无来者”的物业大生意。谁吃下万达物业，都是一次具有里程碑意义的超级合作。

　　万达标的的物业管理面积和年收入，分别达4000万平方米和10个亿。按照目前大型物业公司的盈利能力9%计算，万达物业净利在9000万元左右，而按照动态市盈率28-30倍估算，万达物业估值在20-30亿元之间。

　　谁笑到最后？

　　多个信源向时代周报记者证实，花样年已经搞定王健林。双方已经签订意向收购协议，正在敲定最终细节。截至目前，具体收购对价、标的资产状况等，还未有明确说法。

　　万达物业方面还未就这笔交易对外确认或置评，花样年方面则回复时代周报记者称，根据上市公司披露规定，目前还不能提供进一步的信息。

　　在交易尘埃落定之后，与万达会有怎么样的磨合期，如果消化不良出现排斥怎么办，这些都对花样年的管理能力提出高诉求。同样，并购万达物业之后，花样年如何实现资本化，其盈利如何持续，仍然是它所必须面对的问题。

　　王首富“叫卖”万达物管

　　漫漫30年房地产开发长河，见证了“50后”王健林的奋斗史。历经三次转型，万达从偏居一隅的小房企转身为国内商业地产泰斗，掌舵者王健林也带着他的万达财富故事走向全球。

　　王健林在产业链上的野心，无法掩藏。他想向全球输出“王式”价值观—在他退休前，要把万达带进世界十强企业。路径是崭新的，金融与文化是王健林圈下的两个重点。

　　他开始撕去万达身上的“地产”标签，这场“自我革命”两年前就已在万达内部发酵。2015年初，万达正式启动第四次转型，王健林要求万达不再把地产作为主导产业和收入、利润增长的主要来源。

　　王健林为万达开出的新药方是“轻资产”和“多元化”，今年年初，西双版纳会场洋洋洒洒万字报告已详细传递出这层信号。关键步骤之一，万达先将优势兵力转移到新型服务产业，这才有了文章一开始“比武招亲”的故事。

　　据时代周报记者了解，物业管理并非万达这轮转型的核心方向，万达内部对剥离此项业务也早有讨论，他们力求轻装上阵，集中精力向文化、影视、金融等领域快速转型。

　　此刻，王健林怎么想，似乎更关键。今年是万达转型关键年，他设定了转型指标—服务业收入、净利占比过半。

　　“一个世纪以来，全球的大型房企没有一家转型成功，万达可能就要改写世界经济历史，要成为全球第一个大型房企成功转型的样板，”王健林说，万达转型绝不是口头说说，做做样子，而是说到做到。

　　如此一来，这笔买卖，势在必行。

　　可查资料显示，成立于1994年的万达物业拥有国家一级物业管理资质，旗下分、子公司50余家，业务遍及全国60个大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理业态涵盖高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等，管理面积超6000万平方米。

　　市场吹风，称万达此次打包的物业管理资产，是除城市综合体和大型文旅项目之外的其他所有业态，保守估计，这笔交易涉及的物业管理面积也会超过4000万平方米，物业年收入将超过10亿元，堪称史上之最。

　　无论谁吃下万达物业，都是一笔里程碑式的收购样本。这也就不难理解，万达物业这颗绣球之外的擂台上，站着的是万科、绿城、花样年和中民这样的豪华阵容。

　　四方打擂

　　这是一场综合实力的PK对决。

　　万科物业有过硬的品牌优势，是目前营收最大的物业公司，其去年营收达29.7亿元。2015年8月，万科宣布拟拆分物业上市，并顺势启动万科物业市场化扩张，要做国内第一个百亿级别的物业公司。

　　绿城物业同样以高质量服务的美誉度著称，去年底，绿城物业在港交所发布上市招股书，将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。

　　花样年则拥有多元化的子品牌布局，在全国拓展和管理的物业面积总量已达到约3.3亿平方米。花样年是国内最擅长资本化运作的物业管理方，其旗下物业品牌“彩生活”和“美易家”先后挂牌港股和新三板，分别定位服务普通住宅和写字楼、高端公寓。另一物业品牌开元国际则立足于高端住宅。

　　中民物业属于后起之秀，业界知名度低于竞争对手。公开资料显示，中民物业为中国民生投资股份有限公司下属八大板块之一。按照中民物业董事长王晖的意思，其将主要通过投资收购的方式获取物业资源。

　　历经数月，多轮报价和方案调整之后，花样年在四方对决中胜出。时代周报记者从消息人士处了解到，在“厮杀”过程中，中民物业早已出局，而在一年多“万万”合作磨合与尝试之后，万科、万达仍没有在战略合作之余跨越更深的一步。

　　绿城和花样年是最有希望的两家，各有考量：

　　绿城物业品质在业界有公论，正规且专业，万达也希望有这么个单位来接盘，但绿城物业缺乏写字楼等商用物业的管理经验。而花样年的出价，领先其他人很多身位，它主打美易家和开元国际这两张牌去对接万达物业，其中开元国际与万达此前有过多个项目的物业管理合作基础。

　　最终，花样年雀屏中选。据时代周报记者了解，目前，双方（万达和花样年）已经敲定了基本交易框架，正就合同条款的细节进行磋商。

　　据了解，这笔交易属于股权交易的概念，收购完成后，万达物业项目的运营还是以原万达团队的运营管理团队为主，不过在管理体系、标准上会有所变化。截至目前，双方具体收购对价、置换条件、合作细节、管理思路等，还等待挖掘或信息披露。

　　跨界盈利是关键

　　硬币有两面。

　　这笔交易是否会有变故？花样年会如何把这宗联姻故事讲下去？一切还需要让时间来说话。

　　但不可否认的是，传统的物业管理利润微薄，盈利前景不佳之下，借助大数据技术，以“社区O2O”的形式来实现物业增值的风口已开。

　　此前彩生活上市时捕捉的关键词就是“社区O2O”，其市值迅速反超母公司花样年，这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本。

　　两年来，已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市，如万科、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上日程。

　　这些大牌房企也已纷纷推出社区O2O平台，比如万科推出“睿服务”，并配套了APP“住这儿”；绿城亦推出了“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划；甚至万达物业社区APP“万达生活”也已全线运行。

　　这里是“尚待开垦的蓝海市场”，光大证券此前曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元。按照方正证券互联网高级分析师张常新的分析，社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

　　社区O2O的原理，是想把互联网的交易入口和流量拦截在家门口，它以懒人经济为切入口，大多致力于家门口最后一公里服务，并且希望将更多的生活需求都整合进平台，有很大的想象空间。

　　不过，这场家门口的战争并不好打，盈利模式还待厘清。按照券商界的分析，眼下，资本市场对物管概念仍然较为欢迎，但态度已趋于谨慎。他们最关心的问题在于商业模式，包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但在现实中，大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

　　归根到底，社区O2O还是一个提升物业服务品质的工具，它的优势是能明显优化物业服务链，而想在价值链上挖潜，现在看依然非常难。

　　龙湖董事长吴亚军就对热门的物业生意表达了冷静态度。

　　在刚结束不久的2016年龙湖地产股东会上，被问及龙湖是否也会对物业进行分拆上市扩张的计划时，龙湖董事长吴亚军就直言：“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

　　她因此判断，物业并非一门好生意，龙湖不会做物业分拆上市。

　　眼下，花样年拿下万达物业只差一纸公告。待到公告日，花样年潘军会如何辩驳外界的质疑？且等着看。