中原集团上市再搁浅

柏可林 摄

　　2015年，两位创始人施永青与王文彦回归，并为中原集团上市扫清障碍。怎奈“友谊的小船说翻就翻”，双方再度意见不合累及上市计划。分析人士指出，上市搁浅或将导致中原地产发展空间受到局限。

　　中原集团筹划近一年的香港上市大计正式搁置。5月16日，中原集团主席兼总裁施永青在接受港媒采访时确认，因拥有否决权的另一大股东王文彦不合作，提出不合理要求，中原地产上市计划暂时无法执行。

　　其实早在2004年，施永青就曾公开宣布要在两年内完成上市，但一直未能实现。直到去年8月11日，中原集团再次重启上市计划。退居幕后4年的施永青于2015年底再次接管大权，王文彦也于2015年9月30日重返中原担任董事。

　　彼时，据中原地产主席黎明楷透露，施永青已经明确表示支持中原地产的上市计划，王文彦也表态不再反对公司上市，但需要先对公司的营运状况进行深入了解，这意味着股东层面的上市障碍基本扫除。但是最近又因意见不合，上市计划再度搁置。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时表示：“无论是规模扩张，还是多元化发展，甚至是转型，都需要资本做支撑，而上市融资是增加资本积累最佳手段，上市搁浅会阻碍中原地产的发展进程，将使其在市场竞争中处于不利地位。”

　　股东不合

　　作为中原集团的创始人，施永青和王文彦原本拥有公司各50%股权，后经施永青提议，两人各自出售自己5%的股权给中原另一资深员工——现任中原地产亚太区总裁黄伟雄，从而形成目前中原地产施永青、王文彦各45%，黄伟雄10%的股权占有结构。按照香港的公司章程，要完成上市计划，必须要有公司75%以上的绝对多数同意，才可以进行。

　　施永青对媒体透露，王文彦提出，要成立一家控股公司，与施永青每人各占一半股权，日后控制上市部分，而该控股公司轮流“做庄”，每人当一年主席。而且王文彦认为，上述条件是公司上市的必需条件，没有这个条件就不同意上市。

　　“这种方案并不符合现代企业的管理模式，每年换管理班子，很容易造成管理混乱，相信港交所、小股东及中原管理层都无办法接受，同时香港上市委员会也是不会批准的。”施永青说。

　　施永青对媒体称，曾提出向王文彦收购其持有的45%中原股份，而王文彦拒绝出售，所以中原地产要上市，最坏打算是向法庭申请清盘，由法庭决定谁管理公司。

　　“此类纠纷和管理层对于中原后续战略规划的认识是有关系的，（双方）出现很大分歧，所以后续此类事件还会继续增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示。

　　而在中国房地产信息集团研究总监薛建雄看来，除了股东不和之外，还有公司地位的原因，内地市场受到链家的挑战。“之前上市的房屋中介公司，比如21世纪不动产，上市后也都退市了。说明资本市场对于这个服务行业还不是很认可，拿不到比较好的溢价”。

　　替代方案

　　虽然中原集团上市计划暂时告吹，但施永青透露，有意把子公司利嘉阁地产上市。日前，其已经在利嘉阁地产的内部会议宣布相关计划。

　　由于利嘉阁地产股权全部由中原地产持有，只要中原董事会通过，便可以启动上市，即使是王文彦也无权阻止。

　　《国际金融报》记者查询资料发现，利嘉阁地产业务主要集中于香港物业市场的地产代理服务，近年为配合发展迅速的楼市市场，利嘉阁地产除积极拓展住宅部网络之外，也致力发展工商铺市场及全力开拓海外市场，同时也为内地、香港、澳门三地客户提供住宅物业、商厦及店铺各类型买卖及租赁的全方位资讯及专业地产代理服务。

　　至于利嘉阁的上市估值，有媒体报道，施永青表示，以竞争对手美联物业现时股价表现计，利嘉阁应该值美联市值的2/3。按美联5月18日收市每股2.33港元计，美联市值约16.73亿港元。换言之，利嘉阁市值约11.15亿港元。

　　施永青强调，利嘉阁上市并不是为了套现，是希望给利嘉阁多一个出路。因为将部分股权配售予员工或管理层，管理层将会更加用心地为公司拼搏。

　　施永青表示，最快今年年底前公布配售股权的详情，初步计划配售不超过25%配权予员工，而且会以市值半价售予员工，并会按管理层的业绩及盈利成绩决定获配售的份额。

　　但韩长吉认为，“目前我国房地产行业已经步入白银时代，土地价格高企，库存率居高不下，行业利润率降低，在这样的行情下，房产中介市场竞争激烈，大量中小企业被洗牌，只有提高自身实力才能在市场竞争中存活。利嘉阁上市后，中原地产的资金实力将大大增强，为企业业务扩张、规模扩大提供资金支持。”

　　薛建雄也表示，准备将利嘉阁上市是为了资金的需求。“虽然近阶段中原地产有部分资金回笼，但由于在与链家的竞争中需要资金的支持，因此上市吸纳资金有利于扩张规模”。

　　竞争乏力

　　不可否认的是，链家的崛起确实成为横亘在中原地产面前的拦路虎。

　　在薛建雄看来，链家的人很勤奋，中原的人很斯文，而恰好是这种斯文导致竞争力不足。薛建雄给《国际金融报》记者举了这样一个例子：“比如有一套300万元的房子，中原地产只有数据匹配在50%以上才会带客户看房，也就是说只有接受200万至400万元房价的客户才会被带去看房。但链家只要有房源，都会带着人去看房，而且人数很多，一般会在十几二十组。这样房客在看房的过程中就会认为这个房源很紧俏，从而不断拉高价格实现交易，跟拍卖一样。所以链家看似做了很多无用功，但其实不是。”

　　与此同时，2015年，整个房地产中介行业也在发生巨大变化。2015年3月，上海德佑地产和链家地产合并，成立了上海链家，并希望做一个O2O平台。随后，上海链家从200家门店开到了目前的1200家门店。

　　互联网中介爱屋吉屋更是来势汹汹，通过高薪挖取经纪人和低佣金烧钱策略快速获取市场份额。而Q房网、好屋中国则不断扩展门店或是大范围引用社会经纪人，希望快速打开成交量。到了2015年末，房多多更是推出零中介费的策略买房买房，希望彻底改变行业生态。不只是创业公司，平安集团也成立了平安好房，希望让保险经纪人来买卖房屋。

　　相比之下，《国际金融报》记者发现，中原地产在互联网转型方面一直处于追赶的状态。

　　2015年11月17日，中原地产与腾讯街景房产举行签约仪式。据悉，本次合作侧重于二手房业务。中原地产与腾讯将在七大领域展开深度合作，涵盖找房平台、腾讯云大数据运营以及线下门店街景展示等方面，将利用人流热力图、街景找房等产品对客户群实现精准定位。

　　“目前二手房买卖市场上，类似中原、易居、链家、我爱我家等都是一些传统且规模较大的竞争对手。但在新业务方面，中原似乎动作不大。”严跃进表示。

　　对于未来中原地产的发展，严跃进表示：“中原的品牌影响力大，而且投资者对于此类老牌代理行确实是比较尊重的，这是其后续战略转型方面的较好优势。从竞争角度看，后续中原建议在店面形象设计上应该有新的动作。目前这方面是链家占据了优势。另外，对于中原来说，也应该在互联网竞争方面有新的动作，这样才能迎合目前的消费需求。”

　　“关键要寻找到一个较好的盈利模式，同时如何从置业转变为资产管理的模式，这样整个市场交易的品质会提升，或者说盈利的机会更大。”严跃进补充道。