博时资本开启房地产资产证券化2.0时代

　　中国经济网北京4月12日讯 3月18日，博时资本-增城碧桂园购房尾款资产支持专项计划募集发行成功，意味着资产证券化产品的房地产模式有了新的突破。在基于差额补足，回购或者担保的资产证券化模式1.0版本上，博时资本管理有限公司与碧桂园集团旗下的帕拉丁资产管理有限公司，香港普华永道会计师事务所，金杜律师事务所经过多次沟通，成功发行了国内首单表外无担保购房尾款ABS，开辟了房地产资产证券化的新模式，为房地产产业链融资带来了新的思路。

　　资产证券化2.0版本：无担保支持更贴近国际化标准

　　作为一种融资工具，证券化融资于70年代初，首先在美国发展用以推广住宅按揭融资，至80年代这种技术则在全世界范围的资本市场内开始应用于其他的资产收益。成熟的资产证券化市场是完全依靠以出售资产的现金流向或资产的价值作支持的，资产的信用取代了企业的信用，财产的信用取代了人的信用，为了获得收益，资产的所有者要承担相应的风险，因此，国际化标准的资产支持证券是没有主体信用的担保来做兜底的。但目前中国特色的资产证券化市场，还是基于长期以来市场投资者所形成“刚性兑付”的预期，依赖主体信用担保较大，金融环境的改善还需要进一步加强。博时资本-增城碧桂园购房尾款ABS作为表外无担保的资产支持专项计划，通过交易架构的巧妙安排，更能体现以资产产生现金流为支持的本质和精髓所在，为开立以市场为主导的品种创新机制提供了新思路，向真正国际化标准的证券化时代迈开一大步。

　　作为非金融负债科目，优化企业报表

　　对于房地产开放商而言，购房尾款是基于购房人与房地产开发商签订的购房合同，是未来产生的现金流，其在会计认定上并不在表内。当房地产开放商收到银行按揭款，将其计入预收科目，待交房时才从预收结转收入。但是对于这种没有“资产”的资产证券化依然是可以优化财务报表的。当证券化业务过程中，在经过会计核算处理的三大类主要问题的判断后，方可将该笔业务作为非金融负债科目进行会计核算：首先是对于合并的判断，证券化通常依赖于一个特定主体，当融资人通过专项计划开展证券化业务时，会计准则要求对其是否合并这一类特殊目的载体进行判断，这主要是识别哪一方是基础资产的最终受让人；第二个考虑的因素是现金流的过手测试，作为融资方转让基础资产后，同时兼任资产服务商，但不是主要当事人的角色；第三是风险报酬转移的程度，国际准则和中国准则是“控制”加上“风险报酬”的并重的标准，并且国际准则把风险报酬的转移放在更重要的地位。另外，融资方对持有资产支持证券的方式进行风险自留也是出表结构考虑的因素之一。

　　目前，针对很多大型地产商融资渠道较畅通，期望通过资产证券化实现资产出表或部分出表的需求较大，进而实现“轻资产转型”。因此，该项目的模式对大型地产商具有普遍探讨的意义。

　　深化主动管理，把控基础资产质量

　　ABS基础资产的筛选，成功设立和后期运行，展示了管理人的主动管理能力。随着资产证券化业务的不断发展，在会计与税务方面不断提出新的问题，从交易方案设计到产品发行乃至存续期间，需要运用到管理人的主动能力，而不仅仅是作为持有牌照的发行方。针对本项目，博时资本在尽职调查过程中全面分析了债务人所在行业情况、经营状况、财务数据、信用表现等，并聘请专业的项目律师和评级机构分别对项目法律合规风险和商业风险方面进行调查。对基础资产的把握是该模式最重要的环节，管理人对碧桂园旗下项目公司过往历史5年数据按照区域等指标进行了分类统计分析，最终根据基础资产的质量进行了挑选，考虑的因素包括区域的历史逾期率和回收率，区域2010年至2016年来房价走势以及跌价敏感性分析等，并对现金流覆盖情况进行模型的测算，确保回收现金流足以覆盖本息，最大限度地保障投资者的利益。

　　博时资本管理有限公司是ABS行业的创新先驱，去年至今，相继推出了全国首单物业费ABS、无担保购房尾款ABS以及电票类应收账款，总结了一套房地产开发全链条的ABS模式，涵盖了建设阶段和运营阶段，持有型物业和销售型物业。目前，博时资本已建立了现金流分析和结构化系统，通过专业化的产品设计及高效的组织运营体系，正稳步推进、购房尾款、物业费、REITS、供应链金融等资产证券化项目。创新是整个资产证券化的灵魂，只有创新才能为客户提供特色化，专业化的服务方案，真正相应客户的多层次需要，使得受托机构有生存的价值。