黄红云：房企需加强产品创新 创造新供给和需求

　　◎每经记者 王杰

　　“去库存”仍是今年全国两会的热议话题。

　　今年以来，政策红利不断，楼市提前吹来了“暖风”，降首付、降契税新政以及开年央行首次降准，为楼市去库存拉开了大幕。与此同时，多地出台相关政策。

　　3月6日上午，全国政协委员、重庆市工商联主席、金科股份董事长黄红云在北京西站附近接受每日经济新闻等媒体采访时，分享了他对于去库存的观点。

　　政府和房企双向去库存

　　在政策层面，黄红云建议：一是优化供应结构，因地制宜调控土地供给，切实做到“因城施策”；二是拓宽公共服务覆盖范围，解决农民工购房后的就业、医疗、教育等问题，增加农民工购房意愿；三是建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；四是进一步降低购房税费，加大金融支持，特别是降低二手房交易税费负担，支持改善型住房需求；五是政府采购公租房，对安置房进行货币化安置，可消耗一部分库存量。

　　“在政府采购层面，现在可以通过采购存量房来转化成保障性住房。从目前情况看，购买存量房的成本不一定比拆迁、改建成本高，尤其在库存消化难的城市。当房企自身有大量的存量房、销售比较困难的时候，往往愿意降价，甚至低价出售给政府，这样既解决了库存问题，又不增加政府多余成本。”黄红云表示。

　　黄红云认为，在去库存方面，除了政府的政策红利外，建议地产企业也要加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和需求。

　　“可以通过优化改变存量房的使用功能，吸引消费者；对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓。反之亦可，把公建类房屋改为一般类酒店等。”黄红云表示。

　　三四线城市也有机会

　　黄红云认为，总体还是看好房地产行业的前景。从去年开始，国家逐渐出台扶持房地产行业发展的政策，预计后面还会有一系列政策出台，今年多数城市在成交量和价格上还会出现温和上升。对于增长较快的城市尤其是一线城市，或会有调控政策，原有的政策会继续沿用，但其他多数城市会执行比较宽松的政策。

　　在去库存的大背景下，一线城市楼市被开发企业视为“香饽饽”，而三、四城市多被看淡。

　　此观点也不能一概而论，黄红云认为，有些三、四线城市销量比一、二线还好。

　　从产销比看，三、四线城市投入低，市场也非常好。他举了个例子，重庆开县是国家级的贫困县，这个城市的地域风貌是大山大河，平地很少。金科在这里拿下了500亩地的项目，第一年销售额就有六七亿元，这在三、四线城市很不简单。重庆涪陵，一个3.5线城市，项目也可以热销。

　　对于今年的战略，黄红云表示，总体方向是金科在发展房地产的同时，跟房地产相关的垂直业务，比如社区服务。在区域发展方面，城市分化明显，金科重点选择了十个省级城市，会在这些城市下面延伸少量的三、四线城市。

　　2月15日，黄红云在接受媒体采访时表示，在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科锁定了“核心十城”，即重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。

　　据《每日经济新闻》记者了解，未来五年，金科要做中国一流的“美好生活服务商”，用5年时间实现三个层面的战略转变：一是产品层面，从关注房子的居住到关注社区服务，实现业务重心从5年短周期到65年长周期的转变；二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户到用户、会员（粉丝）的转变；三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。