每经记者 胡健
猴年春节，在深圳工作的白领李涤非（化名）按照两年一轮换的原则，同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业，李涤非格外关注各地的楼市行情，让他略有些吃惊的是，与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同，在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市，房价较去年不涨反降，个别楼盘的降幅还不小。而他自己在内蒙古包头的老家同样如此，房价同比出现明显下滑。
这样的现象并不是个例。在国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售变动情况当中，价格相比上涨的城市有21个，而下降的城市则有49个。如果要用两个字来总结过去一年来的楼市，恐怕非“分化”莫属——在这一年里，北上广深等一线城市楼价涨幅让人瞠目结舌，其中深圳更以47.5%的名义增幅（实际增幅据测算高于60%）创下新的纪录；而与此同时，众多三、四线城市却陷入去库存的泥潭，即使是全国70个大中城市里，也不乏丹东、桂林、遵义、大理等一大批同比出现下滑的“难兄难弟”。
在刚刚过去的春节长假，与千千万万在外辛勤工作一年的普通人一样，每经记者也回到了自己的家乡，并亲眼目睹了故土楼市呈现的状况。在这一年多的时间里，各地是遭遇了城市群集聚效应之下的房价跟涨，还是在产业调整人口流出之中碰上房地产下滑的尴尬？每经记者节日期间的调查，或许能够帮助读者管中窥豹，去认清纷繁复杂的楼市表象下“分化”的实质。
一线样本：北上广楼市“休假”
站在宏观大视野，楼市去库存已经成为今年五大工作重点之一，针对三四线城市，国家也在发购房“红包”。
就在节前，央行、银监会联合发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
但需求难一时间风起云涌，中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，三四线城市未受到节日前新政策刺激，返乡置业人口同比未涨，从数据看，三四线城市相比2015年春节的签约未明显上涨。
他认为，节日期间三四线城市的项目虽然营销积极，但目前的新政，对返乡购房者刺激不大，降低支付门槛，变相地提高了月供压力。
中原地产研究中心统计数据显示：54个城市合计签约918套，2015年春节期间54城签约数据为2000套左右，但这主要是因为各地签约系统暂停节奏导致。
“举例来说，北京签约为0，上海签约只有27套、广州只有20套，深圳也为0，而南京春节期间的新建商品住宅认购量为52套，这些数据都不代表实际情况。”张大伟说。
据伟业我爱我家数据中心统计，春节长假期间虽然买卖双方达成实际成交的量并不多，但是房源登记和买房客户登记每天都在发生，尤其从正月初四开始，新增房源登记量和新增买房客户登记量呈现明显增加的态势。
春节长假，北京楼市再次出现零开盘现象。亚豪机构副总经理任启鑫分析，春节零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性。他说，春节不少人离开北京、返乡过年，在一些三四线城市甚至出现回乡置业的小高潮。对于北京来说，需求的四散使得楼市变得相对冷清，这也是历年来春节期间北京楼市推盘少甚至连续零开盘的主要原因。
其他一线城市也出现类似情况，网易房产数据中心显示，除夕至大年初五（2月7日至2月12日），广州市一手成交仅15套，其中14套位于外围五郊区，全市成交均价因此被拉至11714元/平方米的低位。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，春节期间楼市本来就是淡季，加上推货量不多，优惠不大，所以成交量走低。此外，邓浩志还预计，楼市第一季度的成交量也会因此受到影响。
“整体北京目前可售库存只有6万套左右，但其实真实可售的商品房住宅只有4万套左右。”张大伟说，北京、深圳、上海等主要城市，因为2015年上涨迅猛，市场接近无房可售的状态，这种情况下很多开发商假期较长，导致春节期间一线城市基本处于休假状态。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，北京二手楼市将在春节后快速复苏，日均交易量将回升至春节前水平，2016年一季度的二手房交易量有望再创新高。
二线样本：热点城市成交火爆
中指院发布数据显示，2016春节长假期间（2月7日~2月13日）监测的15个城市中，成交总量同比上涨6.9%，其中8个城市同比上涨，7个城市同比下降，福州和合肥降幅最大。
成交量上涨的城市中，武汉涨幅超过100%居首，韶关和三亚分别上涨45.1%和42.1%位列二、三位。
7个成交量同比下降的城市中，福州跌幅最大，达72.9%，其次是合肥，跌幅达72.6%。从涨跌幅的平均值来看，8个同比上涨的城市平均涨幅达到42%，而下跌的城市平均跌幅为37%。
张大伟说，二线城市是猴年春节相对较热的区域，购房者在春节后将依然维持春节前积极进入市场的趋势。部分一线城市返乡需求、三四线城市看中省城资源的需求，支撑了二线城市的高温，预计2016年房地产市场将主要看二线城市。
春节楼市一定程度上也是2015年楼市表现的缩影。比如前述春节期间成交量居首的武汉，在去年住宅累计成交就达22.4万套，较2014年增加4.6万套；成交面积为2275万平方米，较2014年上涨幅度达30%。
房价方面，2015年武汉市住宅成交均价为8594元/平方米，较2014年上涨16%，涨幅显著。《武汉市人口专题研究》提出，到2030年，武汉市域总人口保守估计将达到1500万人，2050年保守估计1700万人。武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线回归的创业人才，享受双重的人口红利，这对楼市稳定发展是支撑。
武汉是楼市热点城市的典型代表，之所以被市场认同，其背后有着较为共性的经济地理因素。中指院分析师邱青告诉《每日经济新闻》记者，武汉“三环十三射”的城市交通格局愈发清晰，目前“三环”格局已成，建成的放射线达到8条。武汉主城内快速路通车里程今年底将达到233公里，快速路占比超七成，密度直逼京沪。
从经济上看，2014年，武汉GDP就已达到10069.48亿元，经济总量跻身全国城市第八。邱青说，随着武汉市区位优势的明显提升，武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。
三四线样本：中小城市地产难热
2016年春节，在北京月入超万元的程序员李征回到河北秦皇岛老家，但他已经不需要考虑置业问题了，此次回老家，他主要忙了两件事，过年和装修。
“2013年冬天已经买了当时新开的一处楼盘，6500元/平方米，这次回去了解了一下，现在同楼盘新房价格基本与我买时持平。”李征说，他不会再考虑在老家买房了，现在更关心北京的房价走势。
自2月2日不限购城市房贷新政出炉后，各地纷纷研究出台相关房地产政策，楼市去库存方案制定正在加速。
但很多三线城市的去库存前景并不十分明朗，以李征购房经历为例，据他所讲，2013年10月买房时，除在家置业的想法外，也是考虑到市场实际情况。“我的房子位于本市的开发区，面朝海，背靠山，距离市区不超过8公里的路程，地段相当不错。”李征说，6500元每平方米的房价包含着开发商的拿地成本、建筑成本和税费等，这个价格已经基本没有太大下跌空间了。
时隔将近1年半，当时的期房已经变为现房，李征收房后发现，他购买的楼盘以及周边几个新盘的房价的确没有下跌，但也并没有任何上涨。“可能库存量实在是太大了吧，周边都是房子。”李征说。
据当地媒体报道，截至去年12月末，秦皇岛市区已批准上市商品房待售面积为360.04万平方米，同比下降45.79%。其中商品住宅待售面积为297.95万平方米。
李涤非在广西贵港的调研则揭示出另一类情况。当地在2014年初南广高铁正式建成通车前，毗邻高铁站的地块曾出现房价较大幅度的上涨，可如今近两年过去，贵港市区房价变动不大的情况下，高铁站地块却出现了相当程度的回落。据李涤非分析，这应该表明此前热炒高铁站区位优势，使个别项目的价格出现了一定程度的泡沫，而如今开始回归正常的价值中枢。
《每日经济新闻》记者在采访中发现，三四线城市去库存面临着很多超越价格杠杆的复杂因素。
陕西华阴人口27万，依托国家5A级风景名胜区—华山，且紧邻西安，但老家在华阴的张明告诉记者，华阴虽受高铁带动发展较快，但人口基数小，且存在人口外流现象，导致楼市需求不足。他还分析说，由于距省会西安较近，两地房价差异不大，因此导致部分需求流向省会。
特殊样本：资源类城市面临困境
去产能、去库存都列入今年五大重点工作中，当不低的楼市库存撞上城市的去产能之困，房地产成交与房价均面临严峻考验，河北唐山便是一例。
今年随老公回家过年的王枫再次感受到唐山的“楼海”。王枫告诉《每日经济新闻》记者，唐山建成的、没建成的房子太多了。前两年老公曾想买一套每平方米超一万元的新房，幸好当时拦住了他，现在这个楼盘跌到只有7000元了。
“这个城市经济支柱主要靠煤、铁等，贫富差距较大，很难消化那么多房子。”王枫一提到当时劝阻老公的逻辑，脸上不免有些得意。
中指院报告显示，唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而近三年的年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。
该报告同时称，2014-2015年两年间，唐山楼市申领预售证面积合计1680.4万平方米，而销售总面积合计仅624万平方米，不及新上市面积的零头，市场去化压力巨大。
供需巨大缺口直接反应在当地房价与经济量级的不匹配。2015年，唐山人均GDP为80345元，以绝对优势稳坐省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米，在省内各城市中房价居第五位，甚至较人均GDP水平不足3万元的保定房价低440元/平方米。
中指院分析师刘雪瑞告诉《每日经济新闻》记者，唐山经济结构转型存在短期困难，人口导入能力有限，房地产市场正经历冲高回落，聚集大量库存，若经济结构未能及时转型和调整，不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力，不适宜房企进入和深耕。
对于资源和能源型城市而言，如何导入需求的确是个大难题，山西临汾也面临与唐山类似的情况。
当地人张默告诉记者，整体来看，前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业，目前处于供过于求的状态，临汾房价集中在4000~5000元/平方米，农民人均年收入却不足万元，依靠农民进城购房，来消化库存的效果微乎其微。
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