绿地布局2016：聚焦竞争力 加速“三大转变”

　　房地产主业追求内生型价值增值，创新集团直投项目管理 

　　行业加速从“规模”向“利润”换档，绿地旗下房地产业务自2015年即顺时应势加快转型，2015年实现合同销售金额2301亿元，合同销售面积2176万平方米，在全国行业中排名第二，力争2016年合同销售金额目标在上年基础上继续有所提升，“但我们更强调通过‘平台+模式’做强商办运营，通过‘产品+服务’提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利。”绿地控股董事长、总裁张玉良还透露，以“升级项目系统运营水准”为目标，绿地近期在内部已确定了一批新储备优质项目实施集团直投管理，将在项目开发全流程集中最优势资源，打造一批市场标杆产品。 

　　总体来看，下阶段绿地房地产主业将在投资结构、产品迭代、运营优化等几个环节实现突破。 

　　追资一线城市及中部地区核心城市。绿地2015年累计新增项目储备69个，权益土地面积537.8万平方米，可建建筑面积1174.3万平方米，新增项目大部分为一二线城市优质刚需及改善型住宅项目，住宅可建建筑面积占比约70%，区域结构和产品结构都更为优化，充足的项目储备奠定其后续增长潜力。特别从年末的密集土储可以看到绿地下阶段的投资策略，绿地明确将根据区域市场分化调整的具体特点，围绕经济发展、人口集聚、产业发展等核心要素，进一步将资源向重点领域、重点城市、重点产品倾斜，一线城市以及中部地区核心城市仍将是重点投资区域。同时,绿地将进一步创新投资方式,保持低成本获取优质土地资源的优势。 

　　推动产品更新迭代。在既有超高层、大型城市综合体、高铁站商务区等开发领域优势基础上，绿地表示将进一步贴近市场加强产品适销化调整和更新迭代，深入四大系列的产品创新。第一类是模式探索型，包括产业地产探索、设计众筹+户型定制；第二类是战略领先型，包含引领行业发展的智慧办公、百年宅产品；第三类是品质提升型，包括体系成熟的理想家、全净化住宅；第四类是市场细分型，包括准入豪宅、创意花园办公、圈层住宅的研究。特别是借力“互联网+”催化创新与变革，探索“以销定产”、“高度定制”等运作模式值得关注。 

　　“平台+模式”做强商办运营。基于旗下布局全国的商办项目，绿地提出将继续以“转型城市运营服务商”为目标，通过提升商办项目的运营，推动自持物业增值及关联物业的有效去化。“在重点核心城市，房地产市场依然活跃、空间依然巨大，我们需要以更为‘市场化、公司化、专业化’的思维，通过‘自建团队+外包合作’的路径，进一步确立商办运营领域优势。”张玉良表示。此前在平台、模式方面的布局将充分体现价值：绿地力推的“企业服务平台”已初具规模，布局全国26个重点一二线城市，企业用户达30余万，2016年将进一步从“企业级社交平台”的高度形成资源共享、互利共赢的生态型平台，有力拉动商办项目租售；绿地与SOHO中国、优办在“创客共享空间运营”和“互联网租赁”领域的合作亦将全面铺开，将有力促进绿地提升一二线城市优质办公项目的一站式运营服务能力。 

　　“大金融、大基建、大消费”后劲可期，提升业绩增长 

　　“立足整个集团格局，在房地产主业之外，绿地更为强大、坚实、独特的发展动力，来自整体多元化战略优势，来自产业协同、产融融合优势，我们相信‘大金融、大基建、大消费’新兴产业协同发展带来的后劲将不可估量。”张玉良认为，经过两年来的扎实布局，三大次支柱产业板块发展迅猛，并加速进入收获期。 

　　“大金融”保持盈利大幅增长预期。绿地金融产业2015年末资产规模已超过430亿元，全年利润有望延续前三季度趋势实现大幅增长，2016年将在强化风控的前提下，继续加大发展步伐，力争资产规模和利润继续保持大幅增长。下阶段力求两个突破：一是搭建核心金融平台，积极获取金融牌照，争取在保险、证券、第三方支付、征信等牌照获取上取得突破；探索整合旗下交易所、财富管理、保险经纪、小贷公司、第三方支付、融资租赁等金融资源。二是发展创新型业务，深入挖掘集团客户资源，加快发展互联网金融业务；全面控制风险，稳健发展房地产基金业务；积极开展各类股权投资业务，进一步扩大一二级市场联动投资；抓住热点板块成长机遇，不断提升产业基金运作水准。 

　　“大基建”加大基础设施建设投入，全力打造千亿级别产业。除地铁业务外，绿地明确将加大城市重大基础设施投资建设力度，以“投资+施工”的业务模式，积极拓展重点城市包括高速公路、污水处理厂等大型基础设施项目的投资施工，不断创新经营模式、增强市场拓展能力、扩大业务规模。 

　　“大消费”提升产业核心竞争力，提高发展能级，大幅扩大业务规模。一方面，此前大举拓展的商品零售业，将更为注重核心竞争力的塑造，加快向产业链上游拓展，整合海外直接采购、批发和配送等环节的产业资源。另一方面，汽车服务业将在2016年发力，绿地研判认为，规模化、集约化的趋势将为大型汽车经销企业带来较好机遇，计划通过兼并收购、产融结合、线上线下融合等手段，以绿地汽车和绿地润东汽车为基础，打造全球领先的汽车消费生活综合服务平台。同时还将加快发展汽车大金融业务，通过整合渠道资源，构建以汽车产品为核心，涵盖经销商、客户和金融机构等各方的开放式金融平台和特有的金融盈利模式。 

　　对于下阶段市场，张玉良认为，宏观经济层面，全球的营商环境正在经历深刻的调整，中国经济仍继续面临下行挑战，市场需求下降、企业经营困难、经济风险累积的局面还将延续，但在供给侧改革的大背景下，国内宏观政策将继续保持宽松，相关利好政策有望进一步落地。房地产业层面，行业总体供大于求、结构加剧分化的格局仍将延续，但仍有相当一部分区域中心城市市场保持活力、趋势向好，特别是一线城市和中东部省会等二线城市，由于产业和人口集聚程度较高，土地供给相对稀缺，仍有较大的市场空间。与此同时，他也看好当前产业变革趋势下的潜在机遇。他认为，构筑新的产业体系、扩大有效供给将成为中长期的导向，开放性、市场化的企业兼并重组将大幅增加；同时经济金融化的趋势将更加明显，以保险为代表的金融资本将发挥越来越显著的作用。这些产业变革趋势，为大企业发挥资本优势、实施战略性的投资并购提供良好的外部条件。“只要商业模式、产业结构、产品结构调整到位，仍有巨大成长空间。企业需要坚定转型发展的方向和决心，保持定力，练好内功，着眼长远，开创中长期持续向好的发展局面。”