每经记者 王杰 发自北京

　　9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者关注的“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施，被业内视为大尺度房贷政策“松绑”。

　　今日，“9·30房贷新政”刚好足月，而新政在各地的执行情况如何？对楼市销售有怎样的促进效果？房企在这一个月来，销售情况及未来定价策略会怎样？为弄清这一系列问题，《每日经济新闻》推出《房贷新政“月考成绩单”》报道，力图为购房者及投资者提供有意义的参考。

　　10月30日，央行颁布的“9·30房贷新政”足月，市场也有了一定程度的回暖。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，9月30日央行松绑房贷政策后，各地楼市成交情况相比9月都有不同程度的升温。从整体效果看，这一政策将会提振市场信心，止跌已经明确，但反弹的幅度依然要看后续房贷释放情况。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“9·30房贷新政”落地对市场恢复信心有好处，但观望情绪依然浓厚，因为7折利率并没有实现，虽然目前限购、限贷都放开，但大多数房企都完不成年度销售目标，还处于以价换量的过程中。

　　成交量上升价格未涨/

　　“9·30房贷新政”发布后，中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行等多家大型银行跟进响应，对楼市起到提振信心的作用。

　　中原地产研究中心提供的统计数据显示，上周（10月20日～26日，下同），54个城市合计签约56215套，已经连续4周上涨，其中一线城市成交达到1万套以上，也是2014年来的最高数据。

　　不过，成交价格并没有上涨。以北京为例，上周新建商品住宅成交2989套，环比上涨36.42%，同比上涨28.61%，成交均价为21873元/平方米，环比下降5.13%。

　　张大伟表示，信贷额度将是对“9·30房贷新政”的最大影响因素。如果不增加额度，在改善型需求进入市场后抢用额度，可能会让年底的额度非常紧张。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，央行救市政策等于给疲软的楼市注入了强心剂，但是，从政策出台、政策执行，再到政策效应释放，是有一定时间滞后的。

　　张大伟认为，因为库存的积压去化时间较长，而且信贷的供给量也不会超过2012年，楼市整体供应增加，而需求也将受到房贷政策的松绑释放，四季度市场的成交量值得期待。预计四季度房价依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

　　银行房贷优惠力度加大/

　　在线金融搜索平台 “融360”《2014年中国房贷市场10月报告》显示，虽然仅约三成银行落实央行“9·30房贷新政”，但10月份房贷市场相比9月变化明显，房贷环境大幅宽松。尽管新政中提到的“最低7折优惠”并没有如愿出现，但是多家银行重新推出久违的优惠利率，这也使得本月银行优惠利率占比飙升，创开年以来的新高。

　　融360统计显示，房贷优惠利率主要集中在北上广深一线城市。在提供优惠利率的53家银行中，北上广深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、长沙、西安和青岛等10个热点二三线城市。从优惠力度细分，有24家银行提供9.5折以下优惠利率，但无一例外地含有附加条件，非中低收入人群所能轻易享受。

　　融360分析认为，随着房贷新政的进一步落实，预计未来几个月，信贷政策还将继续放宽，但幅度较为有限，9折优惠或是底限。

　　“伟嘉安捷”的研究报告指出，“9·30房贷新政”出台后，首套房认定标准的放松，扭转了不少购房者的心理预期。从银行执行情况来看，目前北京地区各家银行纷纷开始执行首套房贷新规，房贷利率方面，各家银行的首套房贷利率水平与政策颁布之前并无明显变化，最低优惠利率仍然为9折。

　　《每日经济新闻》记者查阅了融360网站，上海部分商业银行方面，民生银行规定，近3个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率；华夏银行则规定，优质客户可享受9.2折利率优惠；而工商银行、北京银行还是保持基准利率的水平。

　　广州的执行情况为，汇丰银行允许首套房贷款利率低至9折，招商银行明确了认贷不认房的政策，首套利率最低9.5折。工商银行则实行新房最低是基准利率。

　　对于深圳而言，汇丰银行支持多币种，提供多种还款方式。贷款160万元以上9.4折，160万元以下9.6折。而中国银行则提供了9.7折，即6.35%的按揭利率。

　　严跃进表示，从目前4个一线城市商业银行房贷优惠的做法看，优惠程度确实有所加大，而且基本上各家商业银行都有优惠动作。但是，此类优惠往往附有苛刻条件，比如资产规模，或者要指定的房源才适用。

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　　效果篇

　　10月一线城市已成交土地22宗 标杆房企积极入市

　　每经记者 尚希 发自北京

　　房贷新政迅速发酵的一个月内，土地市场的升温迹象愈发明显。

　　根据中原地产市场研究部统计数据，截至本月23日，10月份一线城市共成交土地22宗，合计成交规划建筑面积234.96万平方米。22宗土地成交楼面均价达到了9787.5元/平方米，仅低于今年1月的水平，创近半年的最高点。

　　土地市场成交均价攀升的背后，开发商拿地的热情在逐渐高涨。“我们会好好把握最后两个月的拿地关键期，同时我们也发现招拍挂市场的拿地成本依然很高，会考虑收购合适的地块。”北京一家房企负责人对《每日经济新闻》记者说道。

　　北京年内土地出让金涨逾四成

　　10月28日，位于北京西南四环外丰台区长辛店张郭庄两地块出让，包括保利首开联合体、金隅房地联合体、招商华润联合体、天恒金地联合体以及万年基业等多家房企悉数到场，参与竞拍。

　　其中张郭庄A地块共吸引4家房企参与，经过40轮竞拍后，金隅房地联合体以25.65亿元，并配建36200平方米限价房竞得，溢价率35%。张郭庄B地块吸引了5家房企参与，经过38轮竞拍后，同样是金隅房地联合体以18.25亿元，并配建27800平方米限价房收入囊中，溢价率为35.2%。

　　“对比目前区域内在售的商品房，均价一般在2.5万～3万元，可以发现土地价格已经接近目前的市场售价。”参与竞拍的一位房企代表对《每日经济新闻》记者表示，目前北京土地成交价格依然维持在高位，但相比三四线城市的风险，房企更愿意选择一线城市。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至10月28日，北京市年内已出让各类土地132宗，规划建筑面积1557.2万平方米，较去年同期减少6.8%，土地出让金总额达到1781.6亿元，较去年同期大幅上涨43.7%。其中居住类建设用地达到589.6公顷，仅完成2014年供地计划的35.7%。

　　“总体来看目前住宅市场整体向好，这也让各大房企拿地的信心有所上升。”链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，“9·30房贷新政”出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。

　　一二线城市土地市场升温

　　不仅在北京，受到房贷新政的影响，国内一二线城市都出现了土地升温的迹象。同时，地方政府推地的热情有增无减。

　　10月22日，南京河西城东两幅住宅地一天拍出51亿元，两宗地共吸引了包括“招保万金”、远洋、绿城等在内的17家房企参与。最终，上海建工经过26轮竞价，以总价31亿元将河西G52地块收入囊中，折合楼面价13821元/平方米；而城东G53地块则20亿元“花落”五矿，溢价率达33%。随后，南京又在10月28日推出7宗新地块。

　　广州市国土局在10月25日，以约87亿元挂出白云区华南快速路红云涂料化工厂、棠槎路穗花水泥厂等共4块土地。

　　10月29日，厦门再曝单价地王，经过52轮的竞拍后，海尔海投以22.8亿元夺得海沧马銮湾地块，楼面价为15228元/平方米，溢价率达到79.5%。

　　“一线城市土地市场整体成交依然活跃。今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。”中原地产首席分析师张大伟对 《每日经济新闻》记者表示。

　　值得注意的是，伴随着土地市场的升温，标杆房企拿地的脚步也在加快。今年10月以来，20大标杆房企中，万科、保利、首开、万达都有拿地。从9月开始，包括万科、远洋等已连续多次出手拿地。

　　张大伟表示，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加，“拿地节奏可以看出企业对市场的判断，特别是房贷松绑对房企去库存非常有利，后续房企可能再次进入土地市场。”

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　　10月北京二手房网签有望达2万套

　　每经记者 王杰 发自北京

　　受“9·30房贷新政”的影响，二手房市场也开始回暖。

　　中原地产提供给《每日经济新闻》记者的统计数据显示，10月27日，北京二手房单日网签成交达到632套的年内最高，预计最后几天还将创造新高。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京网签数据滞后于实际成交至少15天以上，这使得实际二手房成交量已突破15000套，10月全月有望达到2万套的高点。

　　张大伟表示，价格下降、各地松绑限购政策、房贷逐渐放松，这三个因素影响了北京等一线城市购房者的心理，在害怕再次踏空的心理下，部分需求已经开始入市。

　　链家地产团结湖区域的一名经纪人告诉《每日经济新闻》记者，目前“9·30房贷新政”落地后，换房率较高，市场上出现大量房源，所以最近二手房成交量高，但价格基本没有变化，二手房的议价空间在收窄。

　　根据链家地产市场研究部统计，10月第四周，北京市二手住宅成交价格为27892元/平方米，较此前一周下降0.9%。10月第四周成交房源议价空间为2.4%，较前一周下降0.2个百分点，议价幅度再次收窄。新增房源挂牌价较前一周上涨1.4%。库存房源中，下调报价的房源占比为73.8%，该数据已连续3周低于80%，而房贷新政出台前，此数据一直保持在80%以上。

　　根据链家地产市场研究部统计，10月1日～26日，北京市二手住宅网签量为5371套，较上月同期减少29.6%。而链家地产内部成交数据显示，截至26日，链家成交量较上月同期增长1倍。房贷新政的出台给市场带来的变化显而易见，预计未来一段时间内还将产生一定影响。

　　链家地产市场研究部张旭表示，从数据可以看出，250万元以下的低总价房源成交占比在10月份出现明显下降，而250万元以上各档位房源成交占比均有一定程度的上升，尤其是250万～400万元档位的房源成交占比增幅较大。这在一定程度上可以说明，改善型需求客户正逐渐增多。

　　多位受访的业内人士均表示，“9·30房贷新政”利好首改人群。但有业内人士分析，目前从利率上计算，“卖旧房换新房”并不是最佳时机。

　　“伟嘉安捷”观察发现，目前在改善置业尤其是首次改善的置业升级人群里，有大约30%的购房者想利用提前还贷的方式，结清名下房屋的贷款。然而在整体改善置业人群中，原住房享受利率折扣优惠较大的，以及利用等额本金还款的购房人群，并不适合进行提前还贷。

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　　房企篇

　　“认贷不认房”释放改善型需求 房企寄望高端项目冲刺

　　每经记者 尚希 发自北京

　　“9·30房贷新政”犹如一道分水岭，将楼市的阴晴两季分隔开来。从目前房企已经公布的前三季度业绩来看，并不靓丽，而房贷新政的到来又能否为房企年底冲刺注入一针强心剂？

　　“虽然目前市场回暖迹象明显，但就新房市场来说，房企依然着力以价换量加速库存去化。”北京一家房企营销总监对《每日经济新闻》记者表示。

　　“央行救市改变了市场预期，很多观望情绪扭转，进而加快入市。这促使10月份的销售规模增加，同时，此前部分城市限购放松，降低了入市门槛。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，从长期看，利率持续下行是一个趋势，这会对房企销售业绩提振、舒缓去库存压力等带来积极的作用。

　　任志强：楼市将现“U”型回升

　　从目前房企交出的 “成绩单”来看，前三季度，整体业绩情况并不令人满意。根据Wind数据显示，目前已有80家房企披露三季报或预告。已披露三季度数据的房企，1～9月实现营业总收入2642.3亿元，同比增长7.38%；实现归属母公司股东的净利润284.8亿元，同比下降9.7%。

　　以万科为例，其三季报显示，公司1～9月实现营业总收入631.4亿元，同比下降0.43%；实现归属母公司股东的净利润64.58亿元，同比增长4.84%。第三季度，公司净利润同比增幅仅2.80%。1～9月，公司累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入615.8亿元，同比分别减少4.6%和1.0%。

　　首开同信营销总监洪峰对《每日经济新闻》记者说，“9·30房贷新政”促使许多原本关注项目的客户确定了购买意向，“很多购房者担心开发商调价，便下决心购买。”

　　利好政策会否成为楼市回暖的拐点。在刚刚卸任了华远地产董事长职务的任志强看来，未来楼市的发展将会呈现“U”型。“放开限购和限贷之后，可以明显看到主要大城市的二手房交易首先开始回暖，因为进行二手房交易的购房者很多都是改善型的，之前被限购和限贷限制，而政策放松以后需求就被释放。东部沿海地区的信号也表明，销售回升。”任志强说，从房地产新政策落实情况看，未来房地产市场也只是底部延长线，再向下的可能性比较小，而如果政策落实得好，就会呈现U字形的回升。

　　房企定价策略谨慎

　　新政刺激下，二手房市场出现了抬价的情况，但对房企来说，定价策略依然谨慎。

　　上述房企营销总监告诉《每日经济新闻》记者，从目前公司完成销售目标的情况来看，几乎与年初的计划相吻合，但重头戏依然在第四季度，目前来看，最后两个月极为关键。“所以价格方面不会因为新政而提价，还是会采取积极的符合市场预期的价格策略。”

　　记者近日走访了北京多个楼盘，发现多数项目均选择 “平开”，甚至“低开”。值得注意的是，在选择“以价换量”的同时，高端项目亦成为开发商年底冲刺业绩的“利器”。

　　“对于曾经多次贷过款的高端客户来说，这个政策是一个非常重要的释放。”华润万橡府营销负责人秦江对《每日经济新闻》记者表示，这对市场购买力影响非常大，此前很多高端客户没有买房资格，必须把“刚需的房子”卖了才有资格买，首套房认定新规执行后，部分高端客户卖一套房后就凑齐了首付款，然后再贷款购房，基本上不需要消耗其现有的存量资金就可以解决改善型购房需求，这无疑将刺激高端项目的成交速度和成交量。

　　不仅在北京，对于主打高端改善型的开发商而言，限购、限贷松动对其在二线城市布局的项目也将产生实质利好。方兴地产相关人士表示，目前其在杭州、宁波、重庆、青岛等城市的新开盘项目均有不错销售表现。

　　对此严跃进表示，10月份房企以价换量的策略还在持续，抄底策略在频繁尝试，同时改善型购房需求担忧未来所在的重点区域房价上涨，也会加紧入市。

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　　观点篇

　　赵秀池：多数房企难完成年度销售目标

　　每经记者 王杰 发自北京

　　央行颁布“9·30房贷新政”已足月，在这一利好楼市的政策下，开发商是借机提价还是争取快速走量？未来的土地市场如何？目前是否是入手买房的好时机？对此，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者采访了首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池教授。

　　NBD：“9·30房贷新政”落地后，楼市出现回暖迹象，目前的回暖是否可持续？现在是买房的好时机吗？

　　赵秀池：楼市走势的关键取决于各地的供求关系，集中了较多优质公共资源的一线城市的回暖有望持续。

　　房地产是国民经济的晴雨表，伴随着宏观经济周期的波动，房地产市场也会有规律的周期波动。一般，人们会在价位较低时选择入市。但目前各地房价已在高位，是否是买房好时机，需要从长计议。投资的需求历来是追涨杀跌，是否买房关键要看房价的升幅空间有多大。如果房价的上涨连利息也赚不出的话，则没有必要进行投资；即使是自住的需求，是买房划算还是租房换算，也要做理性的分析。

　　NBD：开发商的普遍销售策略是什么？

　　赵秀池：针对目前的形势，开发商都普遍采取了以价换量的销售策略。在楼市低迷下，开发商大多对于涨价比较谨慎。

　　NBD：房贷新政落地后，对房企完成年度销售目标有何帮助？按照目前的市场状况，有几成房企可以完成年度销售目标？

　　赵秀池：由于政策的落地需要时间，购房者得到的政策优惠也有所折扣，所以，大多数房企很难在短期内完成年初制定的销售目标。

　　NBD：未来土地市场如何，现在是房企拿地的好时机吗？

　　赵秀池：房产市场与土地市场是紧密结合在一起的，房产市场的走势会决定土地市场的走势。一般开发商对于房产市场有良好的预期，才会有拿地的冲动。拿地时机仍然取决于房产市场未来的走势。在宏观经济软着陆的背景下，房产市场进入一个平稳发展期，土地市场也将随之进入一个平稳发展期。

　　NBD：房贷新政落地后，最利于哪类房企产品去化，房企在未来产品开发上会有哪些变化？

　　赵秀池：房贷新政主要是体现对首套房的刚需人群与二套房改善型需求人群的支持，对以住宅为主的房企较为有利。房企在未来产品开发上，要与政策导向保持一致，多开发大众需要的住宅，也要注意产城融合，提供教育、医疗、商业设施等配套完善的多元化地产，为城市提供产业园区等产业支撑。