在大众投资人眼里，基金公司的行业研究员们是一群上知国家产业政策，下知上市公司会议室有几间，宏观、微观游刃有余的“武林高手”。你觉得离他们很远，但事实上，无论武功也罢，投资也罢，都与你我的日常生活紧密关联。

　　本期访谈人：上投摩根房地产行业研究员

　　问题一： 政府一直说调控房价，可老百姓似乎并没有感受到房价的下跌。尤其是北京、上海一些超大城市的房价，不仅没跌还一直在涨。对于还没买房的人来说，是等待还是看好就买呢？

　　判断泡沫何时见顶很困难，但目前来看这个时间还没到。首先我国目前城市化水平为53%，而人类历次房地产泡沫破裂都发生在城市化水平达70%以上；其次，中国政府的控制力比西方国家强，可以调节土地供应来实现对整个房地产市场的供应，进而调节老百姓对房价的预期；第三就是货币政策，其操作空间对商业 银行 的影响比所有西方国家都要大。

　　综合以上考虑，中国房地产泡沫再持续十年左右应该问题不大。这个时点买房，如果是自住需求肯定可以，如果是投资需求，投资收益率会远低于以前，需谨慎。经济条件允许的话，核心城市核心地段的房子最保值。或者选择买稍微偏一点，小户型、配套设施比较完善的房子。

　　短期看，整个货币政策还是偏紧，在明年春节期间也许是个比较好的时点，正好是库存周期，处于行业相对低点，供应特别大、需求较疲弱。另外就是春节期间买房的人非常少，开发商降价幅度也会比较大。中长期看，中国房价可能还有30%~50%的上涨空间，但政府也意识到这个问题，未来可能会采取以时间换空间政策，把房价控制在微弱涨幅内，待人均收入提高后，那时的房价收入比就更合理，泡沫承受力更强，对经济的伤害也更小。

　　问题二：俗话有“一铺养三代”。最近几年，一些在住宅市场里流连的投资人也开始转战商铺等商业地产。商铺投资是否真的有前景，该注意什么呢？

　　这个问题需要区别对待。随着移动互联网的发展，电商对传统商业的冲击非常大，未来传统商业地产是其存在的价值。如果商铺是用来卖服装的，受到冲击会比较大，但如果像餐饮业商铺、电影院、咖啡厅等则一直会存在。地段方面，核心区域是最好的，或者在新商业区有一个很宏大的规划，那也是值得考虑的。除了地段之外，选择一些和餐饮、社交、娱乐等项目相关的商铺也会好一些。总体而言，目前商铺租金收益率比较低，大约也就3%左右，其实比住宅也好不了多少。整个中国的二线城市，像武汉、成都、沈阳，商业地产的供应都是极度过剩的，甚至比住宅过剩还要厉害。相对来说，一线城市的商铺会比较保值一点。

　　其实无论买住宅还是买商铺，首先考虑的是未来整个城市的供应，第二是有没有持续的人口导入、以某些二线城市为例，城市房价上涨不明显很重要的原因就是其工业不发达，人口流入不多。因此，投资房产还是要从整个城市的定位，包括它的工业、房地产供应来看，工业化必然带来城市化，也必然带来人口的流入。

　　问题三：有数据表明，百城平均房价已经连续两个月环比下跌，后期会不会有限购及房价政策的松动？

　　其实就限购政策而言，已经有很多城市悄然放开了，但刺激效果一般。限购政策对需求的刺激有，但不是根本性的，根本性的是按揭贷款这一方面。中国 利率降息短期不太可能实现，但是降准的概率还是挺大的， 存款准备金的下调可能对需求的刺激会更大一些。短期比如说一个季度、两个季度、半年，房价下行空间不大，随着中国经济增速放缓房地产政策松动的可能性会越来越大。