冯海宁：房价走向仍是谜_中国经济网—

　　5月份，全国70个大中城市新房价格平均环比下跌0.16%，是2012年6月份以来首次由涨转跌。这次统计数据显示的房价变化，被看成是楼市真正意义上的一次拐点：一是环比下跌城市的数量首次超过上涨城市；二是素来坚挺的一线城市房价也首现颓态，上海、深圳房价出现近两年来首次环比下跌；三是部分城市的房价跌幅创出纪录，比如北京二手房价格环比跌幅排全国第一，创下28个月新低。

　　对于这次房价的转折性变化，有两个问题值得关注：房价下降的“推手”是谁？未来市场趋势如何演变？

　　来自统计部门的解释是，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。这一说法虽有道理，但不是房价转折的全部原因，除此之外，还应该与房企目前面临年中大考压力、银根偏紧、经济增长放缓以及房价过高等“推手”有关。

　　尽管推动房价下跌的因素很多，但有一个共识是，这一轮不是行政之手推动，而是市场之手推动。那么，从市场角度来分析，鉴于很多城市库存量大，再加上预期不明，需求不振，房价存在继续下跌、调整的可能性，但这并不意味着房价从此会一路下行。

　　消化库存为房价继续下降留下了空间，但消化库存不是无限期的，在鼓励刚性需求、开发商放慢供应、宏观经济企稳等因素推动下，库存在一定时间内应该会回归到合理水平或接近合理水平。也就是说，短期内房价应该会继续放慢增长速度或者继续下降，但是，房价中长期走向仍充满不确定性。

　　而且，这次房价能下滑多远，不完全取决于消化库存的进度，还取决于货币政策和政府态度。众所周知，房价问题实际是货币问题，这一轮房价调整与货币收紧有关，下一步变化必然也与货币政策有关。最近，央行“定向降准”释放流动性，就不排除会有资金流向楼市。此外，尽管国家决策部门对当前楼市没有明确表态，但明里暗里救市的地方政府有可能会越来越多，这必然会干扰房价下行。

　　总之，房价短期内继续下跌的可能性较大，但下跌多久、跌幅有多大仍充满变数，因为房价不是单纯的商品价格问题，而是与民生、货币、宏观经济、地方政绩、城镇化等多种因素交织在一起。

（责任编辑：蒋诗舟）