4月2日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议指出今年要更大规模推进棚改。为配合发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用，开行已公告成立住宅金融事业部，未来其在职能定位、经营原则和运行机制上需进一步明确，以落实国家棚户区改造和保障房建设的大政方针。

　　开发性金融是介于政策性金融与商业性金融之间的一种金融形式，它是指具有政府特定赋权的法定金融机构，以市场化运作方式和市场业绩为支柱，主动通过融资推动制度建设和市场建设以实现政府特定经济和社会发展目标的资金融通方式。开发性金融机制可以简明扼要地总结为“政府入口、金融机构孵化、市场出口”，它在协调政府与市场关系、深化金融体制改革中一直起着重要作用。

　　截至2013年底，开行累计向保障性安居工程发放贷款6235亿元，贷款余额4363亿元，在棚户区改造和保障性住房资金来源中占比近60%，同时引导了商业银行等金融机构的资金进入，可谓是解决当前棚户区改造和新型城镇化进程中资金缺口问题的“牛鼻子”。另外，国开行还以发放贷款形式，配合发改委鼓励的地方政府平台发行棚户区企业债券，但企业债券利率较高。即使是通过开行贷款“绑定”城投债的债贷组合形式融资，最低融资成本也在6%以上，更重要的是，从利率变动和信用风险管理角度考虑，再加上其他客观障碍因素，这种模式短期内无法做大。发行住宅金融专项债券，对之前为棚户区和保障房放贷的金融债和与发改委合作的企业债而言是一种替代，其约束比平台公司债券和国开行发行金融债强，监督也将相对便利。

　　我们认为，在整个社会层面，住房事业部和专项住房债券，未来要实现的目标和要考虑的主要问题有：

　　其一，满足住房刚需，保障基础民生。保障房供给能够遏制与抑制市场中利用房地产“刚需”炒作的投机行为，稳定购房者预期，可起到很好的经济政策作用。保障房解决的是住房需求“刚需中的刚需”，保障社会基础民生，因此还可以说是当前的一项主要政治任务。保障房供给应当尽可能的大，理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。如果不能做到“广覆盖”，保障房会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为会诱发大规模腐败。而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。

　　其二，亟须降低融资成本。房地产行业“吸金”需求巨大，且由于受制于信贷管制，转向影子银行体系，融资利率成本早已在10%以上。地方融资平台融资成本上升，加上平台内含的地方政府和中央政府的信用担保以及目前还未出现一例融资平台违约的事实，这几个因素合在一起的作用，就是将社会的无风险利率提高到了10%以上，更重要的是，对实体经济形成了挤出效应，实体企业融资只能在社会无风险利率基础上再加风险溢价。这对实体经济的挤压相当于连续多次加息造成的后果，同时，这也是间接造成去年“资金面反复紧张”的根本原因之一。利率的不断攀升，使得实体经济中大部分企业的盈利与现金流都不能覆盖利息，只能通过发新债还旧债不断延期、展期，经济进入所谓的庞氏融资状态。

　　其三，降低整个金融体系的错配与错位程度。总体而言，我国金融系统资金非常充沛，关键是如何设计稳妥的房贷体系与交易结构安排，将政府信用用在关键之处，在实现政府公共职能的同时推动市场化的制度建设。“土地财政”早已不可持续，我们需要提升金融体系配置资源的能力，而其核心可能在于解决整个金融体系的错配与错位问题。

　　其四，需要设计系统体系，需要政策支持、专门立法、独立核算。按国务院常务会议明确指示，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券。目前公告的住宅金融事业部可以作为很好的过渡形式，如果要用政府债信而不是行政命令来降低融资成本，满足专业化、高标准、高效率的市场化要求，未来要进一步研究和发展出减少行政干扰、业务定位清晰独立的专业化主体。可以依据国内的实际情况，设计类似于海外房地产债券银行体系，以减少让金融市场失灵的委托代理问题，并开发合适的住房价格指数债券。同时，还需要考虑市场化运作时配套的政策支持，为住房银行和专项债券专门立法、独立核算。