由律师、会计师、银行、基金公司各个关联方联合设计的永续债模式，资金从A银行，借道基金子公司，进入B银行，再通过B银行输血境内地产项目公司，地产项目公司则将资金还债给境外上市的地产公司（母公司）。

　　地产项目公司拿到的资金名义上用于还债，实际上是用于支付地价。

　　银行输血地产的玩法创新从未停止。

　　为了满足境外上市房企的融资需求，内地银行携手基金子公司开发出“类永续债”，将普通授信包装成永续债。

　　自去年5月份民生银行与恒大地产合作发行首单永续债产品以来，不少资产负债率偏高的房企紧跟效仿。中国基金报记者获悉，雅居乐、龙光地产近期与金融机构展开合作，采用上述转道永续债的方式缓解资金压力。

　　按照国际会计准则，永续债可计入权益工具，房企在获得资金的同时，还可以避免资产负债率提高。

　　由于交易结构简单易复制，有业内人士称，这类永续债产品具有跨时代意义，应该“记入信贷史册”。不过，质疑其监管套利的声音也不绝于耳，北京一位金融机构人士透露，这类产品已经进入监管视野，已有地方银监局调取了相关方的合同。

　　普通授信项目如何转为永续债？据一位业内人士介绍，通过基金子公司设立资管计划，与银行自有资金对接，资管计划再通过另一家指定银行以委贷（永续债）的方式注入项目公司。由于合同对资管计划期限设置为2+N年，无固定期限，这在国际会计准则当中，被计入权益工具。

　　正因为资产负债率太高，在海外发永续债屡屡碰壁，恒大地产才选择与内地银行合作，将资金通过永续债输血内地项目。

　　一位知情人士透露，这一模式交易结构并不复杂，但是包括律师、会计、银行、基金公司在内的各个关联方，花了3个月时间，才设计出首个永续债模式。

　　根据交易结构图，这类永续债模式依托的是专项资产管理计划，主要包括5个主体。首先，基金子公司设立专项资管计划，由A银行认购，基金子公司收取管理费，A银行从资管计划获取本金及收益。随后，该资管计划委托指定B银行，贷款给境内的地产下属项目公司，而委贷内容则是地产项目公司与境外上市的地产公司（母公司）的债权合同。

　　就这样，资金从A银行，借道基金子公司，进入B银行，再通过B银行输血地产项目公司，地产项目公司则将资金还债给母公司。

　　一位参与永续债发行的金融机构人士透露，合同上显示的贷款用途是还股东借款，其实是母公司为地产项目公司预支了地价，二者之间形成债权债务关系，因此地产项目公司拿到的资金名义上用于还债，实际上是用于支付地价。

　　“地产项目公司的负债肯定是来自地产开发、建设，土地成本是最高的，母公司的债权肯定是用于支付地价。”某基金公司固定收益部人士表示。

　　这是为了规避监管。2008年，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。

　　“贷款用途千万不能说交地价款，也不能说是项目贷款，这是违规的。”上述人士称，“业内对此早有对策，母公司和子公司之间确实有借款合同和货款记录，而资金通过银行和子公司绕来绕去，实际用途是看不出来的。”

　　永续债大行其道，吸引了雅居乐和龙光地产等后来者，但也引起了监管层的注意。上述人士称，地方银监局已经调取相关合同和法律文书，不过目前还没有出示意见。