“年初以来,台湖目前已经先后出让了9宗土地,土地出让金额已经超过了100亿元。”北京大学房地产研究所所长陈国强向记者表示,从去年下半年到今年年初,通州台湖区域已经成为北京土地市场和楼市中热度最高的区域。

　　实际上,《证券日报》记者曾多次实地探访过台湖区域,目前来看,该区域地处五环外,但区域内还没有成熟的住宅社区,在售新盘也仅有东亚印象台湖项目。不过,记者实地探访发现,万科主导开发的台湖新城项目中的首期住宅产品首开万科·公园里和泰禾1号街区两个项目售楼处都已建好且已经对外开放。

　　值得一提的是,《证券日报》记者从万科和泰禾集团的管理层处获悉,目前上述两个项目都正在加紧申请预售证,最终售价尚未确定,但预计销售价格都将超过3万元/平方米,这意味着台湖新城一入市,房价就直接跃进了3万元时代。

　　知名房企抢先布局

　　实际上,据记者了解,台湖区域规划居住人口超过20万人,通州区政府为开发台湖甚至请了国际知名规划团队为台湖做规划定位,目前来看,台湖将是未来距离国贸CBD、机场和亦庄板块最近的新城。

　　不过,从记者多次实地探访台湖区域的结果来看,目前该区域开发力度还不足。放眼望去,大片都是未开发的土地,即使附近有一些高楼建筑,但这些几乎都是回迁房。此外,该区域内基础配套设施不足,仅有医院和学校等必要的配套建筑,而且往来人口不多,整个区域显得很安静而且荒凉。

　　然而,该区域从年初有土地出让以来,其热度却屡屡升温,多家大型房企更是争相抢地布局。

　　早在今年5月,泰禾就以近2万元的楼面价拿下台湖“地王”,彼时的台湖亦以“黑马”之姿在北京楼市中崭露头角。

　　而在此前的4月10日,泰禾集团已经以11802元/平方米的楼面价、112%的高溢价率拿下台湖一块以商业为主的混合用地;在泰禾夺得台湖“地王”的同月,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司经过104轮竞拍,以10.4亿元夺下北京通州台湖地块,溢价率242%,楼面价13601元/平方米;三个月后,首开万科联合体以10亿元摘得其在台湖的第四块土地。至此,台湖这片土地上已经云集了万科、首开、泰禾和东亚等诸多品牌房企。

　　“万科联合首开等大型房企,在台湖拿地面积约为60万平方米,这是万科首度进入通州的大体量项目,同时也是北京万科目前最大体量纯新盘项目,目前整体命名为台湖新城。”北京万科企业有限公司副总经理肖劲向记者坦言,“在北京做房地产不应该追求样样好,除非你在市中心拿到特别好的地块,在其他的地方买地,应该是追求一样到两样特别出色,其他不差,就很好”。

　　对此,万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也告诉记者,“台湖自身有着非常完备的区域规划和政策,最大的优势是交通非常方便,这是万科决定深耕台湖,将台湖作为万科未来几年发展重心的重要原因。”

　　房价破3万元/平方米

　　值得注意的是,由于拿地时间关系,台湖区域的多数房地产项目开盘时间都比较集中,而且预计都在明年,但也有开发商意在加快入市,抢占市场份额。

　　“泰禾1号街区正在申请预售证,大概在今年年底就能够入市。”泰禾集团相关人士向《证券日报》透露,至于销售价格还没定,但预计在3万元/平方米以上,而且目前蓄客情况非常好。

　　同时,肖劲透露,台湖新城首个住宅项目首开万科·公园里将在春节之后入市,预计售价将超过3万元/平方米。

　　由此来看,台湖楼市房价就将直接跃进3万元时代。不过,市场接盘情况如何显然还有待观察。

　　更为值得注意的是,台湖板块目前基础设施并非完备,但土地成本却相对较高。对此,泰禾集团董事长黄其森曾向记者坦言,台湖项目中部分业态的利润率并不是很高。

　　肖劲也向《证券日报》记者坦言,不管土地成本多高,开发商赚钱都是售价减成本那部分的钱,“我们只能做的越好,卖的越高。”

　　而在肖劲眼中,为了平衡利润,加之考虑土地成本和自住型商品房等政策,万科在台湖首期推出的住宅产品都是定位于首次置业的购房者,这与摘得配建自住型商品房地块后的开发商把商品房做成高端产品不同,这种差异更能吸引市场需求,也能加快周转以提高利润。

　　据记者了解,万科的台湖新城体量巨大,涉及业态包括写字楼、万科生活广场、公园和高品质住宅等,实际上万科走的是造城路线,且开发周期大概在4年左右。那么,如何把握这些产品业态的开发和周转节奏将对整个项目的收益产生重大影响。

　　对此,毛大庆向本报记者表示,与以前开发商开发综合体项目时先推住宅入市,加快回笼资金后再去开发商业不同,万科的住宅和商业业态将交叉入市,力求达到商、住联动留住人气,进而获得更大收益。