刘太(化名)是新塘人,本来就住在凤凰城的一套别墅里,最近,她又开始积极看楼,准备在同一楼盘里再买一套别墅。“现在想投资也不知道买什么好,买广州市区的楼又不熟悉。”刘太认为,就算再买一套买错了,迟早也会升回来,“10年来这里的楼价还没跌过。”

　　据了解,近期该楼盘的别墅出现业主反价、成交量却攀升10%~20%的现象,就是因为不少业主还想再入市买别墅。不过,房地产专家认为,由于别墅的特殊性,要想在别墅市场投资获利,很讲究出手的时机和对象,最好是在经济大环境处于萧条阶段的晚期,市场信心尚未恢复时出手。

　　案例一

　　老业主再买一套别墅自用兼投资

　　刘太属于新塘的“土著”,精明的她在凤凰城建起来后通过买楼卖楼,尝到了投资房地产市场的甜头,手上也积累了一大笔资金。虽然现在已经住在一栋漂亮的别墅里,但她还是打算在小区里再买一栋。

　　“我也看过广州市区的楼,但觉得人生地不熟,心里没底。新塘毕竟是自己的根所在的地方,而且附近的知名楼盘也就这一个。就算买错了,我们也不担心,因为我们还会一直生活在这里。何况就算短时间没赚反亏,长远也一定会赚的,毕竟10年来这里的楼价还没跌过。”刘太分析道。

　　据了解,凤凰城近一两个月出现业主反价至少5%的现象,但别墅成交量比以往增加10%~20%。

　　中原地产区域营业经理李嘉善告诉记者,他发现成交的别墅中90%是老业主买下的,其中包括置换买家和再购买买家,大多数别墅的成交额在600万~1000万元之间,均价在2.8万~3.2万元/平方米之间。也有一些联排别墅均价为2万元/平方米左右,总价在280万~320万元之间。他了解到,大多数买家都表示买别墅用来自住。

　　案例二

　　住在郊区别墅 回市区返工

　　胡女士是广州本地人,一直居住在市区,上班地点在越秀区,已有自己的物业。最近几年,胡女士有了去郊区买套小别墅的念头,有可能周末过去住两天,也有可能一个星期多住几天,甚至长住郊区别墅,白天回广州上班。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为,要享受这样的生活方式,条件一是要有私家车代步,抑或必须搭乘公共交通工具来回于市区和郊区。“现在番禺区的洛溪、大石、南村、钟村等镇都可以跟‘市区’沾边,而市桥、东涌、沙湾以南及南沙区则继续属于‘郊区’范畴,其他花都、萝岗、增城、从化也属于‘郊区’。这些郊区板块与市区之间的距离基本要1小时以上的车程,若没有私家车,而是依赖公共交通工具,则不适宜选择一周7天居住在郊区,毕竟下班时间是公共交通的拥挤时段。”

　　周峰认为,第二个要素是买家要能够改变和重新适应日常生活的习惯:“很多市民在市区里居住了多年,几乎所有的生活习惯都围绕着市区及自己居住的地点而形成,现在一旦搬去较远的郊区生活,即使空气质量相对较好,但配套始终未必如市区般完善,特别是商业配套会有所欠缺。要保证像市区那样的消费水平,恐怕要在日常开支上增加预算。”周峰建议胡女士不要轻易决定在郊区别墅盘内长住,若真的下了决心,可以考虑把市区的房子出租,保证在郊区生活时能有相对固定的收入来源支撑。

　　投资分析

　　别墅税费成本高

　　实际获利空间有限

　　别墅是不是好的投资工具?李嘉善认为,如果从对抗通胀角度看,别墅当然有投资价值:“但如果想在短期获得升值回报,买家恐怕很难达到目的。何况别墅的税费比较高,现在评估价也比以前高了,交易成本是笔不小的账。”

　　他告诉记者,就算楼价能恢复两三年前的水平,一年能上涨20%~30%,但是别墅光交税都需要10%左右,假如买下一年后出手,等于实际获利空间只有10%。“何况现在楼价已经涨到瓶颈位了。”李嘉善说,实际上市场上也存在部分别墅有价无市,因为业主反价太厉害,“一反5%~10%就是60万~70万元的数了,有的短短一两个月还要反价15%。”

　　市场信心尚未恢复时出手

　　据了解,目前广州的别墅主要分布在白云、番禺、花都、南沙、萝岗、增城、从化等地,还有少数集中在越秀、天河两区。市面上流通的别墅主要有联排和独立两种,联排别墅的面积相对较小,多数在200平方米以下,独立别墅的面积则在350平方米以上,最大的超过2000平方米。今年1月~7月广州市10区的二手别墅登记宗数为387宗,其中番禺有330宗,花都有53宗,剩余4宗分别在天河、白云和萝岗。

　　“目前番禺区的别墅交投最为活跃。投资客购置的别墅面积一般在250平方米以下,总价在600万元以下,但这类投资也仅仅是长线投资。”周峰认为,由于别墅的特殊性,买家基本以享受型客户为主,而要想在别墅市场投资获利,很讲究出手的时机和对象,“在经济大环境处于上行通道时购入别墅,充其量只是跟随大市而产生账面升值,但投入成本远大于普通住宅,转手时也未必能像住宅那样找到足够多的看楼客。”

　　他建议,如果要作别墅投资,最好是在经济大环境处于萧条阶段的晚期,市场信心尚未恢复时出手,同时,把周边市政配套仍处于发展期中段(即逐步完善但未完全完善阶段)的楼盘作为主力购买对象,则有机会享受到明显升值的喜悦。