扩募超募叠加多元化 公募REITs市场供需两旺

　　“日光基”“超募”频现，不同领域“首单”亮相，9月以来的公募REITs市场，继续呈现供需两旺的火热发展势头。

　　Wind数据显示，9月以来，沪深交易所已有5只新REITs产品申报，其中供热、医药REITs首次上报；在9月获批的3只REITs中，水利设施REITs首次获批，底层资产类型继续扩容。与此同时，多个项目申报、获批、扩募进度都在快速推进。今年以来，公募REITs市场发行提速，目前已有15只REITs完成募集上市，是公募REITs出现以来发行上市数量最多的一年。值得一提的是，上市公司也在公募REITs市场上扮演着日益重要的角色。

　　保障房REITs受追捧

　　9月18日，首个保障房REITs项目扩募正式申报。上交所网站显示，华夏北京保障房REIT的“扩募发售”状态为已申报，更新日期为9月19日。华夏北京保障房REIT曾于今年5月份披露，拟通过扩募认购“中信证券-北京保障房中心租赁住房2号资产支持专项计划”，并最终投资于北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

　　公告称，新购入基础设施项目扩充了基金对北京市各区域租赁住房资产的覆盖范围，可以有效分散资产组合风险，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。

　　有观点认为，华夏北京保障房REIT的四个拟扩募资产中，除大兴区盛悦家园项目外，其余三个项目不及已发行项目位置优越。不过，考虑到这些项目普遍为公租房性质，在招租运营上并非全面市场化，因此，扩募对于华夏北京保障房REIT的收益率影响仍有待观察。

　　保障房REITs作为当下的市场热点，还出现了一级市场询价百倍认购和提前结募的盛况。9月14日，招商蛇口租赁住房REIT公告披露，其网下询价阶段有效认购倍数为初始网下发售份额数量的103.66倍，创下2024年公募REITs网下全场询价倍数新高。该产品原定于2024年9月19日至9月20日进行募集，但由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，已于9月19日宣布提前结束募集。

　　值得一提的是，在保障房REITs扩募方面，除了已申报的华夏北京保障房REIT之外，还有中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等纷纷公告了扩募计划。

　　“对于现在的公募REITs市场，扩募和首发可能同样重要，扩募甚至比首发还重要。对中国市场而言，把更多的REITs做成‘大盘股’，可能比多发REITs更重要。”中金基金副总经理李耀光表示，扩募既可以盘活更多存量资产、做大市场规模，又可以优化资产组合配置、提振二级市场表现、增强流动性。从国外成熟REITs市场的发展状况看，扩募是公募REITs扩容的主要渠道，也是市场生命力的体现。

　　底层资产多元化

　　随着医药、水利、供热管网等多元化资产的加入，公募REITs的投资选择日益丰富。

　　9月20日，首单医药REITs“汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”向上交所提交申报，这也是汇添富的首个REITs项目。此次正式申报，标志着九州通打开了进军REITs市场的大门；若产品成功发行，九州通也将成为少数拥有REITs平台的A股上市公司。

　　近年来，越来越多的上市公司作为提供底层资产的原始权益人，在基础设施公募REITs市场上扮演着日益重要的角色，部分公司还积极开展Pre-REITs项目，REITs市场也成为上市公司利用自有资产获得再融资的有效途径。

　　9月14日，银华绍兴原水水利REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，填补了国内公募REITs水利资产的空白。资料显示，该REIT的底层资产为浙江省绍兴市的汤浦水库工程。作为该项目原始权益人之一的绍兴市原水集团表示，水利基础设施具有稳定的现金流回报和长期运营特性，抗周期性强；绍兴市拟将银华绍兴原水水利REIT建成市级唯一涉水REITs平台。展望未来，该REIT具备扩募的坚实基础和充分空间，有望成为水利基础设施公募REITs的标杆。

　　此外，9月12日获上交所受理的国泰君安济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金，则是首单供热管网类REITs，开启了北方区域供热类项目参与REITs的示范，以及引导同类资产探索发行REITs、盘活存量资产的新篇章。

　　目前，全市场公募REITs产品的底层资产已覆盖产业园、仓储物流园、商超、保障房、高速公路、新能源等多个资产类别。