公募REITs发行提速 22只产品等待上市

　　每经记者 李蕾    每经编辑 赵云     

　　《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs一级市场迎来多则重磅消息。 

　　8月22日，深交所官网显示，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批；8月23日，上交所官网显示中金重庆两江产业园REIT的项目状态更新为“通过”，标志着西部首单产业园区REITs获批。 

　　太平洋证券的数据显示，截至8月25日，全市场共发行了42只公募REITs，发行规模合计1278亿元。8月初华夏首创奥特莱斯完成发行，发行规模19.7亿元。此外，目前共有22只公募REITs基金待上市，其中园区类REITs数量占比高。 

　　二级市场方面，根据Wind数据，上周中证REITs全收益指数下跌1.01%、收于959.86，其中产权类REITs下跌0.8%，经营权类REITs下跌0.6%。所有REITs子板块中，生态环保REITs涨幅最大为1.7%，仓储物流REITs跌幅最大为2.2%。 

　　已经上市的41只产品中，环比上涨的进一步减少至15只，其中富国首创水务REIT、华夏基金华润有巢REIT、博时蛇口产园REIT领涨，周内涨幅分别为2.54%、2.42%和1.92%。环比下跌的则增加至26只，红土创新盐田港REIT、建信中关村REIT和华安百联消费REIT领跌，上周涨跌幅分别为-3.41%、-3.21%和-2.70%。 

　　政策和行业方面也有重要动态。近期，香港积金局表示正研究细节，准备把沪深交易所上市的REITs加入核准交易所REITs的名单。另外，8月23日易方达广州开发区高新产业园REIT启动发行，是广州市获批的首单园区基础设施REITs。 

　　上周有两只产品获批 

　　上周获批的两只新产品，分别是招商基金招商蛇口租赁住房REIT和中金重庆两江产业园REIT。 

　　公开资料显示，招商基金招商蛇口租赁住房REIT的原始权益人深圳市招商公寓发展有限公司，基金管理人为招商基金。底层资产包括位于深圳市南山区太子湾项目和林下项目，总建筑面积达6.53万平方米，土地使用权面积3.52万平方米，估值约12.87亿元。其中林下项目属于公共租赁住房（高级人才公寓），太子湾项目属于保障性租赁住房。 

　　而作为西部首单产业园区REITs，中金重庆两江产业园REIT的原始权益人为重庆两江新区产业发展集团有限公司，基金管理人为中金基金，专项计划管理人为中金公司。底层资产是位于重庆两江新区数字经济产业园的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目、拓展区D区一期D2项目，总建筑面积约25.36万平方米。根据招募书，2023~2024年可供分配金额为2732万元、6040万元，年化分派率为4.54%、5.02%。 

　　除此之外，易方达广开产园REIT于8月23日正式发售，发售价格为2.573元/份，拟募资总额为20.584亿元。本周，华夏大悦城商业REIT将在8月27日至8月29日正式发售，发售价格为3.323元/份、拟募资总额为33.23亿元；华夏首创奥莱REIT也将于8月28日上市，公募REITs“上新”持续加速中。 

　　还有一则行业动态也引起了记者的关注，那就是近期香港积金局拟把沪深交易所上市REITs加入核准交易所REITs名单，并取消现时针对在新加坡、日本、加拿大、法国及荷兰这5个市场REITs的投资上限。 

　　太平洋证券研报指出，市场动态层面，公募REITs一级发行市场有所提速。目前，在资产荒背景下，公募REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备性价比和一定配置机会。 

　　二级市场有所“降温” 

　　尽管发行提速，但从上周二级市场走势来看，公募REITs表现正在降温。 

　　Wind数据显示，中证REITs（收盘）指数上周五收于803.83，同比下跌8.52%、环比下跌1.22%，年初至今REITs（收盘）指数累计上涨6.27%；中证REITs全收益指数也同比下跌1.04%、环比下跌1.01%，截至上周末收于959.86，年初至今累计上涨11.38%。 

　　板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为1.47%（环保）、0.77%（消费）、- 0.15%（能源）、-0.61%（保租房）、-0.65%（产业园）、-1.18%（高速公路）和-2.43%（仓储物流），环保板块延续前一周涨势，仓储物流和高速公路板块上周回调幅度则相对较大。中金公司就此指出，REITs市场本周回调受前期上涨后的止盈行为影响较大。 

　　从具体产品来看，截至8月23日，全市场已经上市的41只产品中，环比上涨的减少至15只，其中富国首创水务REIT、华夏基金华润有巢REIT、博时蛇口产园REIT领涨，周内涨幅分别为2.54%、2.42%和1.92%。 

　　上周环比下跌的则增加至26只，红土创新盐田港REIT、建信中关村REIT和华安百联消费REIT领跌，涨跌幅分别为-3.41%、-3.21%和-2.70%。 

　　对于近期公募REITs的二级市场表现和后市走势，平安证券指出，REITs基于业绩的补涨行情或已走完，风险偏好重归收敛。 

　　“本期REITs下跌，一方面是连续上涨之后的行情盘整，另一方面红利指数止跌微涨，REITs的相对优势有所削弱。接下来各单REITs的中报即将披露，应关注投资者结构是否有增量信息。后续择券上，产业园、仓储物流REITs基于业绩的补涨可能已走完，市场再度转向低风险偏好、现金流较为稳定的板块，保障房板块近期虽有所调整，但从IRR来看，其估值并未远高于能源、生态环保等板块，或仍是较稳妥的选择。”