2022年以来，A股市场显著回调，权益类基金也大幅回撤。与之迥然不同的是，11只公募REITs产品在二级市场上的表现则逆势上涨，呈现出独立于股市的行情。据同花顺（300033）数据统计，今年来11只公募REITs产品均实现上涨，最大涨幅甚至超过20%，表现亮眼。不过，业内人士提醒，当前REITs产品的大涨并不一定会成为REITs产品以后的常态。对于后续要参与REITs产品的投资者来说，当下尤其要注意规避高溢价品种，因为REITs产品的市场价格，最终要向其内在价值即底层资产的价值靠拢。  

　　11只公募REITs产品均上涨 

　　近期，A股、基金的下跌，频频成为微博热搜。而公募REITs产品则走出了独立于股市的行情，截至目前，11只产品今年在二级市场的表现均上涨，最大涨幅甚至超过20%。 

　　公募REITs产品在2021年横空出世，给投资者带来了不少惊喜。据了解，REITs即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust的英文缩写），是指通过汇集多数投资者资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的信托基金。更通俗一点来说，投资者“买REITs”就像是“当包租婆”，而基金机构则将一系列商铺、写字楼等不动产打包上市，作为基金出售。发行人能从中获得资金支持，投资者则能从不动产产生的各类收入中分一杯羹。 

　　同花顺统计显示，截至2022年1月26日，市场共计有11只公募REITs产品。其中，首批9只公募REITs产品在发行首日便迅速售罄，首钢绿能、蛇口产园、广州广河、盐港REIT、张江REIT、浙商杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯9只公募REITs募集总规模为314.03亿元。 

　　具体来看，首批9只公募REITs产品于2021年6月21日正式在沪深交易所挂牌上市。基于首批公募REITs产品的良好表现，第二批公募REITs产品也快速跟进。2021年12月，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT相继上市，并延续首批产品的良好走势。记者注意到，目前市场上的11只公募REITs产品投资的基础设施类型包括产业园、高速公路、市政设施、仓储物流、污染处理等。 

　　同花顺数据显示，2022年以来（截至1月26日），11只公募REITs产品在二级市场的表现均上涨。其中，首创水务涨幅位居榜首，高达23.27%；其次是盐港REIT，涨幅为15.32%。广州广河、首钢绿能等5只REITs产品涨幅也超过5%。 

　　公募REITs市场有望加速扩容 

　　公募REITs产品上市以来，备受投资者青睐。对此，财经评论员王赤坤向记者表示，“REITs的底层资产是基础公共设施，拿不走，搬不动，无法转移，无法藏匿，资产安全性非常高，且具有保值性。这些被选为REITs的底层资产的基础公共设施本身也在收费并且盈利。限于公共设施属性，其盈利水平略高于国债收益。”在他看来，对于追求稳健收益的投资人来讲，这不失为一种投资标的。 

　　从公募REITs产品的认购资金来源来看，机构投资者还是占主导地位。中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，公募REITs产品收益稳定、风险较低，是机构资产配置的重要底层类投资标的。“作为公募基金市场的全新投资品种，REITs产品吸引着多类机构纷至沓来，相对稳定的收益与较好的流动性让其成为机构资产配置中的基础性投资品种，在优质投资标点较为缺乏的情况下容易受到机构追捧。” 

　　目前市场上有11只公募REITs产品，还有一批正在筹备中。记者梳理资料发现，1月6日，深交所信息显示，鹏华基金旗下的公募REITs产品――鹏华深圳能源（000027）清洁能源封闭式基础设施证券投资基金已正式申报，这也是申报的首单清洁能源REIT项目。此外，还有4只公募REITs产品在排队待批。 

　　而理财资金和保险资金也在跑步入场。比如，2021年11月17日，银保监会正式发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，这意味着银保监会正式允许保险资金投资基础设施公募REITs产品，并明确投资规范和监管规则。 

　　在业内看来，公募REITs市场扩容潜力巨大，未来将有更多优质基础设施资产涌现，建议尽快出台公募REITs扩募细则。“我国的REITs市场距离国外成熟的REITs市场，还需要从立法、税收以及试点领域的扩大方面积极推进。”柏文喜称。 

　　REITs产品投资有一定“门槛” 

　　目前市场公募REITs产品仅11只，还是比较稀缺的投资品种。据了解，REITs的综合投资回报由增值收益及分红收益两部分组成。前者来自于底层资产增值，后者来自于基金分红。在业内看来，REITs产品的价格长期会围绕其内在价值波动，更加适合长期持有型的投资人。 

　　仲量联行分析称，REITs产品的市场价格由底层资产和市场交易共同决定，价格波动来自于底层资产估值变化和二级市场交易因素。因此，对于部分认为购入REITs产品进行短期操作可以实现“稳赚不赔”的投资者来说，也应留意其中可能存在的风险。目前REITs产品的大涨并不一定会成为REITs产品以后的常态。对后续要参与REITs产品的投资者来说，当下尤其要注意规避高溢价品种，因为REITs产品的市场价格，最终要向其内在价值，即底层资产的价值靠拢。 

　　“REITs产品价值来自其正常经营的分红相对稳定，但作为可以交易的投资产品，其短期价格存在波动，投资市场的交易因素会对其短期价格造成较大影响，短线操作可能会出现高买低卖导致亏损的现象。”仲量联行方面指出。 

　　对此，也有业内分析人士提醒投资者：应该充分了解公募REITs产品结构和风险收益特征，理性看待其二级市场价格的波动。如大幅溢价，投资者要考虑其中蕴含的价格波动风险，不可脱离产品本身特性，盲目跟风炒作。 

　　此外，公募REITs产品二级市场投资者结构以机构投资者为主，对普通投资者来说有一定的门槛。因此，普通投资者参与公募REITs产品投资需仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs产品基本面做出投资判断。 

　　知多D 

　　公募REITs产品为何受追捧？ 

　　首先，这是一种投资新品种，且当前发行的REITs产品可流通份额较少，“僧多粥少”的情况导致价格大涨。 

　　其次，可投资资产供给减少，使得大量资金进入REITs市场。 

　　其三，政策支持，理财资金和保险资金跑步入场。 

　　其四，市场对宏观政策向稳、经济增长适度发力的预期下，投资人对于降准释放资金有一定的预期，对投资产品的收益率下行有所顾虑，因此REITs产品作为一个收益率保持在4%以上的投资产品受到了追求稳定收益资金的追捧。