公募REITs从产品获批、发行、询价到上市，从第一批到第二批，备受市场关注，更是在资本市场交出了一份亮眼的答卷。根据wind统计，截至2022年1月21日，公募REITs收盘价相对净值的溢价率中位数达到32.54%，而同期万得全A指数的涨幅也仅为0.62%。

　　但是，被热捧的公募REITs，其收益又是否合理呢？根据中金公司的研究，一方面，美国公募REITs的长期综合收益率大概在13%-14%，而且从归因看，价格和分红的贡献基本是对半分；反观国内公募REITs，主要收益基本都来自二级市场的溢价。另一方面，美国公募REITs的日换手率是在7‰—8‰，而国内公募REITs的日换手率高达2%，可见国内公募REITs的交易过于活跃。由此可以看出，国内公募REITs的二级市场价格暴涨的确存在一定非理性，而且价格终会向内在价值回归，投资者也应敬畏市场，切勿盲目追涨。

　　其次，收益和风险是相辅相成的，对于任何资产都是如此。从长期看，公募REITs预期收益和预期风险水平低于股票型基金，并高于债券型基金和货币市场基金。而根据wind统计，自2004年以来，偏股混合型基金指数的年化收益率为15%，近10年为14%；若用首批公募REITs的中位数收益率来测算，公募REITs的年化收益率高达43%，远远高于股票型基金的收益水平。所以从跨资产角度看，公募REITs的短期高收益也不具备可持续性。

　　追本溯源，REITs产品定价的核心也在于中长期价值的“锚”，绝非是对短期交易价格的随波逐流。公募REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施，如产业园、高速路、污水处理等市政工程，长期现金流预期相对明确、波动性相对较小，所以公募REITs的收益也主要来自项目的经营收益和资产的增值。这也就是说，从REITs的底层逻辑看，REITs产品并不具备持续暴涨的基础，更不适合被作为短期炒作的对象。

　　事实上，REITs更加适合从资产配置的角度来做长期投资。

　　一方面，从国际经验而言，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础金融产品，已有40多个国家和地区设立了REITs市场，而且REITs与股票、债券等大类资产相关性较低，同时具备流动性较高、分红比例稳定、税收政策优惠、信息披露完善等特点。

　　另一方面，改革开放40多年来，我国已在基础设施领域形成极为丰富和优质的存量资产。根据国家统计局披露的基础设施累计投资额测算，截至2020年底我国基础设施存量近130万亿元。对于个人投资者而言，通过公募REITs可以用较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利。

　　就当前而言，国内的公募REITs仍属于创新金融产品。个人投资者更要充分了解REITs产品的收益本源、风险收益特征等，聚焦基础设施资产的经营能力，以及估值的合理性，坚守长期价值投资，切勿盲目跟风、追涨杀跌、“炒新炒缺”。