优化“新资本投资者入境计划”，香港豪宅成交有望再创新高

　　交投活跃的香港豪宅市场，迎来重磅利好，有望刺激内地买家加快入市。

　　10月16日，香港特区《行政长官2024年施政报告》提出，将优化“新资本投资者入境计划”， 即日起，容许投资住宅物业，该物业成交价须为5000万港元或以上，投资于房地产获计算入投资总额上限为1000万港元。另外，明年3月1日起，透过申请人全资拥有的合资格私人公司的投资可计入合资格投资金额内。

　　另一项楼市刺激措施亦同时推出，香港2024年施政报告还提出，考虑到最新经济及金融环境，在继续维持银行体系稳定的前提下，香港金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否首置，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。

　　今年3月，香港宣布重启暂停多年的“新资本投资者入境计划”，允许合资格人士通过金融资产投资移民香港，投资门槛为3000万港元，投资范围包括金融资产和非住宅地产。

　　此次施政报告提出的政策优化，新增了容许投资住宅物业。这就意味着香港政府放宽了新投资移民计划的投资范围，允许移民者购买房产了。

　　按照新政策，符合条件的投资者，只要购买5000万港元或以上的住宅，其中1000万港元将计入到3000万港元移民门槛中，而针对金融投资的门槛，将降至1700万港元。同时，新政提出自2025年3月1日起，通过申请人全资拥有的合资格私人公司的投资，可计入合资格投资金额内。换句话说，以前只能通过个人投资移民，今后则可以通过个人持股100%的公司投资。这大大方便了投资者的操作难度。

　　内地买家涌入

　　香港豪宅市场投交旺盛

　　香港房地产业界普遍认为，优化“新资本投资者入境计划” 有利于提振豪宅市场气氛及带动销售，有主要开发商更表示能够刺激海外人士及专才对豪宅的需求，并吸引国际投资者重投香港物业市场，豪宅物业及特色单位将受追捧。

　　2024年3月，香港楼市全面“撤辣”后，住宅交投逐步复苏。根据美联物业研究中心发布数据，今年前三季度，香港一手超级豪宅成交量达到72宗，较去年全年59宗增长22%，涉及金额约186.7亿港元，同比增长约90%，创三年新高。

　　以龙光集团与合景泰富合作开发的香港豪宅项目“凯玥THE CORNICHE”为例，自香港政府全面撤销“辣招”以来，该项目得天独厚的稀缺价值受到市场青睐和热捧。

　　作为香港引进投资的重要助推器，“新资本投资者入境计划” 具有强大且高效的资本吸引能力。根据香港投资推广署向立法会提交的文件显示，截至2024年9月，新资本投资者入境计划已接获579宗申请。如全部获批，预计可为香港带来超过173亿港元资金，增强香港资产和财富管理业的发展优势。

　　降低首付比例措施将显著降低投资者的购房支出，有利于进一步释放住宅市场的改善性及投资性需求。

　　资产配置保值增值

　　超级豪宅更受内地买家追捧

　　世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延预计，“新资本投资者入境计划”会立即反映于豪宅市场的交投量。

　　多位香港房产中介公司及投资移民顾问透露，受此政策影响，内地买家对香港豪宅的热情迅速增高，这两天已经接到很多内地客人的咨询。

　　在香港前三季度豪宅成交中，内地背景买家占据了主导地位。莱坊发布的《全球超级豪宅报告》显示，2024年第二季度，香港超级豪宅市场录得61宗交易，同比上升69%，为全球第三活跃的超级豪宅市场，主要由内地买家需求带动。

　　尽管整体豪宅市场的需求较为旺盛，但内地买家对超级豪宅更为热切。

　　根据香港中介机构统计，相较于2000-4000万港元区间的买家，超豪华住宅的买家购买需求更为急迫，他们普遍认为香港楼市的调整已经接近尾声，豪宅盘本身较为稀缺，投资价值进一步凸显。

　　从成交数据分析，香港凯玥项目的套均价超过6000万港元，部分单位总价超过1亿港元。该项目位于港岛南区临海地段，与寿臣山、深水湾及浅水湾4同享一片广阔辽远南海景致，背山面海，户户向南，每户享有独立私家电梯间。项目由多个著名国际设计团队打造，实力摘得PropertyGuru Award 2023最佳滨水开发（Best Waterfront Condo Development）大奖，并获BEAM PLUS绿建环评的银级认证。港岛南区内更是著名学府林立，众多国际学校供选择，可为孩子提供最佳的培育环境，受到内地购房者热捧。

　　在目前的市场环境下，绝大多数买家已将豪宅物业定位为长期投资。买家以谨慎的态度进入市场，更加重视豪宅的稀缺性所带来的长远保值能力，而非短期升值空间。

　　尤其是，美元利率下降、资本市场持续走高，给香港楼市带来了直接驱动力。

　　瑞银投资银行分析报告指出，利率下调将导致香港4万亿港元定期存款可能被释放，加快高净值客户对于核心资产的配置。

　　同时，香港及内地股市强劲上涨，带动香港楼市交易气氛活跃，有实力客户套现后的资金快速入市买楼，对豪宅带动更为明显。