房地产行业展望：“双周期”下的市场调整

　　2014年，房地产行业经历了新一轮市场调整，销售量、价的放缓拖累土地购置、新开工、开发投资等纷纷下滑，其除受短周期市场自身调整所致外，亦一定程度叠加了长周期影响因素。在10月份以来限贷、降息等资金层面逐步宽松环境下，市场预期及销售短期呈现一定同比改善，其中一线城市波动领先特性凸显。受市场低迷等因素影响，行业短期存货周转压力有所加大，盈利空间收窄，财务杠杆仍有上升并导致偿债指标有所弱化。

　　展望2015年，房市政策思路将保持一定连贯性和持续性，后续将表现出市场化、服务宏观经济和分类调控的特性。未来房地产市场主旋律仍将是去库存，在2014年四季度销售回暖带动下后续或将逐步走出阶段底部，预计2015年销售量将同比正增长，但房价改善时点则将在2015年年中之后，且因库存压力回暖进程将相对温和。2015年企业拿地、新开工意愿仍相对较低，整体改善亦将相对迟缓，受此影响，预计全年开发投资增速将降至10%以下水平。中长期内，随着供需关系的逐步逆转，未来几年或将呈现房地产行业的拐点，拐点之后市场将更加趋于理性。

　　财务方面，随着2014年四季度以来市场销售的一定回暖，预计2015年房企存货周转压力将有减轻，现金回流同比将有一定改善，同时前期预售项目较高房价使得2015年盈利指标或将触底回升，经营获现的增多亦将一定程度缓解债务压力。

　　2015年，部分去化压力较大的二三线城市后续房价下跌风险将会增大，区域差异将成为驱动企业信用品质分化的重要因素。在此背景下，库存去化压力小、项目开发运作能力强、项目成本低及资金周转能力强的实力房企，其优势将进一步凸显，有望保持相对较优信用品质；而过去依靠粗放模式运营的中小房企或区域房企在市场景气度下行的背景下，其将面临资金链风险和竞争压力将逐步加大。此外，过去被房价单向上涨所掩盖的行业部分风险或将在未来长期过程中逐步暴露，也将进一步加剧企业间分化。

　　综上，中国房地产行业经营风险和财务风险保持较差水平，预计未来一年行业信用品质不会发生明显改变，从而维持行业“较差”信用品质及“稳定”展望，但部分企业的信用压力仍较凸显，后续需保持关注。（作者：中债资信）