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起底美好置业的“资本包装术”

2021年03月02日 10:25    来源: 中国经营报    

  收紧农业板块“断臂求生”年底转让旗下多家公司

  本报记者郭阳琛童海华上海报道

  一家房企如何用短短3个月扭亏为盈?

  这是总部位于湖北武汉的美好置业集团股份有限公司(000667.SZ,以下简称“美好置业”)的故事。春节期间,旗下房屋智造(集团)副总裁兼营销中心总经理李骏因“红包事件”登上热搜,被网友戏称“好大的官威”。美好置业转型不畅、股价腰斩、盈利之谜等问题也因此被广泛关注。

  受疫情影响,2020年前三季度,美好置业净利润仅为-1.43亿元,比上年同期减少288.07%。而最新披露的2020年业绩预告显示,公司预计净利润9000万~1.15亿元。原来,就在2020年的最后一天,美好置业转让三家全资子公司的100%股权,为其带来约9亿元的投资收益。

  美好置业业绩低迷的根源在于,公司输血多年发展多年的装配式建筑和现代农业难以造血。为此不得不丢卒保车,2020年,完成退租6.4万亩农业用地,占比约75.29%。

  “土地退租及费用计提均为公司对农业板块进行的战略调整措施。”美好置业方面书面回复《中国经营报》记者称,调整后,公司将进一步探索农业板块轻资产运营的路径和方法,提升营销环节的价值创造水平,同时将集中更多资源发展房屋智造主业。

  扣非亏损高达4.3亿~5.5亿元

  1月29日,美好置业披露业绩预告,公司预计2020年营业收入37亿~48亿元,去年同期36.6亿元;归属于上市公司股东的净利润9000万~1.15亿元,同比增长34.55%~71.92%。

  美好置业看似还算“美好”的业绩背后却暗藏玄机。财报数据显示,2020年前三季度,公司实现营业收入21.85亿元,同比增长19.38%;净利润为-1.43亿元,比上年同期减少288.07%。也就是说,仅仅依靠四季度,美好置业便“净赚”约2.5亿元。

  对此,美好置业在业绩预告中表示,报告期内,新冠肺炎疫情对于公司房屋智造业务造成了较大影响,部分项目于四季度达到了竣工交付节点,完成了交付并确认营业收入。

  但这并非唯一因素,记者注意到,2020年,美好置业扣除非经常性损益后却亏损高达4.3亿~5.5亿元。Wind数据显示,2016~2019年,公司扣非净利润分别为6.54亿元、6.82亿元、2.42亿元和0.61亿元。

  2020年12月31日,美好置业发布股份转让系列公告,拟约22亿元转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司(以下简称“塘厦宝光”)、合肥名流置业有限公司(以下简称“名流置业”)及安徽东磁投资有限公司(以下简称“安徽东磁”)100%股权。

  最终,上述交易为美好置业带来长期股权投资产生的投资收益约9亿元。但据中国证监会2020年11月发布的《监管规则适用指引——会计类第1号》规则,该项股权转让收益计入为非经常性损益。

  地产分析师严跃进告诉记者,出现亏损以及包装财务数据,很大程度上是因为房企规模不大,各种问题就不断涌现出来。当务之急是企业要认识到短期亏损的事实,而关键在于后续能否积极把握在核心城市拿地投资。

  显然,这样的业绩“包装术”难以扭转美好置业在资本市场的颓势。

  1月15日~22日,美好置业股价连续6个工作日跌停,总市值由1月14日的93.74亿元跌至1月22日的49.83亿元,几乎跌去一半市值。

  就此,美好置业先后3次发布股票交易异常波动公告。与此同时,美好置业火速抛出股票回购计划。1月27日,美好置业公告称,公司将以集中竞价交易的方式回购公司股份,资金总额不超过人民币2亿元且不低于1亿元,回购股份价格不超过人民币4元/股。

  但直到2月5日,美好置业才出资约1985万元首次实施回购。2月8日,公司董事、副总裁兼董事会秘书冯娴以自有资金增持公司股份506300股,成交均价1.58元/股,共计约80万元。截至2月24日收盘,美好置业股价为1.85元/股,市值45.6亿元。

  美好置业方面向记者表示,股票价格的波动由多种市场因素决定,不过从长期来看,股票价格的核心因素仍然是上市公司的基本面。因此公司会继续专注房屋智造主业,依法合规运作,夯实公司基本面。

  转型阵痛下“断臂求生”

  业绩与股价低迷的阴霾尚未散去,美好置业又因公司高管李骏的“红包事件”登上热搜。

  春节期间,李骏在“美好集团全国营销管理群”中发了45个红包,到第二天还有5个红包没人领取,其中有4人为营销条线。

  对此,李骏大为恼火,他表示,“作为营销人,对于营销大群的情况超过24小时不予关注,连红包都不领。先不谈责任心的问题,你们最基本的职业素养何在? 还能不能胜任目前的工作? 过年不是放羊,很多同事依然坚守在自己的岗位上。抢红包是一件小事,但也能看出很多问题。”

  2月19日,李骏又在个人社交平台宣布“红包事件”主角上线,将在社交平台直播造房、发红包,并宣称“2小时48分钟直播,4.7万人观看,9.2万点赞”。

  除了“红包事件”,美好置业的多元化转型之路也广遭外界质疑。

  时间拨转到2013年,美好置业开始投入装配式建筑领域,将“产品工厂化”作为重要发展战略;2017年,公司又开始涉及现代农业领域。

  财报数据显示,截至2019年末,美好置业累计土地流转8.5万亩,改造虾稻田达8万亩,实现小龙虾养殖面积3.5万亩,水稻种植面积3.4万亩。目前,美好置业有18个生产基地,其中湖北洪湖下设13个,湖北监利下设5个。

  好景不长,由于农业项目连续亏损,美好置业终于在2020年下定决心“断臂求生”。美好置业方面透露,公司已于2020年内完成洪湖土地6.4万亩的退租工作,将已投入的农田改造费用,即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入2020财年的损益。

  装配式建筑则一直是美好置业押注的转型方向。截至2020年10月底,美好置业已有武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、成都金堂等8个工厂投产。此外,河北玉田、天津静海、广州大塘、南京仪征等5个工厂正在建设中。

  值得一提的是,在美好置业装配式业务的运营主体公司——美好装配于2020年9月被认定为国家级“装配式建筑产业基地”后,公司在重庆市江北区开发的“重庆美好天赋项目”于2021年2月被列为住建部智能建造试点项目之一。

  尽管如此,大力发展多年的装配式建筑仍难阻亏损。财报数据显示,2018~2020年上半年,美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元。此外,2020年上半年,装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元,其中81.7%为内部项目所消化。

  “利润下降趋势不具有持续性。”美好置业方面认为,近年来,由于公司装配式建筑业务处于业务培育期和投入阶段,资金需求较大,随着各地布局的智能工厂逐步建成投产,公司将在国家政策指引下,充分利用已形成的行业先发优势,以智能工厂所在区域为核心,持续获取A级装配式项目储备,推动一体化房屋智造业务增长。

  严跃进则表示,现代农业和装备式建筑这类新兴业务,在政策层面是很受鼓励的,但是前期投入比较多,有很多不确定性。“如果要做,不应一次性做太大的规模,应该先从试点做起不断推广,否则前面铺得太开,成本压力是比较大的。尤其是装配式建筑目前成本还较高,但购房者更关注价格和性价比,如何降成本是该业务能否扭亏的关键。”

(责任编辑:蔡情)


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